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一線城市樓市調控從“需求側”到“供給側”

  • 發佈時間:2016-03-12 09:20:00  來源:人民網  作者:李宇嘉  責任編輯:田燕

  今年的“兩會”上,一線城市房價暴漲自然成為代表委員關注的議題,而各級管理部門的表態,更是成為樓市調控政策呼之欲出的信號。住建部要求,一線城市要嚴格執行限購政策和差別化的稅收、信貸政策,打擊交易當中的違法違規行為;國家發改委提出,一、二線重點城市正在採取措施進行調控;城市主政者的應對更加積極,上海和深圳市委書記均表態,對房價非理性上漲,不會袖手旁觀,必須加強調控,打擊違規炒房等行為。

  很多業內人士認為,各級管理層的表態,或許意味著,此前的政策打壓將接踵而來。但筆者認為,除了控制違規炒作,如借助P2P等場外融資“加杠桿”、仲介惡意炒作等,過去仰仗的“需求側”抑制,如提高交易成本(加稅、提高利率)、降低交易杠桿(提高房貸首付比例)、加大限購力度等,不大可能成為政策重點。同時,著力“供給側”將是一線城市樓市管理的主基調。

  各級管理層表態中,透露出一個罕見的信號,即增加土地供應。事實上,按照《國家新型城鎮化規劃(2014—2020)》、十八屆三中全會關於嚴控特大城市人口、嚴控新增用地的精神,2014年以來,國土資源部對特大和超大城市開始劃定永久性開發邊界,形成空間硬約束。但是,此次住建部很罕見地提出,一線城市要增加土地供應,穩定市場信心,而上海也重拾新增房屋供應的“90/70”政策,增加低總價住房供應;深圳除了要在“十三五”建設史無前例的40萬套保障房外,還要向海洋要55平方公里。

  由此,筆者認為,一線城市未來樓市調控或許轉向“供給側”,即多渠道挖掘供應潛力來滿足需求,而不是像過去一味地打擊或抑制需求。一線城市樓市管理由“需求側”轉向“供給側”,首要原因在於,包括一線城市在內的重點城市,未來房價上漲很難通過政策打壓控制得住。在經濟轉型的“過渡期”和“陣痛期”,維持寬鬆的融資環境是非常必要的。同時,製造業“去産能”和“去杠桿”已呈倒逼之勢,加上利率從保護和管制到市場化,為維持銀行的利潤水準,從製造業分流出來的信貸額度會流向消費金融市場,即製造業領域“去杠桿”、個人消費金融領域“加杠桿”。

  貨幣大週期寬鬆疊加“加杠桿”,房地産的金融屬性明顯,居民大類資産配置會傾向於樓市,樓市也將整體呈現景氣態勢。因此,儘管我國城鎮家庭戶均擁有住房已經達到甚至超過1套/戶,農業轉移人口和適齡購房人群(25歲-44歲)數分別在2010年和2015年達到峰值,由人口因素驅動的樓市景氣週期或許結束了,但由資金驅動的樓市景氣週期或許剛開始。

  美國適齡購房人口占比在1991年達到最高點32.4%,此後一路下滑到2014年的26.3%,但1992年-2006年卻堪稱美國樓市最大的一波牛市。

  兩次産業轉型(上世紀90年代的網際網路、本世紀初的新能源和智慧科技)下的寬鬆貨幣環境和居民“加杠桿”,這是美國樓市向上的主要動力。相應地,美國商業銀行按揭貸款佔比,從上世紀70年代的25%上升到2006年的55%;日本上世紀80年代出現人口老齡化,適齡購房人口數從1981年的1995萬人降至1991年1573萬人,降幅達到21%,但日本上世紀80年代-90年代的樓市卻是最火的。此外,北歐國家(如挪威、瑞典、芬蘭)、英國、墨西哥等多個國家的研究都表明,利率市場化和金融自由化時期,銀行會加大房地産按揭貸款佔總貸款的比重,房地産景氣度都持續向好。

  因此,未來我國樓市將由過去人口因素(農業轉移人口和適齡購房人口)驅動下的一、二、三、四線城市普漲,轉變為貨幣驅動下的重點城市房價上漲。一方面,“北上廣”等特大城市高凈值人群集中。招商銀行和貝恩資本發佈的《2015中國私人財富報告》顯示,廣東、上海、北京、江蘇、浙江等五個省市的高凈值人群數排名全國前5位,近期房價上漲城市也集中在這些區域;另一方面,經濟處於“換檔期”和“陣痛期”,意味著傳統産業開始退場,但新興産業還沒有完全成長起來,對於過去幾十年製造業繁榮期積累起來的財富來説,就意味著“資産配置荒”和財富管理的巨大需求。

  北京、上海和深圳的每人平均收入位列全國三甲,又是全國金融中心,2015年A股交易量超過全球股票交易量的三分之一,財富管理能力最強。同時,優質公共資源、就業機會也最為集聚,而中國人買房置業的財富追求從來都很強烈。因此,在股市震蕩下行、無風險收益率降低導致理財缺乏吸引力的背景下,“資産配置荒”的趨勢越來越明顯,加上這幾個城市的樓市供應無彈性,金融屬性明顯,成為資産保值增值的“安全墊”。由此,未來貨幣大週期寬鬆疊加“加杠桿”,一線城市的房價仍將繼續上行。

  既然需求無法抑制住,加大供應無疑是解決一線城市樓市問題的首選策略。由此,“供給側”管理將成為一線城市樓市未來調控的主基調。當然,高凈值人群資産配置沒有問題,但要防範房産購置的一致性行為,特別是要警惕在房價上漲預期下,出現類似于去年股市波動期間的“場外配置”、過度“加杠桿”博取短期收益,不具備購房能力的人借助當前火熱的P2P平臺、短期高成本融資,將合理需求和資産配置異化為投機炒作,重復類股市的非理性繁榮、炒作及踩踏。因此,各級管理層無一例外地明確了嚴厲打擊房地産投機炒作的重要意義。

  (作者單位:深圳市房地産研究中心)

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