□金陵晚報記者 錢坤

　　今年1月，王女士在綠國萬象都薈訂購了一套公寓。交納部分購房款，準備簽商品房預售合同，王女士被開發商要求籤“補充合同”。“補充合同不簽，正式的購房合同也簽不了，但補充合同中的一些條款是霸王條款，一旦簽字後期沒有保障。”王女士告訴金陵晚報記者，開發商以合同鑒證需3個月為由，要求她3個月後簽訂合同。目前，王女士已走法律途徑起訴綠國賠償損失。而該項目有近千戶業主，或因補充合同未來權益受損。

　　購房人：要買房必須簽訂“補充”合同

　　綠國萬象都薈位於秦淮區永樂路與龍蟠南路交匯處。開發商為南京綠國置業發展有限公司（簡稱“綠國”）。項目總建築面積10萬平米，項目1-5層為商鋪，6-12層為公寓，産權均為40年。記者查詢了南京網上房地産數據，該項目商業和公寓近千套。

　　今年1月30日，王女士購買了一套50㎡的公寓，總房款118.5萬元，與開發商簽訂了《商品房認購協議》。按協議規定，王女士首付款68.5萬元，商業貸款50萬元，當日王女士交納了2萬元定金。

　　3月23日，王女士再次前往綠國支付首付餘款並準備簽買賣合同時，仍遭到開發商的拒絕，理由是：合同要拿到房産局鑒證1-3個月，3個月後業主再來簽訂《預售合同》。

　　“開發商表示，要簽預售合同，先簽補充合同，而補充合同有一些霸王條款，簽了增加購房風險。”王女士坦言，曾多次去綠國支付首付餘款並要求籤訂買賣合同未果。

　　3月23日，王女士準備妥協簽訂補充合同，但開發商不願意在《預售合同》上蓋章，最終導致補充合同與預售合同都沒簽成。

　　根據協議的規定，開發商拒絕訂立房屋買賣合同導致協議解除，須返還王女士已交購房款45萬元及雙倍返還定金4萬元。

　　開發商：“霸王條款”一線房企合同裏都有

　　“原來3個月交房，補充合同變成兩年。”王女士認為，補充合同中的不少規定太不合理了。據悉，綠國只有1幢樓12層，已蓋到了11層。“快封頂了，2017年底可以交付。”該項目置業顧問告訴記者。

　　《南京市商品房預售方案》顯示，該項目2017年12月31日交付。而王女士提供的《補充合同》顯示：即將封頂的綠國，真正交付會推遲到2019年底。

　　此外，《補充合同》第十五條第二點顯示：房屋交付後，本合同因任何原因解除、撤銷或者確認無效，買房人承擔責任，並按照該商品房總房價的每日萬分之五的標準按實際使用期限向甲方支付使用費等。

　　“若開發商責任導致合同無效，買房人非但沒有補償，還要給開發商錢。”王女士分析，類似的霸王條款還有更多。

　　針對補充合同裏的霸王條款，綠國項目負責人張勇激動地説：“補充合同裏你認為的霸王條款，南京一線品牌房企的合同裏都有，如萬科、萬達、碧桂園等，一看就知道你們根本不懂房地産。”

　　“我們要求王女士1-3個月後簽訂買房合同，因為合同要拿到房産局鑒證。”張勇告訴記者，按照規定《商品房預售合同》無需開發商蓋章。

　　市房産局：不簽字蓋章的合同無法鑒證

　　記者聯繫了南京市多家品牌房企及與綠國賣同一類型産品的項目處，得到的答覆均是：交了定金簽訂購房協議，隨後按照買房人與開發商的約定時間（一般7個工作日），交齊首付款的當天簽訂《南京市商品房預售合同》，雙方簽字並蓋章，同一天辦理銀行按揭貸款。隨後，將預售合同拿到房産局鑒證。

　　“商品房買賣合同肯定要雙方簽字蓋章後，才能拿到房産局蓋業務登記章，否則就是無效合同。”南京市房産局業務諮詢接待室的工作人員介紹，鑒證是將買賣資訊錄入到房産局的系統裏，確定備案後買賣契約達成。

　　律師：補充合同增加買房風險

　　據悉，為規範房地産交易市場，國家制定了商品房預售合同備案登記制度，各地也制定了相應的合同示範文本。在此背景下，開發商多以《補充協議》的形式對示範文書進行變更、修改，以此明確商品房買賣合同關係中的權利義務關係。

　　而實際操作中不少開發商濫用合同優勢地位，通過補充協議減輕甚至免除其應承擔的責任。江蘇倍寧得律師事務所姚蘭青律師分析，從本《補充協議》的內容看，買房人將承擔一定的風險。

　　首先，交房時間的變化，實質上讓買房人“錢、房兩空”的風險大大增加。姚蘭青認為，如交房前開發商將房子抵押給銀行，又還不了銀行的錢，屆時房子會被銀行拍賣抵債。

　　其次，《補充協議》 留下了可能降低裝修標準的空間。其中，第十一條稱“若因如廠家停産或其他原因導致開發商無法批量採購時，買房人同意開發商有權以相同或類似品質的産品替換”。“其他原因”和“相同或類似品質”兩個不確定因素，讓精裝成為空話。

　　第三，補充協議第八條第2款稱：“該商品房達到交付條件後，開發商……以合同約定的交付時間為交付日期。”一旦不能按期交付房屋，綠國只要不發書面收房通知，其延期交付的違約責任將可能被免除。

　　姚蘭青建議，買房人在認購前要仔細閱讀《認定協議》，並要求開發商提供《商品房預售合同》與相關附件及《補充協議》。開發商拒絕提供的，不應簽訂認購協議及支付定金。如對開發商提供的認購協議、預售合同、補充協議有疑義的，應聽取法律專業人士建議再做決定。