《中山統計年鑒（2015）》顯示，2010年中山常住人口為312.27萬，2014年底319.27萬，5年人口僅增加7萬人。同期，中山樓市價格也相對保持穩定，均價維持在每平方米6000元左右。

　　“産業決定人口、人口決定房價，其中最核心的主宰因素，是産業決定了收入的多少和可持續性。”知名財經專欄作家葉檀提到的這個道理，長期以來也被各地市地産市場不斷印證，尤其是對於北上廣深等一線城市，由於自身城市和産業的強大吸引力，外來人口不斷涌入其中，在供給相對穩定的情況下，房價則被不斷推高。

　　在去年下半年之前，這個規律也與中山樓市相吻合。然而自去年下半年以來，由於深中通道及其他政策利好的疊加，在人口變化不大的情況下，中山樓市價格和成交量均呈飛速上漲的情況，目前火炬開發區和東區均價已經逼近8000元/平方米。

　　中山樓市是否上漲過快？缺乏人口支撐的高房價又能否持續？外來客推高的房價又由誰來接盤？記者就此話題進行走訪，以期為中山樓市進行冷思考。 南方日報記者 李鳳祥 實習生 伍傑

　　疑問

　　一篇網帖引發熱議：中山房價是否存泡沫？

　　“35萬套房，短短半年，一掃而光。目前7500元/平方米的均價，破萬迫在眉睫，東區無貨可賣、萬科柏悅灣從6000元/平方米漲到15000元/平方米、悅盈新城從4900元/平方米漲到9000元/平方米、正和中州從4800元/平方米漲到6800元/平方米！中山庫存告急！粵B洗劫的下一站：南頭鎮！”

　　這兩天，一篇名為《炒房團“血腥”掃蕩中山，深圳人這回是真瘋還是假瘋？》的文章出現在許多中山人的微信朋友圈和網路論壇。文章在論述了中山樓市當前的火爆畫面之後，筆鋒一轉，提出在中山投資購房並不靠譜！其理由主要包括三個方面：其一，深中通道2023年方可建成，投資時效過長；其二，即使深中通道建成，由於兩地之間的通行時間、金錢成本過高，雙城生活並不現實；其三，中山樓市供應量大，本地人多數有房，缺乏外來移民的中山，恐怕無法承接深圳人炒高的房價。

　　在去年深中通道等利好頻傳之下，樓市早已成為中山人日常生活最為關注的話題，這篇文章同樣也引發了諸多市民的討論。“深圳人大概十年前曾來中山炒樓，其結果要麼平價拋售，要麼現在還攥在手裏。升值之後的房子賣給誰？中山本地人大多有房且不止一套，難不成指望外來工接盤嗎？”網友@wind在其朋友圈評論道。

　　引起最多人共鳴的是文章中反對意見的第三個理由，因為中山是不設縣的地級市，城區人口相對有限。截至2014年，傳統觀念中的主城區（石岐區、東區、西區、南區）總人口約為53.57萬人，只佔全市人口的1/6，大部分的中山人分佈在鎮區。有網友據此分析認為，中山有自建房的本地人並不在少數，原來房價不高的時候，外來人口尚能形成購買力；如果房價按照當前的速度漲下去，本地人無剛性購房需求，外來工的收入又不足以支撐這樣的高房價，而以深圳人為代表的投資客買房即為獲利，當其最後拋售套現之時，恐怕屆時將無人接盤。

　　不過也有市民持相反的觀點。“2015年之前的中山房價，在過去10年只漲了8%。我是真心覺得應該要漲一漲了。”@caolvqion認為，在珠三角，中山樓市被稱為“價格洼地”，庫存量長期維持在7萬套以上，價格在今年也始終在6000元/平方米上下波動，就算是目前的價格，與周邊城市相比也處於一個相對較低的位置，暫無風險。

　　探析

　　人口流入放緩，樓價上漲是否與預期相悖？

　　“城區的房價漲得太快了，看了一圈，基本沒有7000元/平方米以下的房。對於剛需買房者來説，壓力好大。”看著蹭蹭上漲的房價，陳鴻坐不住了，在事業單位上班的他，剛工作三年，原本打算過兩年再買房，但最近卻頻頻參加購房團，出入各個樓盤的銷售中心，“越看越心慌，越等恐怕房價漲得越快”。

