新京報訊 （記者李蕾）樓市出臺降稅新政，但北上廣深一線城市只能“有限”享受。財政部2月19日發佈通知，對個人購買家庭一套房和二套房降低契稅，購買2年及2年以上的住房對外銷售的，免征營業稅。北上廣深不享受二套房契稅優惠和營業稅優惠。分析稱，房地産市場有望迎來一輪密集政策寬鬆。

　　按照財政部的規定，對個人購買家庭唯一住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率徵收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率徵收契稅。對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率徵收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率徵收契稅。

　　另外，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額徵收營業稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征營業稅。上述規定自2016年2月22日起執行。

　　不過，北京、上海、廣州和深圳不享受上述二套房契稅優惠政策和住房對外出售營業稅優惠政策。只享受首套房契稅優惠政策。

　　中原地産首席分析師張大偉表示，房地産政策繼續寬鬆，有利於非一線城市去庫存；營業稅政策此次針對大戶型、高價、別墅等物業，對改善性需求有明顯利好；這些政策對二手房影響比新房大，因為二手房實時交稅。

　　張大偉預計，兩會前後各省都將針對房地産庫存出臺不同力度的政策，整體來看，房地産市場有望在一季度迎接一輪密集的政策寬鬆。

　　■ 熱點解讀

　　首套144平米以上房源契稅減半

　　政策：對個人購買家庭唯一住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率徵收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率徵收契稅。

　　“和之前政策相比，新政不再提及普通住宅和非普通住宅的區別，直接按照90平方米麵積上下來確定不同的稅率。”同策諮詢研究部總監張宏偉表示。對於唯一住房，90平方米成為劃定購房契稅繳納比例的標準。該條政策是此次新政中唯一適用於北京市場的。

　　之前在行的房屋交易契稅政策則規定，首套房房屋面積在90平方米及以下的，契稅為總房款的1%；90-144平方米的，按1.5%收取；144平方米以上的，按3%收取。

　　對比前後政策不難發現，在交易過程中真正降低了契稅繳納比例的，是面積在144平方米以上的房源，以及原本被劃為“非普通住宅”的144平方米以下的房源。

　　舉例，如在2月22日之前購買一套150平方米的大戶型，該戶型均價3萬元/平方米，總價為450萬元，該房子為家庭唯一住房。此時該家庭應繳納的契稅為3%，共計13.5萬元。而在本次契稅優惠之後，應繳納的契稅標準降低為1.5%，實際繳納為6.75萬元，共計優惠了6.75萬元。

　　另外，由於北京近年來房價的上漲勢頭，大量項目已突破“普通住房”的標準。按此前認定標準，五環內單價不超過39600元/平方米、總價不超過468萬元的房屋，即可認定為“普通住宅”。

　　“如果這些此前被劃為‘非普通住房’為家庭唯一住房的話，購房者按新政將由此前需繳納總房款3%的契稅，降至可能最低1%的契稅。”亞豪機構市場總監郭毅表示。

　　比如500萬元購置家庭唯一一套住房，新政前被劃為“非普通住宅”，需繳納15萬元契稅；新政後只看面積大小，如90平米以內的契稅為5萬元，如90平米以上的契稅為7.5萬元。 新京報記者 方王洋

　　非一線城市購買二套房受益明顯

　　政策：對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率徵收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率徵收契稅。（北京市、上海市、廣州市、深圳市暫不實施）

　　此次新政策受益較大的是非一線市場的二套房購買者。根據此前政策，二套房的契稅徵收比例為3%。

　　“新政不再提及‘滿五唯一’、‘滿二唯一’的説法，重新界定了首套房與二套房的概念，直接將家庭第二套改善性住房定義為已擁有一套住房的家庭，購買的家庭第二套住房。”張宏偉表示。

　　以二線城市一套90平方米，總價100萬元的房源來説，2月22日以後購買，將少繳納2萬元契稅。一套120平方米的二套房，總價200萬元，在新政執行後將少繳納2萬元契稅。

　　張宏偉認為，從二手房市場角度來看，二套房契稅徵收比例的下降，疊加營業稅減免新政，直接降低了購房流通領域的交易成本。從本次契稅新政與“3·30”新政兩個政策的疊加市場效果來看，總體上有助於非一線城市首次改善或置換型改善需求者積極入市。再加上目前公積金貸款、商業貸款二套房貸首付比例都已經明確降低，這對於置換改善型需求來講，可能會抓緊這個窗口期積極入市。 新京報記者 方王洋

　　營業稅免征放寬加速次新房流通

　　政策：個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額徵收營業稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征營業稅。（“北上廣深”暫不實施）

　　這條新政對比此前最大的變化在於，調整了2年以上非普通住房銷售的稅率。過去購買兩年以上的非普通住房，需要將銷售收入減去房屋價款或成本後計算營業稅。新政執行後，對於購買此類非普通住房，也進行了營業稅減免。

　　“這意味著，只要是購買兩年以上的住房，不論面積大小，都可以進行營業稅的減免。這相當於鼓勵部分次新房重新進入房地産流通領域。”易居研究院研究員嚴躍進表示，對於購買不足兩年的住房進行銷售，還是會進行徵收營業稅，這也能夠有效遏制炒房或投資因素。 新京報記者 李捷

　　■ 市場預測

　　高端樓房將升溫

　　儘管此次新政仍然繞開北上廣深等一線樓市，但在2016年伊始，北京樓市依然“開門紅”。

　　據中原地産數據，截至2月16日北京純商品住宅簽約套數為4299套，價格繼續高位運作，達到32157元/平方米。與此同時，售價超過10萬元/平方米的項目表現更加搶眼，1月共實現21套成交量，同比增加320%，這一數據也創了歷年同期新高。

　　高端市場的繼續攀升或將進一步持續。業內人士認為，對於一線城市千萬級的豪宅來説，過去1000萬元的豪宅需要交納30萬元的契稅，而現在只需要交納15萬元的契稅，其成本節約還是非常明顯的。

　　而在新政的刺激下，改善性項目的入市積極性進一步提高。記者了解到，在3月份預計開盤的項目中，包括東四環的首開·熙悅尚郡、南四環的首開保利·熙悅誠郡、北四環的八斗以及西四環的大苑·海淀名著等項目在內的多個項目，均是主打改善型住宅。“新契稅徵收範圍的調整將覆蓋這幾個項目，多則2%，少則1.5%的稅費減免，對於中端消費群體的吸引力也較大。”郭毅説。

　　但也有業內人士認為，本次新政對北京樓市的影響甚微。中原地産首席分析師張大偉就指出，對於三四線積極去庫存的城市將起到降成本，活躍市場的作用，但對於一線城市而言，不存在庫存問題，預計後續的寬鬆政策也很難覆蓋，因此對於北京市場的心理影響大過實際。 新京報記者 李捷