前兩月房地産集合信託融資規模下降34.7%

　　融資類産品不會明顯回暖

　　■本報記者 李亦欣

　　雖然樓市新政頻出，房地産信託感受尚不明顯。用益信託線上數據顯示，今年前兩個月，共成立83隻房地産集合信託産品，募集資金規模約為166.93億元。與去年同期的募集規模255.64億元相比下降34.7%。

　　業內人士分析，去庫存的政策主線將持續推動存續房地産信託的風險化解。

　　儘管目前各地推出了一些房地産政策，不過對於房地産信託來説，政策的影響相對滯後，不過，鋻於市場資金成本持續走低，機構對優質地産項目競爭加劇，傳統的融資類的房地産信託的新增規模不會明顯回暖。

　　融資規模下降

　　《證券日報》記者根據用益信託線上數據統計，今年前兩個月，房地産信託共成立83隻産品，募集規模為166.93億元。而去年同期，共成立房地産信託119隻，募集規模為255.64億元。在成立數量與規模上，今年同比分別下降43.37%和53.14%。

　　具體來看，今年1月份成立産品56隻，募集金額133.55億元。2月份因春節假期因素影響，僅成立27隻産品，成立規模33.38億元。

　　房地産信託成立規模減少，分析人士認為，一是房地産行業去庫存壓力大，行業新增投資規模走低，由此産生的融資需求下降；二是房地産行業低成本融資渠道進一步拓寬，資金雄厚的地産商可通過債券、股票等方式獲得資金，通過信託融資的意願下降。三是此前暴露的諸多房地産風險項目和經濟下行預期讓信託公司對待房地産項目的態度更為審慎。

　　用益信託研究員帥國讓表示，目前一線城市房地産市場相對火熱，加上一些利好房地産的相關政策，房地産信託在這區域還是有些機會的，預計短期內房地産信託會維持一定比例規模

　　從具體公司而言，四川信託延續了相對側重房地産信託的風格，在今年前兩個月發行了26款房地産信託産品，發行規模達到了15.2億元；中融信託雖然只發行了5款産品，但是規模達到了41.16億元。不過據中融信託一位理財經理表示，目前該公司對房地産信託還是比較謹慎的。

　　信託業協會公佈的數據顯示，截止到2015年四季度末，投向房地産領域的資金信託規模為1.29萬億元，佔比僅為8.76%，同比下降1.53%。百瑞信託博研站《2015年第四季度行業研究分析報告》中表示，房地産信託佔比自 2012 年年底以來，佔比一直在下滑。

　　政策影響存在延遲

　　有助於存續項目的風險化解

　　業內人士普遍認為，今年“去庫存”的政策主線對存續的房地産信託的風險化解有積極意義。

　　格上理財研究員歐陽嵐認為，政策影響到房地産信託，可能會存在滯後。西南地區一信託公司研究人員也認為，房地産政策對於房地産的實質性影響需要一個過程。對於新增房地産信託而言，影響不會特別大，畢竟核心城市的項目有限；對於存量項目，有可能有助於風險化解或者安全運作。

　　“信託公司近年來發行的産品已很少觸碰三線、四線城市的項目，今年房地産市場價格分化明顯，一線、二線城市價格與成交量上升，可以説信託公司大部分存續項目風險得到有效緩解。”

　　不過，業內普遍認為，傳統的融資類房地産信託在今年不會出現大幅增長。

　　外貿信託研究院年度報告中表示，2015年以來，隨著資金面的寬鬆以及政府債務置換的實施，資質較好的開發商和平臺企業融資成本大幅下降，對信託融資需求大幅減弱；傳統融資業務在客群不變的情況下，由於競爭激烈，信託報酬率呈現下降趨勢。另一方面，房地産行業的高負債風險長期內難以得到有效化解；而企業的分化也將成為大勢所趨，信託業的傳統客戶融資成本下降將成為一種長期的趨勢。因此，傳統房地産領域的融資業務，雖然在未來一段時間內仍有一定市場空間，但空間逐步收窄的趨勢將難以逆轉。

　　數據顯示，今年前兩個月成立的房地産信託平均預期收益率為8.24%，而2015年同期為9.76%，已下降了超過1.5個百分點。

　　復旦大學信託研究中心主任教授殷醒民在《2015年度中國信託業發展評析》中指出，信託業要準確分析和研判房地産業的發展空間。一方面，中央經濟工作會議上提出“化解房地産庫存”，指的是房地産嚴重過剩的某些區域，是就業和人口凈流出的區域，而不少大城市的住宅供給仍然不足。過剩與不足並存，正是區域供給側結構性問題。另一方面，房地産業仍將長期處於一個新陳代謝的進化過程，有效投資才能使房地産業向更高品質的供需平衡躍升。因而，信託公司應當審時度勢，積極介入住宅供給不足的區域，從供給側結構變動中尋找業務機會。

　　去年下半年以來集合房地産信託融資規模

　　時間 成立數量（個） 成立規模（億元） 平均年收益率（%）

　　2016.1.1-2016.2.29 83 166.93 8.24

　　2015.11.1-2015.12.31 137 351.4 8.48

　　2015.9.1-2015.10.31 95 187.88 8.82

　　2015.7.1-2015.8.31 154 313.32 9.34