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農房抵押貸款:瀏陽先吃“螃蟹”

  • 發佈時間:2015-09-15 03:32:17  來源:農民日報  作者:佚名  責任編輯:羅伯特

  編者按

  不久前,國務院印發了《關於開展農村承包土地的經營權和農民住房財産權抵押貸款試點的指導意見》,明確指出要穩妥有序開展“兩權”抵押貸款業務。“兩權”抵押,使農村金融觸及到了最為關鍵的資源——土地。今天本版報道的湖南省瀏陽市,通過17年的實踐,以先行者的身份向讀者講述了以農房抵押貸款促進農村産業發展的故事。

  1998年,湖南省瀏陽市在全國首創“農房抵押貸款”,17年來,累計發放農房抵押貸款300億元,撬動至少1500億元的農村産業發展。

  本報記者張振中

  “今年中稻産量不錯,晚稻也豐收在望,等到晚稻賣了,我就能還貸一半,准保如期如數將貸款還了後,有了信譽還可以拿農屋抵押再貸款。”9月10日,正在收割中稻的楊傳建喜笑顏開。

  楊傳建是湖南省瀏陽市大瑤鎮南陽村的種糧大戶。最近,他用自己的農房到銀行做抵押,成功貸到了50多萬元,建起了烘乾中心。他高興地對記者説:“房子再也不是以前那個房子了,它能給我‘貸’來錢,帶動産業發展。”

  和楊傳建一樣受益的還有10萬餘戶農民。從1998年開始,瀏陽就摸著石頭過河,先行先試“農房抵押貸款”,經過17年的不斷創新,瀏陽今年成為湖南省唯一的農房抵押融資改革試點縣市。

  貸款抵押難促使發放農房産權證

  20年前,瀏陽市還是湖南省級貧困縣,鎮頭鎮躍龍村羅清泉還是當地一名特困戶,除了一棟破舊的祖屋之外,羅清泉沒有什麼值錢的家當。窮則思變,1995年,羅清泉計劃養殖20頭豬,但東拼西湊都湊不到買豬仔的錢。

  羅清泉無奈向銀行借錢,但當時銀行的答覆很簡單:沒有抵押不能放貸。無奈之下,羅清泉找到在瀏陽農村信用社工作的老鄉羅成林,羅成林承諾羅清泉:“老羅,你別急,這次有辦法了。”

  羅清泉所説的辦法是指瀏陽正在醞釀的“農屋抵押貸款實施辦法”。

  “農民貸款難,很大程度上是因為抵押擔保難。”瀏陽市金融辦負責人説,當時,農民融資渠道非常狹窄,除了向親戚朋友借,就是從銀行貸款了,但是從銀行獲得的信用貸款額最多3萬元。要想獲得更多貸款,必須有抵押物,而作為農民最大資産的房屋,由於建在農村集體土地上沒有私屬産權,沒有房産證,因而不得抵押。

  一方面是放貸政策的限制,一方面是借貸需求的旺盛。上世紀90年代中期開始,瀏陽花木種植、花炮加工等農村經濟産業處於急速發展期,亟需信貸資金“輸血”。

  要為産業發展解困,就必然要為自己“鬆綁”。1995年,瀏陽市委、市政府決定做“第一個敢吃螃蟹的人”,首先用房産證這把“金鑰匙”打開農房抵押貸款之門。瀏陽先在各鄉鎮成立房管所,啟動鄉鎮房屋産權産籍登記發證、房屋買賣、租賃、抵押、評估等工作;瀏陽市房産局組織對集體土地上的房屋進行確權頒證。從此,農民可以辦理農房産權證了,截至今年6月底,瀏陽累計為農村房屋確認産權近10萬宗。

  作為貸款主體,瀏陽市農村信用社與瀏陽市房産局對接,聯合下發了《瀏陽市集體土地上房屋抵押貸款辦法》等操作細則,經過3年的摸索,1998年,瀏陽正式規定農民合法擁有産權的住宅、生産經營性房屋等農房可作抵押。

  破解融資難促進産業大發展

  “貸款額度一般為房屋估值的50%~70%,期限通常為一年,借款戶可在授信金額之內,實行隨到隨貸、餘額控制、週轉使用。”羅成林介紹説,以200平方米的農村自住房為例,估值一般在15~20萬元,則貸款額度可達10萬元以上。

  在瀏陽,農村房屋在200平方米以上的很普遍,這就大大拓寬了農民創業範圍,帶動了農村産業的發展。

  花炮是瀏陽的支柱産業,也是當地貢獻度最大的促農增收産業,在煙花産業從業人員中,99%的是農戶,因而花炮産業是農房抵押貸款的最大受益者。“瀏陽至少70%的花炮企業通過農房抵押獲得了信貸支援。”瀏陽農商行監事長劉毅敏説,由於農房抵押貸款等措施“給力”,2014年瀏陽花炮産業總産值和稅收分別突破200億元、10億元大關。

  隨著産業的轉型,農産品加工業、生豬養殖、水稻種植等産業在瀏陽快速發展,農房抵押貸款投放越來越傾向於大農業産業。“農商行本來就姓‘農’,目前農房抵押貸款用於大農業産業的比例佔到了近1/2。”羅成林説。

