今年的“兩會”上，一線城市房價暴漲自然成為代表委員關注的議題，而各級管理部門的表態，更是成為樓市調控政策呼之欲出的信號。住建部要求，一線城市要嚴格執行限購政策和差別化的稅收、信貸政策，打擊交易當中的違法違規行為；國家發改委提出，一、二線重點城市正在採取措施進行調控；城市主政者的應對更加積極，上海和深圳市委書記均表態，對房價非理性上漲，不會袖手旁觀，必須加強調控，打擊違規炒房等行為。

　　很多業內人士認為，各級管理層的表態，或許意味著，此前的政策打壓將接踵而來。但筆者認為，除了控制違規炒作，如借助P2P等場外融資“加杠桿”、仲介惡意炒作等，過去仰仗的“需求側”抑制，如提高交易成本（加稅、提高利率）、降低交易杠桿（提高房貸首付比例）、加大限購力度等，不大可能成為政策重點。同時，著力“供給側”將是一線城市樓市管理的主基調。

　　各級管理層表態中，透露出一個罕見的信號，即增加土地供應。事實上，按照《國家新型城鎮化規劃（2014—2020）》、十八屆三中全會關於嚴控特大城市人口、嚴控新增用地的精神，2014年以來，國土資源部對特大和超大城市開始劃定永久性開發邊界，形成空間硬約束。但是，此次住建部很罕見地提出，一線城市要增加土地供應，穩定市場信心，而上海也重拾新增房屋供應的“90/70”政策，增加低總價住房供應；深圳除了要在“十三五”建設史無前例的40萬套保障房外，還要向海洋要55平方公里。

　　由此，筆者認為，一線城市未來樓市調控或許轉向“供給側”，即多渠道挖掘供應潛力來滿足需求，而不是像過去一味地打擊或抑制需求。一線城市樓市管理由“需求側”轉向“供給側”，首要原因在於，包括一線城市在內的重點城市，未來房價上漲很難通過政策打壓控制得住。在經濟轉型的“過渡期”和“陣痛期”，維持寬鬆的融資環境是非常必要的。同時，製造業“去産能”和“去杠桿”已呈倒逼之勢，加上利率從保護和管制到市場化，為維持銀行的利潤水準，從製造業分流出來的信貸額度會流向消費金融市場，即製造業領域“去杠桿”、個人消費金融領域“加杠桿”。

　　貨幣大週期寬鬆疊加“加杠桿”，房地産的金融屬性明顯，居民大類資産配置會傾向於樓市，樓市也將整體呈現景氣態勢。因此，儘管我國城鎮家庭戶均擁有住房已經達到甚至超過1套/戶，農業轉移人口和適齡購房人群（25歲-44歲）數分別在2010年和2015年達到峰值，由人口因素驅動的樓市景氣週期或許結束了，但由資金驅動的樓市景氣週期或許剛開始。

　　美國適齡購房人口占比在1991年達到最高點32.4%，此後一路下滑到2014年的26.3%，但1992年-2006年卻堪稱美國樓市最大的一波牛市。

　　兩次産業轉型（上世紀90年代的網際網路、本世紀初的新能源和智慧科技）下的寬鬆貨幣環境和居民“加杠桿”，這是美國樓市向上的主要動力。相應地，美國商業銀行按揭貸款佔比，從上世紀70年代的25%上升到2006年的55%；日本上世紀80年代出現人口老齡化，適齡購房人口數從1981年的1995萬人降至1991年1573萬人，降幅達到21%，但日本上世紀80年代-90年代的樓市卻是最火的。此外，北歐國家（如挪威、瑞典、芬蘭）、英國、墨西哥等多個國家的研究都表明，利率市場化和金融自由化時期，銀行會加大房地産按揭貸款佔總貸款的比重，房地産景氣度都持續向好。

　　因此，未來我國樓市將由過去人口因素（農業轉移人口和適齡購房人口）驅動下的一、二、三、四線城市普漲，轉變為貨幣驅動下的重點城市房價上漲。一方面，“北上廣”等特大城市高凈值人群集中。招商銀行和貝恩資本發佈的《2015中國私人財富報告》顯示，廣東、上海、北京、江蘇、浙江等五個省市的高凈值人群數排名全國前5位，近期房價上漲城市也集中在這些區域；另一方面，經濟處於“換檔期”和“陣痛期”，意味著傳統産業開始退場，但新興産業還沒有完全成長起來，對於過去幾十年製造業繁榮期積累起來的財富來説，就意味著“資産配置荒”和財富管理的巨大需求。

　　北京、上海和深圳的每人平均收入位列全國三甲，又是全國金融中心，2015年A股交易量超過全球股票交易量的三分之一，財富管理能力最強。同時，優質公共資源、就業機會也最為集聚，而中國人買房置業的財富追求從來都很強烈。因此，在股市震蕩下行、無風險收益率降低導致理財缺乏吸引力的背景下，“資産配置荒”的趨勢越來越明顯，加上這幾個城市的樓市供應無彈性，金融屬性明顯，成為資産保值增值的“安全墊”。由此，未來貨幣大週期寬鬆疊加“加杠桿”，一線城市的房價仍將繼續上行。

　　既然需求無法抑制住，加大供應無疑是解決一線城市樓市問題的首選策略。由此，“供給側”管理將成為一線城市樓市未來調控的主基調。當然，高凈值人群資産配置沒有問題，但要防範房産購置的一致性行為，特別是要警惕在房價上漲預期下，出現類似于去年股市波動期間的“場外配置”、過度“加杠桿”博取短期收益，不具備購房能力的人借助當前火熱的P2P平臺、短期高成本融資，將合理需求和資産配置異化為投機炒作，重復類股市的非理性繁榮、炒作及踩踏。因此，各級管理層無一例外地明確了嚴厲打擊房地産投機炒作的重要意義。

　　（作者單位:深圳市房地産研究中心）