一線樓市跨年狂歡

　　延續去年下半年的行情，新年假期結束後，一線城市的樓市繼續火爆，上海成為這一輪上漲的典型，一二手市場均成交火爆，改善型需求成為主力，相比之下剛需顯得不足。

　　針對火熱的一線城市樓市，深圳、上海等紛紛出臺調控政策，未來不排除進一步收緊的可能。但快速上漲不可能長期持續，未來漲幅或將放緩。

　　導讀

　　“一線城市樓市的量價齊升最多持續到今年上半年，下半年，新一輪的房地産市場調整極有可能會來臨。”同策諮詢研究部總監張宏偉説。

　　2月23日，北京年後首場土地拍賣即迎來樓面價達4.7萬元/平米的地王。據測算，預計房價將在10萬/平米以上。

　　這只是春節後一線城市樓市火熱行情延續的一個注腳。

　　對於北上廣深而言，2015年無疑是一個樓市“大年”，尤其深圳憑藉一枝獨秀的房價漲幅，後來居上；上海、北京的漲幅也均居前。而春節後，火爆似乎仍在持續，且有愈演愈烈之勢，甚至出現“過熱”的苗頭。

　　高企的房價，成為了一線城市政府的頭等大事。2月4日，深圳市長許勤明確提出，正在研究房價調控政策。近日，一則“非深戶籍者購房需繳納的社保年數從此前的1年調整為3年”的傳聞更是在坊間傳得沸沸颺颺。

　　上海官方亦表示“要嚴防房價過快上漲，並嚴格執行限購、二套房政策”。

　　收緊的政策調控信號，疊加2015年回暖的樓市大量消耗掉的需求，使得分析人士多認為，2016年一線城市房價將迎來調整。但在土地資源有限、供需關係等長期矛盾難以解決的制約下，調整可能僅僅意味著“漲幅放緩”。

　　一線城市樓市上演跨年瘋狂

　　經歷了春節期間短暫的冷清，樓市的瘋狂再度在一線城市輪番上演。

　　據偉業我愛我家數據中心統計，春節後首周內，北京二手住宅的網簽量高達6048套，日均成交864套，節後首周交易量為2010年以來最高值。其中，北京二手房成交均價為每平方米4.15萬元，較2015年全年均價約上漲5%。有分析人士指出，如果在並不特別偏遠的地段買房，300萬已經是北京的“起步價”。

　　上海更是屢屢被曝出春節後房東跳價，但銷售依舊火爆。在剛剛過去的2015年，上海以超過1.4萬億元的總成交金額成為全球最大房地産市場，成交量也創下歷史新高，成交均價同比上漲18%。

　　去年房價漲幅最快的深圳亦“不甘落後”。經歷了春節一週的“零成交”後，2月15日，深圳全市售出51套新房住宅，成交均價為91965元/平，突破9萬大關。

　　但值得注意的是，這一高均價的出現是因為高端樓盤海上世界雙璽項目的入市。不過，據深圳市規劃和國土資源委員會2月1日發佈的數據顯示，1月深圳新房成交均價達46515元/平米，同比漲幅為74%。

　　易居研究院近日發佈的一項調研顯示，2015年房價暴漲的深圳，房價收入比已經高達25.8，位列全國之首，同比增幅達27.6%，而全國的平均值為7.2。易居研究院研究員曹倪娜稱：“深圳已經出現短期泡沫。”

　　僅有廣州仍保持“溫和”狀態。數據顯示，春節後首周廣州共網簽新建住宅822套，處在周成交低位，均價僅在16883元/平米。

　　除了房價上漲，一線城市的土地市場升溫也在春節後持續。2月23日，北京年後的首場土地拍賣在大興區拍出樓面價達4.7萬的新地王。中原地産首席分析師張大偉測算，未來房價將在10萬/平米以上。而目前，同一區域普通住宅售價最高的項目均價僅在4.5萬。

　　新一輪政策寬鬆無視一線城市

　　新的一年開始後，高層去庫存政策進一步推出，多個二三線城市出臺寬鬆政策。但一線城市的火爆，與近期的全國性政策利好似乎並無太大關聯。

　　央行的首付20%新政，執行限購的一線城市並不在其影響之列；而財政部自2月22日實施的“房地産交易環節契稅、營業稅優惠”政策，北上廣深僅適用於“對個人購買家庭唯一住房面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率徵收契稅，面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率徵收契稅”。

