裹被子徹夜排號、開發商及房主坐地漲價、日光碟……連日來，一線城市和部分二線城市樓市“發燒”，成了市場熱門話題。據報道，在上海，春節過後，突然上升的成交量讓各大房産交易中心不堪重負;深圳官方則三天內兩度對房價領漲全國問題作出回應;而南京房價衝破每平方米4萬元大關後，還緊急出臺政策降溫，加大土地供應、調整拍地方式、嚴控捂盤惜售等“大招”密集“上線”。多地樓市“發燒”，是否意味著房地産業瘋狂模式再次開啟?

　　據國家統計局近日公佈的“70個大中城市住宅銷售價格變動情況”顯示，1月份房價同比上漲城市數量增至25個，佔比超30%。其中，漲幅最高的仍是領漲全國房價14個月的深圳，同比上漲52.7%，上海和北京分別以21.4%和11.3%的漲幅緊隨其後。隨著房貸首付比例下調、公積金利率上調、房産交易契稅營業稅減免等一系列“政策紅包”逐步落地，春節後樓市出現一波“加速回暖”行情。

　　而在此背景下，深圳方面已連續三次表示，正研究有關房地産的調控政策。此前深圳市市長許勤在深圳市六屆人大二次會議記者會上表示，深圳去年房價上漲過快，和全國二線城市的房價方向不太一致，因此，深圳正在研究調控政策，確保房價在合理區間運作。

　　易居智庫研究總監嚴躍進表示，近期多地樓市火爆、房價上漲的原因有三點:一是寬鬆的購房政策使各類購房者在更低的門檻下得以進入樓市，市場交易活躍反過來推動房價上漲;二是局部優質供給開始出現庫存規模不足，進一步刺激一二手房價格呈現快速飆升態勢;三是受心理預期影響，尤其是在“買漲不買跌”心態下，會有一部分“恐慌心理”存在，進而推高房價的非理性上漲。

　　雖然短期記憶體在一定程度的非理性因素，但在業內人士看來，當前諸多樓市火爆城市從中長期看普遍存在較強需求支援。同策諮詢研究總監張宏偉指出，像京滬深等一線城市，因地理位置、産業結構、教育環境以及公共資源的優越性對外地居民具有強烈吸引力，人口凈流入量長期處於高位，這種基本面對樓市構成顯著支撐。

　　另據易居研究院的數據顯示，當前主要熱門城市樓市的存銷比普遍小于10，如上海、深圳為7，近期持續走強的合肥、南京為4，這些去庫存週期較短、局部供應出現緊缺的城市，樓市延續火爆態勢、價格逐步上行屬於正常現象。

　　同樣，在宏觀經濟環境和貨幣政策，甚至在去庫存政策優勢更傾向於三四線城市的情況下，但一線城市和二線發達城市房價能夠屢創新高，而三四線城市卻難以止跌回升，關鍵原因就在於人口流動風向，而産業結構變遷則是導致人口流動的關鍵推手。由此不難發現，當下樓市的兩極分化其實是種必然，而且將來或成為一種常態，短期內很難消弭。

　　嚴躍進指出，當前監測的一二三線35個城市新建商品住宅庫存同比增幅分別為-12.9%、-3.9%和-0.8%，這説明三四線城市去庫存效果遠不及一二線城市。“對於一線城市來説，後續補庫存的迫切程度將加大，否則庫存不足容易加快房價上漲節奏，而三線城市去庫存任務依然艱巨。”

　　專業人士認為，這些均構不成導致房價漲跌的核心因素，也難以解釋當下樓市日趨擴大的分化態勢。在2012年之前，普遍性的房價兩極分化現象之所以未形成，説到底是因為在新興産業、現代服務業集聚的一線和二線發達城市持續高速發展的同時，以傳統低端製造業為主體的三四線城市也能在人口紅利助推下保持增長。而這也保證了其一定基數的就業人口。當下，伴隨我國經濟增速放緩及人口紅利逐步消失，很多三四線城市正處在落後産能加速被淘汰的轉型期。相比之下，擁有更多科研、高校和金融等資源，創新拉動和內需提振更容易得以實現的大城市，對人才的吸納能力依舊強勁。

　　有分析認為，本質上當下國內的樓市分化，是人口流動趨勢的反射，也是基於複雜發展格局的必然。這也構成了房地産去庫存面臨的“基本面”，對此社會也應有理性預期。對三四線城市而言，降價消化房地産“存量”外，顯然有必要加速轉型，並更加徹底地打破城鄉間的壁壘、為人口流動提供完善公共服務。

　　業界認為，即使“樓市紅包”持續給出，“在分化加劇中去庫存”依然是2016年樓市“主旋律”。而對於眼下多地樓市火爆局面，也不宜採取過多行政性干預措施。要做的，是根據土地價格溢價率，適時將競投商品房轉向競投配建保障性住房建設，保障公租房等保障性住房的供應並完善其政策設計，同時對壟斷抬價的房産商和相關仲介加強約束。 (陳荷西)