新華社華盛頓3月10日電 財經觀察：防範房地産金融高杠桿——美國次貸危機後的房貸監管經驗

　　新華社記者江宇娟 高攀

　　美聯儲前副主席艾利斯·裏夫林曾説過，金融危機帶來的教訓之一就是，無論風險對衝多完美，借錢給無法償債的對象，對借貸雙方來説都不是好買賣。

　　近期國內出現利用眾籌、“首付貸”等高杠桿金融産品購房的現象，不僅加大了還款人負擔，還放大了金融風險。對此，美國次貸危機的警示作用長存。美聯儲前主席伯南克指出，寬鬆的信貸標準、過低的房貸首付比例、民眾薄弱的風險防範意識等因素造成美國房貸品質惡化，最終在2007年和2008年引爆次貸危機和金融危機。

　　國際貨幣基金組織《全球房地産觀察》項目顧問理查德·科斯表示，美國所謂的金融創新導致放貸機構不顧購房貸款者的償債能力過度放貸，最終引發次貸危機。科斯説，美國的資産證券化市場催生了抵押擔保債券（ＣＤＯ）之類的結構性金融産品，持有者結構複雜，這導致在房價下跌時，監管者無法判斷系統重要性風險在哪個環節。

　　美國智庫布魯金斯學會高級研究員杜大偉告訴新華社記者，整體來看，目前中國家庭的杠桿率並不高，中國在增加房屋抵押貸款發放方面還有空間。但他同時指出，從美國樓市泡沫破滅的教訓來看，零首付是個非常糟糕的政策。

　　杜大偉建議，中國可以從美國次貸危機和危機後的監管實踐中汲取經驗教訓，既讓購房者更加容易獲得抵押貸款，又要確保監管到位，避免購房者承擔超過其實際償付能力的過高抵押貸款。

　　金融危機後，美國意識到對金融和房地産業監管不力是造成危機的重要原因。為此，美國在2010年出臺了“大蕭條”以來最嚴厲的金融監管改革法案，即《多德－弗蘭克法案》。該法案推動成立了金融穩定監管委員會，負責監測和處理威脅國家金融穩定的系統性風險；設立新的消費者金融保護局，對提供信用卡、抵押貸款和其他貸款等消費者金融産品及服務的金融機構實施監管；將之前缺乏監管的場外衍生品市場納入監管範圍；限制銀行自營交易及高風險的衍生品交易等。

　　《多德－弗蘭克法案》還規定房貸發放機構必須留存5％的信用風險，從而迫使房貸發放機構仔細審查貸款申請人資質。布魯金斯高級研究員羅伯特·波曾就指出，高比例的首付要求是降低房貸違約的最佳方式。

　　為進一步完善房貸政策，確保潛在貸款購房者有能力償還抵押貸款，2013年1月，美國消費者金融保護局出臺了住房抵押貸款標準。這一規定嚴禁高風險借貸行為，如浮動抵押貸款及允許貸款者一段時期僅償付利息不支付本金的行為等。

　　該規定還要求貸款購房者必須提供就業狀況、收入與資産、當前債務負擔、信用記錄、抵押貸款月度償付額等資訊；借貸機構必須審查潛在貸款購房者的債務收入比，確保該比例不能高於43％；同時，在審查潛在貸款購房者償付能力時，不能以貸款初期較低利率即“引誘利率”為基礎，必須考慮貸款本金且按長期利率計算。

　　這些措施旨在避免借貸機構肆意放貸，將有風險的抵押貸款轉售給投資者，以避免市場再次出現高風險借貸行為，保護消費者免遭金融機構不負責任的抵押貸款發放行為損害。