湖北日報訊 尊敬的房地産業納稅人：

　　你們好！

　　根據財政部、國家稅務總局《關於全面推開營業稅改徵增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）文件規定，從2016年5月1日起，房地産行業納稅人不再繳納營業稅，改為繳納增值稅，徵收機關由地稅局改為國稅局。本輪營改增將確保行業稅負只減不增，為了讓您充分享受改革紅利，您需要了解以下事宜：

　　一、如果您是增值稅小規模納稅人，稅負只減不增

　　增值稅小規模納稅人的房地産開發企業（年應稅銷售額低於500萬元），銷售自行開發的房地産項目，不論該項目是試點前的項目還是試點後的項目，都適用簡易計稅方法，按5%徵稅率繳納增值稅。雖然增值稅徵收率和原營業稅稅率相同，但稅負還是只減不增。

　　例如：您銷售自行開發住房收到住房銷售款100萬元，按營業稅政策計算應繳納營業稅5萬元（=100×5%），按增值稅簡易計稅方法計算應繳納增值稅4.76萬元（=100÷（1+5%）×5%），相比試點前下降0.24個百分點。

　　二、如果您是一般納稅人，應對準確稅負也會只減不增

　　（一）銷售自行開發在2016年4月30日前開工的房地産項目，選擇簡易計稅方法，稅負只減不增。

　　增值稅一般納稅人的房地産開發企業（年應稅銷售額超過500萬元），銷售自行開發的在2016年4月30日前開工的房地産項目，可以選擇簡易計稅方法，其應納稅額計算和上述小規模納稅人相同，稅負相比試點前下降0.24個百分點。（二）銷售自行開發在2016年5月1日後開工的房地産項目，適用一般計稅方法，稅負只減不增。

　　增值稅一般納稅人的房地産開發企業，銷售自行開發的在2016年5月1日以後開工的房地産項目，適用一般計稅方法，雖然銷售不動産的適用稅率為11%，但並不意味著您要按11%繳納增值稅，一般計稅方法採用“銷項稅額-進項稅額”計算應納稅額，政策規定土地價款可以扣除，進項稅額可以抵扣，依此計算的應納稅額將比原營業稅只減不增。

　　例如：您銷售自行開發住房收到住房銷售款100萬元，同時該項目支付土地款30萬元，購買鋼材、水泥等建築材料和工程設備20萬元，支付建築承包方以清包工方式提供的建築服務費15萬元，發生建築設計、工程監理、造價預決算、法律諮詢、財務審計、員工出差住宿、商務旅遊等費用10萬元，同時公司辦公室購買辦公用品、公司車輛加油等支出5萬元，根據現行營改增政策計算，土地價款可以從銷售額中扣除，按一般計稅方法應計提銷項稅額6.94萬元（=（100-30）÷（1+11%）×11%），如果發生的上述支出的收款方均為增值稅一般納稅人，可抵扣進項稅額為4.64萬元（20÷（1+17%）×17%+15÷（1+3%）×3%+10÷（1+6%）×6%）+5÷（1+17%）×17%），該項目的增值稅應納稅額為2.30萬元，相比原營業稅要繳納5萬元的稅負已大幅下降。如果您還有購買小汽車、辦公樓等固定資産的話，可抵扣進項稅額更大，增值稅應納稅額將會更低。

　　（三）增值稅一般納稅人的房地産開發企業，銷售自行開發的在2016年4月30日前開工的房地産項目，選擇一般計稅方法，其增值稅稅額如上述過程，稅負也能下降。

　　不論您是增值稅小規模納稅人，還是增值稅一般納稅人，以上是在不考慮有其他增值稅減免稅優惠的情況下分析，如果有，您只需要向主管國稅機關提交相關證明資料和履行備案等必要的程式，稅負將會進一步下降。

　　三、2016年5月1日前您需要辦理的事項

　　（一）配合稅務機關對您的稅務登記、稅種、票種、稅收優惠等涉稅資訊進行採集、確認，確保在5月1日後順利從國稅局領購增值稅發票，享受應享受的稅收優惠，保障您的生産經營不受影響。（二）辦理一般納稅人資格登記。達到一般納稅人認定標準的（年應稅服務銷售額達到500萬元），要及時辦理一般納稅人資格登記手續。（三）購買、安裝稅控設備。需要自行開具增值稅發票和增值稅專用發票的，您需要購買、安裝稅控專用設備，購買專用設備所支付的價款可以全額抵減增值稅應納稅額，由國家負擔。

　　四、重點注意事項

　　（一）未及時配合主管國稅機關對稅務登記等涉稅資訊進行採集、確認的，會造成後續的稅務確認事項無法辦理。（二）未及時辦理增值稅發票票種、發票用量核定以及安裝稅控專用設備的，將無法在5月1日後領取增值稅發票，也無法順利開具發票，可能會影響您正常的生産經營。（三）未及時申請登記為增值稅一般納稅人的，將無法自行開具增值稅專用發票，同時取得的進項稅額也不能進行抵扣。如果您達到一般納稅人資格登記標準，稅務機關將責令登記為一般納稅人，逾期仍不辦理登記手續的，將對您取得的銷售額直接按照11%的稅率徵稅，且不得抵扣進項稅額。（四）未及時進行稅收優惠事項備案登記，會影響您充分享受增值稅稅收優惠的權利。

　　由於本輪營改增試點工作責任重大、時間緊迫、任務艱巨。為此，真誠期待與廣大納稅人密切合作、攜手共進，確保營改增試點平穩過渡、順利實施。

　　感謝您的理解與支援！

　　湖北省國家稅務局

　　2016年4月22日