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住宅平均租金同比首現下跌

2016年05月23日05:32 廣州日報 作者：佚名

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　　前4個月二手住宅均價同比上漲8.9%，但住宅平均出租回報率降至2.6%

　　廣州日報訊（文/圖/表：記者王荔玨）日前，鏈家滿堂紅市場部發佈的數據顯示，1~4月廣州市9區二手住宅平均租金為48.2元/m2/月，首次出現有史以來的同比下跌，下跌幅度為0.4%。同時間段的二手住宅均價同比上漲8.9%。

　　假設出租期滿12個月，2016年1~4月的住宅出租回報率為2.6%，在2015年的基礎上繼續走低。為更準確監測不同面積的物業出租回報率變化情況，鏈家滿堂紅市場部對2015年和2016年1~4月促成的廣州市二手住宅買賣、租賃個案劃分成不同的面積區間，並統一計算各面積區間的出租毛回報率（左下表）可以看到，2016年1~4月面積區間回報率同比幾乎全線下跌，回報率最高的是30平方米以下的小單間，為3.6%，比2015年同期下降0.1%。144平方米以上的非普通住宅出租回報率則比2015年同期上升0.1%，數值是2.6%，這也是今年1~4月出租回報率唯一齣現同比上升的面積區間。

　　鏈家滿堂紅市場部高級經理周峰指出，2015年曾出現全年度住宅平均租金同比漲幅大於樓價同比漲幅的情形，但這種“非常態”的現象在今年年初已重新扭轉，在本地經濟大環境不明朗的情況下，春節後回流廣州的租客數量較之去年同期並無明顯增加，且從中心區高端板塊往周邊中檔板塊遷徙的現象亦持續增加。天河北、珠江新城、環市東等傳統寫字樓板塊的住宅租賃宗數之和佔全市總量的比例，從2015年前四個月的17.3%減少到今年的14.1%。

　　值得關注的是，今年天河北板塊的住宅平均租金同比也下跌3.4%，只有60.9元/m2/月。全市租賃成交主力區間是60~90平方米，佔比超過40%，但今年前四個月的平均租金同比下跌0.2%。現時大多數業主有提高房租的意願，但沒有太充裕的需求支援他們實施此行為，如果在接下來的大半年時間內，總體市場沒有太大的改觀，不排除今年全年廣州住宅平均租金會略低於2015年的水準。

　　盤源客戶皆減少

　　市場回調在所難免

　　廣州日報訊（記者王荔玨）廣州住宅二手市場在經歷了3月的爆髮式成交後，4月以來市場出現正常的成交回調。統計顯示，4月經鏈家滿堂紅促成的二手住宅買賣業務量環比減少近三成，住宅租賃業務量環比減少16%。合富置業發佈指數報告也指出，總體來説，4月二手樓市交投理想，但中心區網簽基本下降三四成，近郊及週邊區域的降幅約兩成。進入5月，市場依然表現較平穩。最新數據顯示，5月1~16日，經鏈家滿堂紅促成的二手住宅買賣宗數比4月同期略減2%，全市成交均價為23473元/m2，比4月同期上升4.2%。新增有效買家數量比4月同期減少6.8%，新增有效售盤比4月同期減少7.3%，可售房源數量的減幅略大於準買家數量的減幅。

　　盤源告急導致成交下滑

　　鏈家滿堂紅市場部高級經理周峰表示，這種局面只能等到新一批換房客戶把其持有的房屋放售，增加總體市場供應量，才可以得到改變。同時，客戶重新積累至少需一個半月時間。

　　合富置業研究報告也指出，可售盤源量的減少也影響了市場的成交。其中，天河區的車陂—東圃、天河北、越秀區、海珠區的中心地段、工業大道、原荔灣等核心地段盤源告急的現象較為突出。像越秀區一改善買家，原本看中了天倫花園的一套高端物業，但適逢大市價格上漲，買家略猶豫了幾天，該單位被其他買家搶先買下了。其後該買家在附近再難尋覓合適的盤源。可以説，盤源告急是4月二手交投高峰回落的重要原因。

　　套均總價漲了6萬~10萬/套

　　周峰同時強調，無論成交暢旺抑或淡靜，市場上總存在一個共同的特徵，就是業主習慣性開高價和客戶習慣性壓價。鏈家滿堂紅市場部以今年前4個月經本公司促成的近4000宗二手住宅買賣個案為基礎，按不同面積區間的套均放盤總價和套均成交總價進行對比，統計出客戶成功還價的幅度發現，在60~90平方米和90~120平方米這類成交比例較大的區間，今年4月的客戶有效壓價幅度皆比今年第一季度低0.5%。在改善型客戶追捧的120~144平方米區間，4月有效壓價幅度甚至只有1.1%，比第一季度減少1.2%。

　　周峰分析認為，春節後，因廣州本地的調控政策並沒有跟隨其他三個一線城市進行收緊，在信貸寬鬆條件的配合下，市場交易主流有向“賣方”傾斜的跡象，故業主對放盤價“初定位”充滿信心，作出價格讓步的幾率也相對縮小。數據顯示今年4月各面積區間的套均放盤總價，基本上比第一季度高出6萬~10萬元/套，而4月的買賣套均面積為85.2平方米/套，比第一季度增加了2平方米/套，顯示換房客在當月入市比例相對其他類別客戶要大，故對樓價承受能力也稍強一點。

(責任編輯：羅伯特)