業主所購房屋遭抵押18年難辦産權證 被指非個案

　　

業主拿著購房合同，既氣憤也很無奈。

▲涉事小區。

　　青島嶗山房管部門稱問題産權非個案 政府將專門研究解決方案

　　6月5日中午，75歲的牟孝令手拿青島市中級人民法院行政判決書，眼裏噙滿淚水。包括這位身患糖尿病的老人在內，青島嶗山區香港東路79號淘金花園小區的34戶業主，在過去的18年裏飽受困擾，他們所購房屋遭抵押而無法辦理産權證，並由此産生了搶房、查封、官司等眾多麻煩。

　　經過業主們多年的訴訟維權，今年3月21日，青島中院終審認定，當地房屋管理部門18年前辦理的抵押權證違反法定程式，判決對該證予以撤銷。然而，在這份不該出現的抵押權證“保駕”下，34戶業主購得的房産已經被售房者抵押，且由此産生的債權又多次易手，甚至連房屋的所有權也存在爭議。面對如此複雜的局面，業主們只能無奈興嘆，眼前的這一切該由誰負責，本該屬於他們的産權證又何時能夠拿到……

　　京華時報記者韓天博

　　購房入住後才知房屋遭抵押

　　淘金花園小區位於青島市嶗山區南部，距離東側海岸線僅500多米。據業主介紹，該小區于上世紀90年代後期建成，當時憑藉相對優越的地理位置和較低的價格吸引了不少業主前來購房。

　　據了解，該小區房屋係新大陸公司于1995年前後開發建設，在小區居民看來，這個小區從發售伊始就經歷了一些波折，“先是開發商和開發區的一家公司簽了預購合同，這家公司又把預購合同中約定的權利和義務轉讓給了麗人物業公司，最後等於是開發商把房子賣給了麗人物業公司，我們又從麗人物業公司買房”。

　　從1997年下半年開始，業主們陸續從麗人物業公司購買住房。然而，業主們入住後發現，房屋的産權證遲遲辦不下來。業主王建(化名)表示，經過大家多方了解，原來早在他們購房期間，麗人物業就已經將該小區3棟居民樓抵押給了兩家銀行，“但是包括麗人物業在內，從來沒有任何人正式告知過業主這個情況”。

　　王建告訴記者，發現這一情況後，業主們就開始維權。隨著對此事的深入了解，他們逐漸發現，麗人物業之所以能夠取得銀行方面的抵押借款，與當時青島市嶗山區房産管理局辦理的“青嶗房抵押字第036號抵押權證”(以下簡稱“036號抵押權證”)有著密切的關係。

　　在該抵押權證複印件上，記者看到，其抵押期限為1998年2月17日至1999年2月16日，抵押房屋狀況明確註明了該小區C1型公寓和C2型西、中兩個單元。而業主提供的購房合同顯示，早在1997年，就已經有被抵押房屋的業主與麗人物業簽訂了購房合同；在該抵押期限內，也有業主簽署了購買合同，但其中絲毫沒有體現房屋已被抵押的事實。

　　業主打贏官司抵押權證被撤銷

　　在獲得相關證據材料之後，2014年，該小區一名房姓業主以嶗山區房地産開發管理局為被告，針對該單位辦理的抵押權證是否合法合規的問題，向嶗山區人民法院提起行政訴訟。

　　2014年5月18日，嶗山法院作出判決，認為嶗山區房地産管理局在核發“036號抵押權證”過程中，未盡到審慎審查義務，認定事實不清、違反法定程式，並判決依法撤銷其于1998年2月17日核發的“036號抵押權證”。被告方不服判決上訴，青島中院於今年3月21日作出終審判決，駁回了上訴，維持原判。

　　今年4月15日，已經更名為嶗山區國土資源分局的被告方在其官方網站上發佈了《作廢公告》，宣佈根據青島中院的判決，將“036號抵押權證”作廢。

　　對此，業主們感到些許欣慰，卻不敢有絲毫放鬆。“這最多算是萬里長征走出的第一步，這些房子的事情太複雜。”一位業主告訴記者，儘管抵押權證已被撤銷，但這34套房屋遭抵押已是事實，由此産生的債權被轉手過多次，且房屋數次被查封，甚至有公司已經拿到了包含房屋所有權屬於自己內容的執行裁定書，“想拿回我們的産權證，就要突破這些障礙，實在是太難了”。

　　債權幾度易手所有權被判他人

　　1997年下半年，麗人物業因小區開發商未能履行合同，向法院申請強制執行並獲裁定，“查封小區開發商位於C1、C2、C3公寓住房；上述房屋在查封期間由麗人物業公司保管並可出售”。

　　1997年12月，麗人物業以C1整棟樓、C2樓中西單元為抵押，向光大銀行青島分行貸款1400萬元，並由嶗山房産局辦理了《房屋抵押權證》。

　　1998年11月，麗人物業的銀行貸款到期後，未能償還貸款本息，被銀行告上法庭，作為抵押物的淘金花園34套房産被查封。業主王建表示，當時銀行要對這些房屋進行拍賣或變賣，但由於業主實際佔有房屋，所以沒能實現。

　　2006年12月，這34套房屋作為“未受清償的債權”，被光大銀行青島分行以100萬元的價格轉讓給北京某投資有限公司，法院裁定對這些房産繼續查封，執行案件中的權利義務由該公司繼受。

　　2009年1月，該公司又將所涉債權，以100萬元的價格轉讓給青島天世隆工貿有限公司。同年11月，山東省高級人民法院裁定，將此前的涉案借款合同糾紛指定棗莊市臺兒莊法院執行。

