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蘭州樓市連迎“組合拳”

  • 發佈時間:2016-03-02 01:33:00  來源:蘭州日報  作者:佚名  責任編輯:羅伯特

  從去年的央行5次降息降準、二套房、公積金新政,以及我市推出的購買第二套新建商品住宅,可享受購房契稅財政補貼政策,最高補貼額度達到60%的優惠政策之後,樓市再次迎來利好消息。日前,財政部、國家稅務總局、住房城鄉建設部三部門聯合下發了《關於調整房地産交易環節契稅、營業稅優惠政策的通知》,除北上廣深四城市外,其他城市一律自2月22日起執行該政策。

  隨著住房公積金房貸政策的放寬和“219新政”規定的落地執行,一系列被業界關注的利好消息再次為樓市注入一劑強心劑。自去年初以來,各地樓市價格走勢分化漸趨明顯,深圳、上海等一線城市房價再次發瘋上漲的同時,三四線城市新建商品住宅價格卻是有漲有跌。為此,樓市“分城施策”的特徵更加突出。

  從近期蘭州及其他西北五省會城市新建住宅價格走勢來看,基本平穩可控。然而,面對日漸增大的樓市庫存壓力,如何儘快、平穩地消化存量房,則顯得尤為重要。

  樓市新建住宅價格基本趨穩

  價格是市場供求關係的晴雨錶,也是購房一族密切關注的經濟數據。記者從中國房地産指數系統百城價格指數發佈對全國100個城市新建住宅的全樣本調查數據中來看:今年1月份,蘭州主城四區新建住宅的樣本價格中位數為7400元/平方米,均價為7228元/平方米,比去年12月份每平方米下跌了40元,環比下跌了0.58%。

  另一組業內普遍關注的數據來自國家統計局。調查顯示:1月,蘭州新建商品住宅價格環比上漲0.2%,同比下跌0.8%。從蘭州新房分類價格來看,90平方米以下的新建商品住宅價格環同比均微微上漲,但漲幅在1%以內;90平方米至144平方米環比微漲0.2%,同比下降1.3%;144平方米以上的新房價格環比微漲0.4%,同比下降0.9%。在二手房價格變動方面,蘭州環比上漲0.2%,同比下降0.4%。

  對比兩組數據,不能簡單地認為數據不一致,一漲一跌。微小的差別來自於調查方法、抽樣範圍等區別。具體來看,環同比漲跌幅均在1%以內。1月份,蘭州新建商品住宅價格基本趨於穩定。

  購房納稅杠桿一調再調

  去年,我市發佈“含金量”十足的購房契稅財政補貼政策後,立刻引起各界普遍關注。按規定,去年8月至12月期間,凡在我市購買第二套新建商品住宅(不包括購買二手住房、經濟適用住房、集資住房、酒店式公寓及其他性質住房),並簽訂買賣合同的家庭,均可享受此優惠。

  “219新政”啟用前,我市購房契稅徵收標準為:首套房面積在90平方米以下為1%,面積在90-144平方米之間為1.5%,面積在144平方米以上為3%;二套及以上住房契稅徵收標準為3%。此外,購買非普通住房、二套及以上住房,以及商業投資性房産(商鋪、辦公寫字樓、商務公寓等),均按照3%的稅率徵稅。

  2016年1月起,我市去年出臺的購房契稅補貼政策不再施行。僅過了1個半月時間,財政部、國家稅務總局、住房城鄉建設部三部門聯合下發的《關於調整房地産交易環節契稅、營業稅優惠政策的通知》,即從2月22日起執行。

  購房門檻有所降低

  “219新政”對個人購買家庭唯一住房(家庭成員範圍包括購房人、配偶以及未成年子女,下同),面積為90平方米及以下的,減按1%的稅率徵收契稅;面積為90平方米以上的,減按1.5%的稅率徵收契稅。此外,對個人購買家庭第二套改善性住房(是指已擁有一套住房的家庭,購買的家庭第二套住房),面積為90平方米及以下的,減按1%的稅率徵收契稅;面積為90平方米以上的,減按2%的稅率徵收契稅。這一新規定的施行,將差別化契稅的房屋面積統一調整為“90平米”的界限,不再有144平米的劃分(144平米是稅務中區分“普通住宅”和“非普通住宅”的界限);同時,二套房的契稅也開始執行差別化契稅,不再是統一的3%。此外,新規定中明確了“第二套改善性住房”的概念。

  在七里河西津廣場一家房屋仲介門店內,仲介服務人員為記者算了這樣一筆帳。比如購買一套面積150平米、售價128萬元的住房。不論是家庭唯一住房還是二套房,以前的契稅都按3%徵收,需要繳納的契稅是3.84萬元。“219”新政落地後,如果是家庭的唯一住房,則繳納契稅稅率按1.5%計算需繳納稅款1.92萬元。如果是家庭內的第二套改善性住房,則繳納契稅稅率按2%徵收,即需繳納2.56萬元。記者對比發現,“219”新政施行後,該購房者在契稅繳納一個環節就可節省1.28萬—1.92萬元。

  新規出臺實施前,個人將購買不足2年的住房對外銷售的,全額徵收營業稅;個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的,按照其銷售收入減去購買房屋的價款後的差額徵收營業稅;個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的,免征營業稅。“219新政”的一大亮點在於:不再以144平方米為界限劃分“普通住宅”和“非普通住宅”。同時,該新政還明確規定:個人將購買不足2年的住房對外銷售的,全額徵收營業稅;個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的,免征營業稅。對此,有業內人士分析,將進一步助推改善性住房需求的增長。綜合來看,購房者的門檻有所降低,改善性需求將進一步擴大。

  消化庫存壓力明顯

  當前,“分城施策”已是國家和地方房地産調控的主要方向。庫存壓力較大的部分二線城市與三四線城市將繼續加大放鬆力度,但對於房價漲幅較高的一線城市來説,政策將繼續收緊。

  在二套房、公積金新政,以及我市推出的購房契稅財政補貼政策和稅收調整利好政策的背後,蘭州化解房地産庫存的壓力依舊突出。來自上海易居研究院監測的數據顯示:1月底,蘭州樓市庫存641萬平方米,同比增長15%,環比增長3%,蘭州樓市存銷比18.2,這明顯高於該機構監測的全國35個重點城市的平均值,相比較去年12月的16.8,蘭州樓市去庫存壓力有所加大。同時,2月1日-15日,蘭州新建商品住宅成交面積為5.1萬平方米,環比下降50%,同比下降30%。從蘭州實際情況來看,去庫存化將仍是當前樓市的主調,這也為今後一段時期房地産政策的走向定下基調。

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