　　作為來自湖北的新中山人，陳鴻大學畢業就來到中山工作，早已把這座城市當成了自己的第二個家，在這裡買房定居也在計劃之中。與此相對，改革開放以來，外來人口也是中山等珠三角城市實現快速發展的重要推動力。截至2014年，在中山319.27萬常住人口中，外來人口163.21萬，超過戶籍人口156.06萬。

　　業界普遍認為，人口凈流入可以作為一個地區未來房價的判斷指標。人口凈流入越大，預期房價越高。然而，近年來，由於多種原因，中山的人口流入卻在不斷放緩，一些鎮區甚至出現外來人口遞減的情況。

　　以小欖鎮為例，《中山統計年鑒（2015）》顯示，2014年底常住人口為32.24萬人，2010年為31.58萬人，五年時間，常住人口增加0.66萬人，如果除去人口的自然增長，外來人口在五年時間內幾乎沒有什麼變化。

　　與官方統計數據相比，民間對外來人口變化的感受也許更為直觀。在人口聚集的珠三角，民營醫院對外來人口的變化十分敏感。小欖一家連鎖民營醫院負責人表示，與2010年以前相比，小欖、三鄉等鎮區外來人口減少非常明顯。據他個人觀察，高峰時期小欖鎮常住人口加流動人口總額可能超過50萬，如今外來人口已至少減少了40%。

　　“以前我們開著車從泰豐廣場經過，大白天人行道、馬路上全都是人，幾百米路程要開十幾分鐘才能過。”另一家民營醫院負責人稱，“如今就算晚上去泰豐，周圍也不見得有多少人，開車可以開到60公里/小時”。就珠三角層面而言，中山人口的增速明顯較緩。《廣東統計年鑒（2015）》數據顯示，2014年底中山常住人口319.27萬，2010年為312.27萬，5年人口凈增加7萬，同期廣州增加38萬，深圳增加40萬，佛山增加16萬，東莞增加12萬；而從2005年至2010年，中山人口凈增加69萬，廣州321萬，深圳210萬，佛山139萬，東莞166萬。雖然人口基數不同，但中山人口的增幅近五年來呈明顯放緩態勢，且減緩速度越來越快。

　　“一個地方的樓市，不能完全依賴於外地客，依賴外來客不僅不健康而且不可持續。坦白來説，正常情況下，一個城市的房價不應該是由外來客炒起來的，而是本地人承托的。”中山中原地産市場拓展部總監植建軍認為，雖然以外來人口流入減緩的現狀看，中山樓價的上漲不符合規律，但由於之前中山樓市價格相比周邊城市過低，所以目前價格的上揚尚且合理。

　　趨勢

　　樓價或趨向平穩，高位入市誰來接盤？

　　“這幾個月來價格的確漲得太快。房價的合理性調整是受供求關係所影響的。求大於供，房價就上漲，人口增長引起的剛需增加，這就是合理的。現階段的中山樓市，人口並未見增長，但受投資客的影響大漲，這難免讓市場産生恐慌情緒，也讓人擔心泡沫問題。”合富輝煌中山公司市場研究部經理謝仲娟認為。

　　不過在她看來，這樣的泡沫情況並不明顯。“一方面，中山一直是珠三角樓市的價格洼地，現在只是被市場所填平，近階段的上漲只能算是‘補漲’；另一方面，橫向對比一下其他城市，深圳去年一年從2萬多元/平方米漲至4萬多元/平方米，從漲幅來看，也比中山要高，且鄰近深圳的東莞、惠州也有上漲，目前價位也比中山要高。

　　那缺乏人口支撐的中山樓市接下來會怎樣？“今年，中山樓市的價格還會在一個快車道上發展，價格和成交量都會持續上漲，並且深圳客的影響範圍將會擴展到東升、五桂山等非熱門板塊。”植建軍認為，“深中通道還有八年才可以開通，之後成交量應該還可以保持，但價格應該會逐漸趨向平穩，不會像去年到現在漲得這麼快”。

　　該説法也得到了謝仲娟的認同：“中山房價和深圳息息相關，只要深圳房價保持穩健，中山的房價應該可以保持穩定，受深圳輻射的區域，包括惠州、東莞，所以我們並不是一個人在戰鬥。不過長期來看，將來房價不會上漲得太快，今年下半年，當深圳的樓市穩定下來，中山的樓市也會同步穩定。”

