5月1日起，營改增將在全國範圍內全面推開，現行建築業、房地産業、金融業、生活服務業納稅人，將由原來繳納營業稅改為繳納增值稅。這意味著，至今已試點4年多的營改增將迎來收官之戰。營改增之後，將對二手房有什麼影響？

　　□本報記者 陳霞

　　本地數據

　　3900戶房地産業企業將納入營改增

　　此次營改增涉及石市多少納稅人？據石家莊市國稅局統計，全市這次營改增行業包括建築業、房地産業、金融業和生活服務業等四大類26個小行業，涉及納稅人5.75萬戶。其中，建築業1.65萬戶，房地産業0.39萬戶。

　　營改增後將給這些納稅人帶來哪些影響？市國稅局相關人士表示，營改增後所有行業稅負不會增加。而按照國家稅務總局的統計，此次營改增後，納稅人全年減稅將超過5000億元。

　　據介紹，增值稅是按照增值額徵收，而營業稅是按照營業的毛營業額徵收。以建築業營改增為例：建築業的營業稅現行稅率是3%，但這是按營業收入的全額徵收；改為增值稅後，稅率是11%，但那是按照建築企業扣掉所有能夠抵扣的進項稅額之後的增值稅額徵收，實際稅負反而會下降。

　　比如，一個總造價1000萬元的建築項目，按營業稅3%計稅，企業將承擔稅負30萬元；實行增值稅後，如果成本800萬元，那麼1000萬元減去800萬元後的差額200萬元，按11%的稅率，稅負為22萬元。

　　最新政策

　　五一後辦理産權變更要繳增值稅

　　除了給行業企業帶來影響，更多的百姓則關注營改增之後對自己買房賣房、出租房屋會有哪些影響？還有讀者諮詢之前已經簽約交易但是尚未來得及辦理過戶納稅手續的情況該如何繳稅？伴隨本週稅務總局等部門先後發佈的兩則通知和公告，這些營改增的實施細節正在逐漸明晰。

　　本月25日，財政部、國家稅務總局發佈《關於營改增後契稅、房産稅、土地增值稅、個人所得稅計稅依據問題的通知》（下簡稱《通知》）。在這個自2016年5月1日起執行的《通知》中，明確計徵契稅的成交價格不含增值稅；房産出租的，計徵房産稅的租金收入不含增值稅；土地增值稅納稅人轉讓房地産取得的收入為不含增值稅收入；《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》等規定的土地增值稅扣除項目涉及的增值稅進項稅額，允許在銷項稅額中計算抵扣的，不計入扣除項目，不允許在銷項稅額中計算抵扣的，可以計入扣除項目。

　　值得關注的是，《通知》明確，個人轉讓房屋的個人所得稅應稅收入不含增值稅，其取得房屋時所支付價款中包含的增值稅計入財産原值，計算轉讓所得時可扣除的稅費不包括本次轉讓繳納的增值稅。個人出租房屋的個人所得稅應稅收入不含增值稅，計算房屋出租所得可扣除的稅費不包括本次出租繳納的增值稅。個人轉租房屋的，其向房屋出租方支付的租金及增值稅額，在計算轉租所得時予以扣除。

　　《通知》還明確，免征增值稅的，確定計稅依據時，成交價格、租金收入、轉讓房地産取得的收入不扣減增值稅額。在計徵上述稅種時，稅務機關核定的計稅價格或收入不含增值稅。

　　隨後的26日，國家稅務總局再發《公告》，明確個人轉讓住房在2016年4月30日前已簽訂轉讓合同，2016年5月1日以後辦理産權變更事項的，應繳納增值稅，不繳納營業稅。

　　本地情況

　　營改增後二手房稅負或將更低

　　記者從石家莊市房産交易中心了解到，伴隨五一營改增的倒計時，二手房交易過戶依然維持之前熱度。

　　本月以來，在石家莊市房産交易中心辦理二手房交易的人數持續上漲。僅4月14日一天就達到198人，更有納稅人淩晨就來到大廳外排隊取號。據了解，有部分社會機構稱營業稅改徵增值稅之後二手房交易流程會改變，稅負會有所增加，由此導致了一些買賣二手房的百姓迫切要在“營改增”政策實施前完成房産交易。

　　對此，新華區地稅局房産交易分局副局長趙少傑指出，這其實是納稅人對“營改增”政策缺乏了解所致。趙少傑解釋道：其一，根據財政部、國家稅務總局（財稅〔2016〕36號）《關於全面推開營業稅改徵增值稅試點的通知》規定：納稅人銷售取得的不動産的增值稅，國家稅務局暫委託地方稅務局代為徵收。也就是説交易流程不會改變，還是由地稅局徵收。

　　其二，目前的二手房交易的營業稅稅收政策是個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的稅率全額繳納營業稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征營業稅。營業稅改徵增值稅之後，二手房交易增值稅徵收率也是5%。個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的徵收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。因此，即使在今年5月1日起“營改增”政策實施後，“營改增”後個人二手房交易將維持5%的稅率不變。對二手房交易也不會産生影響，不會增加交易人納稅負擔。

　　國大房産經紀機構總經理衡立婷表示，現階段房地産業“營改增”稅率基本延續此前的規定，主要目的是穩定市場預期，“增值稅率出臺之前，各方猜測頗多，市場受此擾亂明顯，現在明確了二手房交易增值稅與原有營業稅在稅率、徵收年限和徵收範圍等方面變化不大”。

　　不過，看似稅率未有變動，但由於營業稅與增值稅的計算方式差異，“營改增”後納稅人的負擔甚至還能得到一定程度減輕。記者了解到，根據我國增值稅政策規定，增值稅屬於價外稅，也就是説計算稅額時要剔除售價中的稅款，而不是售價直接乘以稅率。因此，比照營業稅來説，增值稅實際稅率是5%÷（1+5%）=4.76%，比如以100萬房價計算，營業稅應繳100*5%=5萬，增值稅應繳100萬÷（1+5%）*5%=4.76萬。交易雙方還將少繳稅2400元。

　　新華區地稅局和石家莊市房産交易中心相關人士提醒百姓，勿要盲目聽信某些機構傳言，不要跟風緊急過戶，要根據自身購房置業需求理性選擇二手房。另外，為了應對當前政策實施前的交易高峰，方便百姓辦理業務，新華區地稅局制定了多套應急方案。在辦稅服務廳設立“值班長檯”，每天由分局長和業務骨幹輪流值班負責解答納稅人各項諮詢和問題；增設初審人員做好計稅價格前置查詢，分流手續不全或不符合業務辦理條件的人員，減少納稅人等待時間；引導仲介機構錯峰辦稅，對多單納稅人實施預約服務。