　　實際上，一線城市僅購買144平米以上的首套房，將享受到稅費減半的優惠。眾多業內人士指出，僅此一條利好，所影響的房屋結構只是少數，對一線城市的作用並不明顯。

　　反之，在其他城市紛紛放鬆調控去庫存之際，為了應對高房價的一線城市在釋放調控收緊的信號。

　　雷聲最大的是深圳。近幾日，包括地産商、銀行人士等在內的多方信源均指出，從3月1日起，深圳將很可能執行新政，非深戶籍者購房需繳納的社保年數從此前的1年調整為3年。一位開發商人士告訴記者，“1改3”的政策已經是八九不離十了。對比其他一線城市，深圳對非戶籍人口的限制是最寬鬆的，改變也在意料之中。

　　深圳市規土委此前對媒體回應稱，目前政策正在研究之中，還沒有收到正式通知。銀行人士則表示，暫未收到通知，但已在加緊審批非深戶資料了。

　　此前，官方已經釋放出了“調控”信號。2月4日，深圳市長許勤在市人大會議的記者會上指出，為把房價穩定在合理區間，深圳“正在研究調控政策”。

　　另一方面，針對深圳樓市廣被質疑的“仲介炒房”之風，深圳市房地産經紀行業協會已在近日發文，嚴令禁止。

　　而上海市政府則在近日印發《關於進一步優化本市土地和住房供應結構的實施意見》的通知。通知指出，要優化住房供地結構，增加中小套型住房供應比例，中心城區不低於70%，郊區不低於60%(部分供需矛盾突出的區域，提高至70%)。這被很多業內人士解讀為上海樓市調控收緊的信號。

　　同策諮詢研究部總監張宏偉分析，現在增加市場供應的方法就是把戶型做小，從而增加套數。客觀上，這一調整也會起到控制房屋總價的效果。

　　早在四季度工作會議上，上海市委書記韓正明確表示，上海樓市存在結構性問題，要把控制房價作為重要調控目標。此外，上海市發改委和房管局的領導亦指出，要嚴防房價過快上漲，並嚴格執行限購、二套房政策。

　　上海一位房地産諮詢人士告訴記者，據房管局內部人士透露，年後二套房貸將會收緊。

　　一線城市房價會調整嗎？

　　即使是在政策風聲之前，部分業內人士已經開始看空深圳房價，他們預計，2016年深圳房價將迎來調整。

　　易居(中國)控股有限公司執行總裁丁祖昱指出，在投機炒房推波助瀾之下，購買力和房價之間已經産生明顯斷層，再加上資本市場利好在2016年難以重現，所以對2016年深圳房價不能預期太高，特別是部分房價上漲過快的高端項目，可能會存在一定壓力。

　　美聯物業則指出，政策如果落地，擁有購房資格的人士將縮減，並將引起市場觀望情緒，成交量會下降，這一時效估計在半年左右。事實上，深圳這一輪的房價上漲，與“投資客”盛行不無關聯。有數據顯示，深圳的投資投機需求佔比超過三成，甚至部分區域超過五成。

　　易居研究院副院長楊紅旭，更是在“看跌”深圳房價。楊紅旭表示，“此政出後，觀察市場反應，可能將深圳房價下跌預警等級，由黃色升級為橙色。”

　　此前，針對深圳樓市的瘋狂，楊紅旭就已經建議升級限購，除延長納稅時間外，還可採用提高二套房貸利率，將二手房轉讓的個人所得稅嚴格按差額的20%徵收。

　　但對於上海的後市走向，輿論一般較為偏向“上漲”。

　　丁祖昱指出，2016年的上海房地産市場仍將保持穩定發展的態勢，再上臺階難度較大，但往下調整空間也不大，從成交量看上下也就5%-10%浮動空間；房價還會穩步攀升，不過由於2015年上升幅度較大，今年的漲幅會放緩。

　　楊紅旭從數據的角度給出了預測。按近幾年的慣例，上海住宅存銷比一旦降至14個月以下，房價就會上漲；反之則容易下跌。當前的存銷比已是8個月左右，為2013年低點，因此房價甚至會加速上漲。

　　張宏偉則指出，2015年“330新政”以來，大中城市房地産市場成交量價回升主要是因為過去積壓需求的集中釋放，以及由於需求的集中釋放而帶來的市場需求的透支，但未來樓市不會一直保持這樣的走勢。

　　“一線城市樓市的量價齊升最多持續到今年上半年，下半年，新一輪的房地産市場調整極有可能會來臨。”張宏偉説。