　　2011年6月10日，臺兒莊法院作出執行裁定，將34套住房作價3400多萬，交付天世隆公司抵償麗人物業所欠債務，“該34套住房所有權自本裁定送達之日起歸申請執行人青島天世隆有限公司所有”，可持本裁定書至有關機構辦理産權過戶登記手續。

　　兩個月後，天世隆公司更名為青島潤邦房地産投資諮詢有限公司(以下簡稱潤邦公司)。

　　有業主表示：“原本是我們花錢買的房子，被抵押轉手幾次之後，居然在法律上把所有權也給了別人，哪有這樣的道理？”

　　房屋遭遇搶佔業主反成被告

　　業主們發現，自臺兒莊法院作出裁定後，天世隆(潤邦)公司就開始採取各種辦法，試圖取得這34套房屋的實際控制權。

　　在記者採訪過程中，75歲的業主牟孝令幾度落淚。當年，牟先生還不到60歲，購買這套住房幾乎花光了他一生的積蓄。如今，18年過去了，他卻未曾見過一眼自己房子的産權證。“這件事給我和家人帶來了巨大的精神折磨，給我的健康也帶來了很大的影響。”

　　據業主們回憶，在臺兒莊法院作出執行裁定後，天世隆公司就派人在每家門上貼了通知，要求業主騰退房屋。記者在王建保留的通知照片上看到，該公司稱業主可在接到本通知7日內，“與我公司簽訂房屋買賣合同，並支付房款”，否則，一旦期限屆滿，該公司將“採取堅決、有力措施維護自身合法權益，因此導致閣下利益受損，我公司不承擔任何責任”。

　　在業主們看來，潤邦公司在搶佔房屋方面可謂説到做到。據C1樓2單元業主曲智堅回憶，2014年8月，他裝修房子以供子女結婚使用。就在8月下旬的一天，他帶著工人回家幹活，突然發現門打不開了，“結果門從裏面打開了，兩個年輕男的赤裸著上身，穿著短褲，腰上還挂著刀子，説是給潤邦公司看房子的”。

　　隨後，曲先生報警，警察趕到後認為屬經濟糾紛，無法立案。此後大約一個月，兩名男子一直待在曲先生家中，並且晚上經常喝酒、喊叫，嚴重擾亂鄰居生活。9月下旬，曲先生在鄰居的幫助下，趁兩人外出吃飯，又將房屋搶回，直接將門焊死。“就是這樣，潤邦公司的人第二天淩晨又帶著電鋸返回試圖再次進入房內，當時一百多人出來，才保住了房子。我們不能不管，如果有一個人房子被搶，那麼34戶最終都會被搶佔。”

　　就在不久前，C2樓2單元202業主李洪生還接到嶗山法院的傳票。原告係潤邦公司，事由為李洪生私自佔用原告所有房産，且多次溝通無果，訴訟請求向被告收取4年租金共計96000元。目前，該案已開庭，尚未宣判。

　　業主們認為，他們拿著房管部門辦理抵押權證違反法律程式的判決，而潤邦公司持有房屋所有權歸該公司的執行裁定，造成這種尷尬局面的根源，就是當年房管部門違規辦理的“036號抵押權證”。“業主要承受著隨時可能發生的騷擾，我們真的不知道該怎麼辦，不知道這件事情甚至到底能不能得到解決。”

　　房管部門執行判決道理上不認為有錯

　　針對此事，記者6日聯繫嶗山區委宣傳部。7日上午，對方責成嶗山區不動産權登記中心回答相關問題。

　　中心負責人張先生表示，作為嶗山國土資源分局下屬部門，不動産權登記中心承擔了原房産局的部分職能。該部門已執行青島中院作出的終審判決，撤銷了“036號抵押權證”。

　　至於辦理該抵押權證後所産生一系列問題應由誰擔責，張先生表示，“該部門承擔(由)部門承擔，該個人承擔(由)個人承擔”，對於這個問題，還要“看看到底産生了什麼樣的後果”。

　　他表示，當年麗人物業在兩家銀行都做了抵押，“都是036號(抵押權證)，抵押給另一家銀行的房子就給業主辦下來産權證了。從法律上講，我們執行判決，但是從道理上講，你能説當年的抵押權證發錯了嗎？”

　　張先生稱，淘金花園34戶業主的房産所涉問題非常複雜，時至今日，這些房子上仍有兩筆查封，預計2017年能解封。“即便真的解封了，業主想辦房産證也非常困難，因為已有法院將所有權判給了天世隆(潤邦)”，但目前並沒有為該公司辦理産權證，“如果該公司向中心提出辦證申請，我們也會向臺兒莊法院提出異議，因為房屋畢竟是有業主在居住的”。

　　張先生同時表示，在嶗山區乃至青島市，諸如此類的問題産權項目並非個案。嶗山區2011年年底就成立了由區領導挂帥的問題産權領導小組，首批34個目標項目中就包括淘金花園34戶所存在的産權問題，並且專門成立了“淘金花園辦證領導小組”，首先解決了麗人物業與另一家銀行的抵押貸款問題，並給絕大多數涉事業主辦理了産權證。

　　張先生坦承，在辦理麗人物業與光大銀行房屋抵押貸款一案過程中，政府部門遇到了較大困難，一是法院將房屋所有權判給了天世隆(潤邦)公司，二是這34戶房産仍處於法院查封狀態中。他表示，政府非常希望能夠和業主形成合力，相互配合促進問題解決。

　　張先生表示，本月內，區政府將召開針對全區30個左右存在問題産權現象小區的專門會議，研究下一步解決方案以及相關文件的出臺等事宜。