買房8年緣何拿不到房産證？

　　日前，記者接到永怡聚豪園2期的數名業主報料稱，他們在該小區購房8年，卻一直拿不到房産證。其中1名業主告訴記者，“根據購房合同約定，至房屋交付使用後，開發商應在730個工作日內為業主辦理好房産證。”記者隨後在其與開發商簽訂的《商品房買賣合同》上，也看到了這一條款。

　　報料業主告訴記者，該小區共有1199戶業主，最早購買的業主在2008年簽署合同，房屋最遲交付在2010年7月，至今730個工作日的期限已過，而聚豪園2期的所有業主仍未拿到房産證。業主表示，遲遲拿不到房産證的原因是聚豪園2期的規劃驗收一直未獲相關管理部門通過。

　　沒有房産證給居民帶來諸多不便，從積分入戶到孩子上學，以及房屋租賃、買賣都受到影響。為此從2010年起部分業主就開始起訴開發商，永怡集團也成為超過200戶業主的起訴對象。永怡集團相關負責人在受訪時表示，爭取在年底前辦理好房産證。中山市城鄉建設和規劃局（以下簡稱規劃局）則確認目前已經完成協調，問題樓盤再次進入驗收階段。

　　●南方日報記者 覃素玲 見習記者 伍傑

　　走訪

　　車位數配比不足未通過驗收

　　6月13日下午，記者來到永怡聚豪園看到，小區綠化面積較大，中央有大湖，有業主就表示，當初正是被小區的規劃和綠化設施所吸引，才選擇在此置業。聚豪園2期在小區的左側，共有14幢樓，每幢樓為14層—16層不等，每層約5—6戶，據業主統計，2期共有1199戶，目前全部均沒有房産證。

　　業主代表鄒先生告訴記者，房産證拿不到，正是因為聚豪園2期的車位數不足，已建成車位數量與規劃數量不符，沒有通過規劃局的規劃驗收，所以無法辦理房産證。記者走訪現場發現，2期地下車庫車位約400多個，加上小區通道邊上劃分的車位以及露天車位，車位的缺口仍比較大。“當初我們收樓時也不太懂，在開發商沒有出示相關驗收文件的情況下，就直接收了樓，這才出現了今天這些懸而未決的情況。”鄒先生説。

　　針對業主的説法，記者在永怡集團也得到了證實。永怡集團總經理助理周熾湛告訴記者，“這麼長時間房産證沒有辦下來，主要是因為車庫的規劃驗收未通過，（房産證）被耽誤了。”

　　影響

　　無房産證導致孩子不能順利入學

　　陳先生於2006年來到中山一所中學工作，2007年在聚豪園交付訂金，2008年4月初簽署購房合同。“如果從下定時間起算，已經有9年了。我的孩子在2012年跟隨我來到中山，但因為沒有房産證，包括我自己的積分落戶、孩子入學讀書等手續全部都辦不了。本來我都打算將孩子送回老家讀書了，最後在單位幫助下解決了學位問題。”

　　與陳先生一樣，不少業主也因沒有房産證而面臨各種各樣的難題。業主代表之一的穆先生説，“沒有房産證，房子不能租賃和買賣，只能丟空在這裡，這讓業主損失不少。有部分業主只能自己私底下出租房屋，但不能到管理部門備案，無法受到法律保護。而沒有房産證，也導致房子不能買賣、過戶。按照相關部門的規定，沒有房産證我們也不能備案成立業委會，在法律上我們甚至連‘業主’的身份都有疑問。”

　　為了房産證的問題，業主也曾多次找開發商協商，但均未得到解決，“開發商組織過幾次協商會和聽證會，表示將對小區綠化帶進行改造，在原有中心湖邊上加蓋地下車庫和新一期小區，其中的地下車庫分配給2期業主使用，這樣就能通過規劃驗收。當時我們看中聚豪園正是因為這裡的綠化面積夠大，新規劃會破壞小區現有環境，所以業主並沒有答應。”穆先生説。

　　交涉

　　超過200戶業主起訴開發商

　　據業主介紹，數年來他們一直向政府相關部門反映此問題，“不管開發商是什麼原因辦不出房産證，都應該給業主們一個合理的解釋。”穆先生説。

　　從2010年起，因房屋延遲交付以及沒有房産證等問題，開發商永怡集團被業主們多次告上法庭。涉及案件的1名業主代表告訴記者，經過統計已有超過200戶業主對永怡集團提起訴訟，其中40多戶已結案。業主起訴焦點在於開發商逾期未辦理房産證，因沒有成立業委會，業主們均是分開提起訴訟。

　　該業主代表透露，未執行總額超過1000萬，部分已經逾期。業主穆先生提供的中山市第一人民法院民事判決書上列明，永怡集團需要向穆先生支付逾期辦證違約金，金額以購房款為基數，從2014年1月1日起至房産證登記手續辦妥之日止，按中國人民銀行規定的同期同類貸款利率的標準計算，每三個月結算支付一次。“從去年5月結案至今，永怡一直沒有支付違約金，總金額約3萬元左右。”穆先生説。

　　進展

　　規劃局介入協調現正規劃驗收

　　6月15日下午，記者前往永怡聚豪園售樓部了解情況，周熾湛對此事進行了説明。

　　“這麼長時間房産證沒有辦下來，主要是因為車庫規劃驗收未通過，被耽誤了。”他表示，“多年來，作為開發商我們一直在為業主的房産證問題和包括規劃、住建、國土、消防、電力供應等各部門協商。今年5月份，終於達成了協調意見。規劃部門同意將住宅部分和車庫部分分開進行驗收。現時，規劃驗收已經通過，同時因為涉及戶數眾多，房産確權需要一段時間。我們預計今年年底前，可以為業主辦理好房産證。”

　　針對周熾湛的説法，記者向市規劃局求證。市規劃局辦公室主任李振透露，經過十多個部門協調，目前已達成初步意見。針對聚豪園2期的問題，採取分階段驗收辦法，爭取儘快為業主辦理好房産證。

　　（為保護業主隱私，以上業主姓名均為化名）

　　■律師説法

　　廣東雅商律師事務所律師李淩男：

　　1.開發商不出房産證違反了哪些法律法規？

　　開發商逾期未辦理房産證，違反雙方的合同約定。按照合同法，業主甚至可以申請合同無效。

　　2.沒有房産證，業主的哪些權益受到侵害？

　　根據物權法的規定，業主對房屋用於佔有、適用、收益、處分的權利，開發商不出房産證侵犯了業主對房屋的收益權和處分權。根據法律規定，物業出租和轉售，都需要業主出示房産證到相關部門備案。

　　3.開發商逾期不出房産證，業主應該如何保護自己的合理權益？

　　業主可以向房屋所在地的人民法院提起民事訴訟，根據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條第二款規定：“當合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定時，可以按照已付房款總額，參照金融機構計收逾期貸款的利息計算違約金。”業主如無法確定損失，可以依照該條款，按照購房款為本金，以當年度同類同期貸款利率計算違約金，直至本金付清之日止。