　　再者，如果將來外來購房者選擇高位拋售，中山樓市是否會因為無人接盤而出現風險？

　　“這點無須恐慌，中山並不是特例。市場擔心深圳客拋售，但其實大部分深圳客是不會願意降價拋售的，只會待價而沽。”謝仲娟認為，“現在到中山投資買房是他們評估風險過後的市場選擇，而這也不是他們第一次組團來到中山（或其他地方）投資。他們之前已經到東莞、惠州投資很多年了，他們並不是市場上的雛兒，而是老手，他們的觸覺並不比大部分人差。”

　　而在植建軍看來，現在中山本土客戶有一兩套房的大有人在，如果説依賴中山本土人口來承接二手房，並不太現實，因為價格已經超出了他們的想像。“不過，也有另一方面的考慮，據我觀察，這輪樓市上漲，中山本地人也不會袖手旁觀，特別是在當前股市不振、投資渠道匱乏的情況下：當熱門板塊價格在五六千元每平方米的時候，本地人在觀望；到7000元/平方米的時候，本地人就出手了，覺得再不買就貴了；當價格漲到過萬的時候，本地人又在觀望了；到了某個臨界點，本地人又可能出手了……”植建軍説，“坦白來説，本地人可能會在一個高點出手，這是我不願意看到的，但這也是很多城市走過來的一個規律。”

　　植建軍認為，在深中通道開通之後，或者開通之前一兩年，中山樓市的情況不太好預料。“但是，過了外來客買房的熱潮之後，能不能吸引一些外來企業真正落戶中山，是保障中山房地産能夠持續發展的一個重要因素。對於政府來説，不僅僅是把買房客拉過來，更重要的是怎麼把企業拉過來，或者本身的企業借助深圳的創新資源做起來，借此充實人口，從而支撐房價，才是最關鍵。”

　　■聲音

　　市民疑慮：越看越心慌是否該出手

　　業界聲音：短期上漲填平價格洼地

　　90後青年王冠，三年前從中山學院畢業，工作數年正在考慮購置首套房。“去年年初我媽就催我買房，當時覺得自己未存夠首期，又感覺中山樓價變化不大，因此並未出手。現在很著急了，樓價一週一變，我怕再遲幾個月買，樓價還會繼續上升。”隨著房價的攀升，不少中山市民的心跳指數也跟著上升，現在出手購房是否合適時機？

　　合富輝煌謝仲娟認為，中山房價從去年第四季度開始上升，部分樓盤月均漲幅超過10%，要知道過去數年中山的累計升幅也就10%左右。此時出手購房，擔憂樓市有泡沫是正常的。但換個角度看，也許會更明朗。首先，中山一直是珠三角樓市的價格洼地，現在只是被市場填平而已。中山的GDP排在廣東前列，而房價竟處在全省末端，這是不合理的。其次，對比深圳、廣州的樓價，從絕對數值上看，中山漲得並不算多。因此中山房價下跌的機會並不大，有剛需又有條件買房的市民，可以做出決定。

　　有人因為未買房而煩惱，卻也有人因為有房而煩惱的。市民艾先生就面臨這樣的難題，2013年底他在近期熱炒的柏悅灣以7600元/平方米的價格購置了一套婚房。但收樓後因家庭原因，他不想在那裏居住了，意圖另覓新居。柏悅灣最新報價已超15000元/平方米，為何還有擔憂？一方面是擔憂無人“接盤”，另一方面又怕把握不準放盤時機，怕賣早了也怕賣遲了。市民手裏的二手房能夠放出去嗎？

　　謝仲娟表示，大部分深圳投資客並不缺乏資金，他們是不會願意降價拋售的，只會待價而沽，有人“托底”很難遇見崩盤式下滑。事實上，中深兩地房價息息相關，現階段正是因為深圳本土房價太高，將深圳客推到中山投資。而按照深圳的競爭力和發展軌跡，現階段並未看到他們會有下滑的跡象，市場上消極一點的看法也只是認為深圳房價將會放緩上漲的腳步。

　　現在柏悅灣的市價已經超過15000元/平方米，二手房售價一般比市價低一兩千元，但與深圳投資客相比，艾先生擁有明顯的成本優勢。雖然中山二手房市場銷量一直上不去，但只要適當調低價格，並不愁銷路。