從去年的央行5次降息降準、二套房、公積金新政，以及我市推出的購買第二套新建商品住宅，可享受購房契稅財政補貼政策，最高補貼額度達到60%的優惠政策之後，樓市再次迎來利好消息。日前，財政部、國家稅務總局、住房城鄉建設部三部門聯合下發了《關於調整房地産交易環節契稅、營業稅優惠政策的通知》，除北上廣深四城市外，其他城市一律自2月22日起執行該政策。

　　隨著住房公積金房貸政策的放寬和“219新政”規定的落地執行，一系列被業界關注的利好消息再次為樓市注入一劑強心劑。自去年初以來，各地樓市價格走勢分化漸趨明顯，深圳、上海等一線城市房價再次發瘋上漲的同時，三四線城市新建商品住宅價格卻是有漲有跌。為此，樓市“分城施策”的特徵更加突出。

　　從近期蘭州及其他西北五省會城市新建住宅價格走勢來看，基本平穩可控。然而，面對日漸增大的樓市庫存壓力，如何儘快、平穩地消化存量房，則顯得尤為重要。

　　樓市新建住宅價格基本趨穩

　　價格是市場供求關係的晴雨錶，也是購房一族密切關注的經濟數據。記者從中國房地産指數系統百城價格指數發佈對全國100個城市新建住宅的全樣本調查數據中來看：今年1月份，蘭州主城四區新建住宅的樣本價格中位數為7400元/平方米，均價為7228元/平方米，比去年12月份每平方米下跌了40元，環比下跌了0.58%。

　　另一組業內普遍關注的數據來自國家統計局。調查顯示：1月，蘭州新建商品住宅價格環比上漲0.2%，同比下跌0.8%。從蘭州新房分類價格來看，90平方米以下的新建商品住宅價格環同比均微微上漲，但漲幅在1%以內；90平方米至144平方米環比微漲0.2%，同比下降1.3%；144平方米以上的新房價格環比微漲0.4%，同比下降0.9%。在二手房價格變動方面，蘭州環比上漲0.2%，同比下降0.4%。

　　對比兩組數據，不能簡單地認為數據不一致，一漲一跌。微小的差別來自於調查方法、抽樣範圍等區別。具體來看，環同比漲跌幅均在1%以內。1月份，蘭州新建商品住宅價格基本趨於穩定。

　　購房納稅杠桿一調再調

　　去年，我市發佈“含金量”十足的購房契稅財政補貼政策後，立刻引起各界普遍關注。按規定，去年8月至12月期間，凡在我市購買第二套新建商品住宅（不包括購買二手住房、經濟適用住房、集資住房、酒店式公寓及其他性質住房），並簽訂買賣合同的家庭，均可享受此優惠。

　　“219新政”啟用前，我市購房契稅徵收標準為：首套房面積在90平方米以下為1%，面積在90-144平方米之間為1.5%，面積在144平方米以上為3%；二套及以上住房契稅徵收標準為3%。此外，購買非普通住房、二套及以上住房，以及商業投資性房産(商鋪、辦公寫字樓、商務公寓等)，均按照3%的稅率徵稅。

　　2016年1月起，我市去年出臺的購房契稅補貼政策不再施行。僅過了1個半月時間，財政部、國家稅務總局、住房城鄉建設部三部門聯合下發的《關於調整房地産交易環節契稅、營業稅優惠政策的通知》，即從2月22日起執行。

　　購房門檻有所降低

　　“219新政”對個人購買家庭唯一住房(家庭成員範圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同)，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率徵收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率徵收契稅。此外，對個人購買家庭第二套改善性住房(是指已擁有一套住房的家庭，購買的家庭第二套住房)，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率徵收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率徵收契稅。這一新規定的施行，將差別化契稅的房屋面積統一調整為“90平米”的界限，不再有144平米的劃分(144平米是稅務中區分“普通住宅”和“非普通住宅”的界限)；同時，二套房的契稅也開始執行差別化契稅，不再是統一的3%。此外，新規定中明確了“第二套改善性住房”的概念。

　　在七里河西津廣場一家房屋仲介門店內，仲介服務人員為記者算了這樣一筆帳。比如購買一套面積150平米、售價128萬元的住房。不論是家庭唯一住房還是二套房，以前的契稅都按3%徵收，需要繳納的契稅是3.84萬元。“219”新政落地後，如果是家庭的唯一住房，則繳納契稅稅率按1.5%計算需繳納稅款1.92萬元。如果是家庭內的第二套改善性住房，則繳納契稅稅率按2%徵收，即需繳納2.56萬元。記者對比發現，“219”新政施行後，該購房者在契稅繳納一個環節就可節省1.28萬—1.92萬元。

　　新規出臺實施前，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額徵收營業稅；個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款後的差額徵收營業稅；個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征營業稅。“219新政”的一大亮點在於：不再以144平方米為界限劃分“普通住宅”和“非普通住宅”。同時，該新政還明確規定：個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額徵收營業稅；個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征營業稅。對此，有業內人士分析，將進一步助推改善性住房需求的增長。綜合來看，購房者的門檻有所降低，改善性需求將進一步擴大。

　　消化庫存壓力明顯

　　當前，“分城施策”已是國家和地方房地産調控的主要方向。庫存壓力較大的部分二線城市與三四線城市將繼續加大放鬆力度，但對於房價漲幅較高的一線城市來説，政策將繼續收緊。

　　在二套房、公積金新政，以及我市推出的購房契稅財政補貼政策和稅收調整利好政策的背後，蘭州化解房地産庫存的壓力依舊突出。來自上海易居研究院監測的數據顯示：1月底，蘭州樓市庫存641萬平方米，同比增長15%，環比增長3%，蘭州樓市存銷比18.2，這明顯高於該機構監測的全國35個重點城市的平均值，相比較去年12月的16.8，蘭州樓市去庫存壓力有所加大。同時，2月1日-15日，蘭州新建商品住宅成交面積為5.1萬平方米，環比下降50%，同比下降30%。從蘭州實際情況來看，去庫存化將仍是當前樓市的主調，這也為今後一段時期房地産政策的走向定下基調。