國泰君安任澤平稱未來10年一線城市房價將漲一倍

　　原標題：知名分析師：未來10年一線城市房價將漲一倍

　　全面放開二孩政策、中央深改會議提出“要化解房地産庫存，促進房地産業持續發展”、國務院常務會議提出“以加快戶籍制度改革帶動住房、家電等消費”，一系列政策暖風引發業內關注。市場人士普遍認為，2016年一二線城市房價將繼續上漲，不同地區分化嚴重。只有極少數聲音認為，樓市“救市”政策越頻發，反而説明當前樓市形勢越嚴峻，未來樓市面臨的問題越多。

　　看多

　　國泰君安首席宏觀分析師 任澤平：

　　未來10年一線城市房價將再漲一倍

　　目前，中國正處在一個增速換擋的時點，高增長的時代已經一去不復返了。而中國增速換擋的典型形式，來自於房地産長週期拐點的出現。人口紅利結束之後，人繼續往大城市遷移。當人繼續往大城市遷移的時候，一線房地産有銷量沒土地，表現為價格的上漲和地王的再現。三四線城市沒有銷量，土地和庫存高企。去年，我對中國的房地産做過一個預測，未來10年一線房價再漲一倍，三四線漲不動，房地産投資零增長。

　　高盛房地産投資研究部主管 王逸：

　　戶籍改革有助中國樓市復蘇，明年房價還會漲

　　曾在2014年經歷房價最大降幅的“一線城市”，以及“其他二線及大型三線城市”均實現了最強勁的交易量復蘇，除此之外，其餘城市的住宅銷售復蘇依然呈疲軟態勢。鄂爾多斯這類“鬼城”的形成是結構性供應問題導致的，預計在這一輪的房地産市場調整中將很難復蘇。戶籍改革和城鎮化的推進將對房地産市場的復蘇有著重要影響。

　　房地産開發商在2015年至2017年的預期凈資産回報率將處在5年低點，但這是基於債務零增長的假設而做出的。開發商回報率的回升，需要房價的進一步上漲來支撐。原因在於，如果房價不上漲，開發商加杠桿將不僅導致其基於現有土地儲備的凈資産回報率減少，而且還將使得開發商的財務狀況再度面臨風險。到 2016年年中，中國內地的房地産政策會偏向寬鬆，這應該會支援房價持續復蘇。

　　中國銀行業協會首席經濟學家 巴曙松

　　明年房地産業有望觸底，一線城市沒有什麼好擔心

　　從宏觀來看，經濟並沒有出現太大的波動，但微觀出現了非常大的變化。以房地産為例，不同城市、不同業態、不同的産品分化較大。房地産行業什麼人都能賺錢的時代已過。如果項目在一線城市沒有什麼好擔心的，但如果在三四線城市庫存壓力下就比較危險。明年房地産業有望觸底，房地産業投資增速下行趨勢止住，對於經濟的拖累作用會明顯改善。預測明年新房市場仍趨於平淡，不同城市繼續分化。一線城市高位趨穩，改善性需求成主流需求;三四線城市面臨高庫存、低需求的局面。

　　易居研究院智庫中心研究總監 嚴躍進

　　房價上漲難以動搖，2016年持續上漲

　　從市場預期看，目前對於一二線城市房價繼續上漲的認識基本是一致的，而對於三四線城市則有分化的看法。實際情況是，三四線城市的房價難以大漲，但下跌的空間也不存在，即一個相對不漲不跌的態勢，最大的原因不是因為庫存而導致的，最主要是人口背後的需求還沒有被挖掘出來。無論是從供求關係、貨幣政策還是市場預期看，房價上漲是一個難以動搖的市場特徵。當然，漲幅有大有小，會和市場週期波動相關聯。對於2016年的房價判斷是，持續上漲，同時要警惕部分城市相對力度大的漲幅。

　　獨立經濟學家 陳寶存

　　三年內北京四環房價漲至20萬

　　北京房價三年內，四環20萬，五環15萬，六環6萬。北京與環北京地區的土地供應受到政策和市場局限，都不可能容納北京外溢人口的正常剛性需求。北京已經不存在加大土地供應的可能性，整理存量建設用地難度和成本太大。

　　看空

　　同策諮詢研究部總監 張宏偉

　　“救市”頻發對2016年樓市是重大利空

　　當前樓市已經進入下半場，供求基本面來看已基本平衡，市場需求已基本得到滿足，今年由於多輪“救市”政策導致樓市基本面復蘇好轉的“大年”不可持續。貨幣政策寬鬆，樓市需求將大量透支，樓市在下半年尤其是四季度瘋狂後將陷入調整期，“救市”政策頻發對2016年樓市是重大利空。“地王”頻出是樓市瘋狂的體現，樓市瘋狂之後必然出現調整期，樓市將現大蕭條的週期。樓市“救市”政策越頻發，反而説明當前樓市形勢越嚴峻，未來樓市面臨的問題越多，未來仍然會隱藏更多的市場風險。對於大多數大中城市來講，仍然面臨較大的去庫存壓力，樓市基本面並沒有實質性改變，這是樓市基本“國情”，這也決定了未來樓市仍然會面臨階段性調整的市場壓力。

　　離岸資産配置專家 劉磊：

　　回暖只是針對開發商而言

　　今年一線城市房價的確逐步趨穩。然而，回暖只是針對發展商而言，對於投資者而言，投資市場的介入和回暖遠未到來。尤其是堅持供需是房價上漲的原因，顯得有些片面了。

　　(中國經濟網)