  羅成林對羅清泉的承諾兌現了,1998年,羅清泉將自己的農房作抵押,借到了他有史以來最多的一筆貸款:12000元,買到了20頭豬仔養殖。17年來,羅清泉能貸的款越來越多,2013年,他不僅將自己的房子和廠房拿出來做抵押,而且將哥哥、弟弟的房子也拿出來做抵押,總共獲得了分期貸款500萬元。有一筆400萬元的貸款到今年9月底快到期了,老羅趕緊在9月初提前還掉,於是又重新貸到了400萬元。

  “老羅‘人品、産品、押品’都可靠,所以我們都敢於給他放貸。”羅成林説。正是靠著這樣的互信互利,羅清泉的産業也越做越大。現在,他興辦的養殖場存欄8000頭豬,在場裏種了20畝花木,還種植了30多畝水稻,成了當地的種養大戶。

  糧食産業同樣沒有被瀏陽農商行冷漠,“農房抵押貸款”也著重向有適度規模、有成長能力的水稻種植産業授信。3年前,楊傳建流轉種植了300多畝水稻,規模化提升了,但是機械化跟不上。楊傳建於是將自家4間房的農屋抵押了,貸到了10多萬,立馬買了收割機和拖拉機。如今,有了資金,産業發展很快,楊傳建的水稻種植面積達到1500多畝,成了瀏陽南部片區首屈一指的水稻種植大戶。

  “農房抵押貸款始於産業融資需要,更一直服務、推動産業發展,特別是農村産業的轉型升級。”劉毅敏介紹,17年來,農房抵押貸款累計發放貸款300億元,撬動至少1500億元的農村産業發展。

  抵押處置有障礙推廣有難度

  瀏陽農房抵押貸款探索獲得了前所未有的重視和關注。6月12日,由中國人民銀行、農業部等部門組成的國務院聯合調研組到瀏陽進行專題調研,希望瀏陽實踐能為全國探索出可借鑒、可推廣的經驗。

  然而,農房抵押貸款試點雖然帶來了前行的動力,但如果駕馭不好,風險將難以防控。

  “雖然,我們在農房評估和風險控制等方面取得了一定的成效,但實施起來難度不少,特別是抵押難和處置難問題依舊存在。”羅成林向調研組坦承問題所在。

  “從目前實踐來看,抵押物仍有瑕疵,儘管瀏陽市政府對農房頒發了産權證,但由於土地還是集體所有,就出現了房、地分離的狀況。因此,這種産權是不完整的,其保障作用也就大打折扣。”羅成林説。

  瀏陽市農商行市場拓展部經理趙輝和農房抵押貸款項目打了很多年交道,他最感頭痛的是抵押物不易處置變現。一旦發生貸款不能償還的情況,在處理抵押農房時,也存在很多具體問題。如國務院印發的“兩權抵押貸款試點指導意見”中規定,要在保證基本住房權利前提下,依法採取多種方式處置抵押物。雖然瀏陽大部分農戶是住宅、廠房一併抵押,因而在處置時可以先處置廠房,但還有一部分農戶只有農房抵押,因而真要處置時就難以保障農民等抵押人的住房權利。

  湖南省農村信用聯合社副主任舒立凡對此有著更深層的看法。他認為,對於廠房,實際上與花炮特殊行業許可證聯繫在一起的,沒有許可證的一同變更,廠房過戶也就失去了意義;對於集鎮門面、商住房,也與戶籍關係聯繫在一起,需要戶口在本鎮才行。

  舒立凡建議,國家應加強農村金融制度的頂層設計,與農村土地制度、人口戶籍制度、社會保障制度等政策銜接起來,從法律上、政策上為農村金融鬆綁,盤活農房資産,使農民手中這塊最大的資産能夠流動起來,發揮最大的效用。

  通過瀏陽試點,如何逐步完善農房抵押貸款政策?湖南省副省長戴道晉認為:“要在充分調動金融機構的積極性上、在完善抵押物的評估體系上、在保障抵押權的實現上,依法推進,大膽創新,使農房抵押融資成為推動農業發展的‘發動機’、助推農民增收的‘加油站’、促進農村繁榮的‘推進劑’。”

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  《關於開展農村承包土地的經營權和農民住房財産權抵押貸款試點的指導意見》提出了試點的五項主要內容:

  一是賦予“兩權”抵押融資功能。維護好、實現好、發展好農民土地權益,落實“兩權”抵押融資功能,盤活農民土地用益物權的財産屬性。二是推進農村金融産品和服務方式創新。在貸款利率、期限、額度、擔保、風險控制等方面加大創新支援力度。三是建立抵押物處置機制。允許金融機構在保證農戶承包權和基本住房權利前提下,採取多種方式處置抵押物,完善抵押物處置措施。四是完善配套措施。試點地區要加快推進農村土地承包經營權、宅基地使用權和農民住房所有權確權登記頒證,建立完善農村土地産權交易平臺,建立健全農村信用體系。五是加大扶持和協調配合力度。在貨幣政策、財政政策、監管政策、保險保障等方面,加大扶持和協調配合力度。

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