商業物業回報高過住宅，有住宅性質樓宇九成以上用於商業出租

　　春節過後股市開盤第一天還是個“跌”字，投資者們的眼光將投向何方？近日，據業內人士介紹，經過一兩年的調整，商鋪投資客又有回流的跡象，崗頂商圈首層商鋪近期成交宗數和成交速度都有增加，而這些投資客以資金投入在500萬~1000萬元的為主。

　　文/圖：廣州日報記者

　　劉麗琴

　　黃小姐手頭有一筆閒錢想購買房産進行投資，她想選擇人流聚集的天河商圈中的物業，不過由於資金有限，只能選擇一些小戶型單位，相比較之後她趨向於選擇位於崗頂商圈的百腦匯的高層單位，購買物業後主要用於出租，因為雖然是住宅性質，但這裡的物業很多是作為商業物業出租。仲介人員也告訴她，在崗頂商業物業的投資回報往往高過住宅。

　　崗頂特色：

　　住宅變商業投資回報更高

　　作為天河人流量最大的商圈之一，崗頂石牌商圈是自然形成的商業聚集地，並形成了以IT為特色的商業主題，附近多為數位城、IT商場，曾是最熱的電腦、數位産品聚集銷售地。據業內人士介紹，由於區域內沒有足夠的辦公樓和倉庫配套，隨著商圈的發展，附近的住宅自然而然成為企業尋找的地方。

　　前些年為了發展經濟，工商部門默許了一些“住改商”行為，頒發了一些證照，後來甚至逐漸演變出一些“住改倉”。也正因為這樣的原因，像百腦匯這樣的物業雖然是住宅性質，但從當時的規劃就表現出商業性質的定性，該大廈6樓以下是商鋪，6樓以上是住宅。每層樓有14戶單位，由於曾經允許臨時“住改商”，可以辦理營業執照，目前百腦匯科技大廈三個塔樓千套單位中，超過九成的單位已經作為商業性質出租。

　　記者現場見到，大樓內部與普通住宅有明顯不同，尤其是天花板佈局明顯與商場寫字樓相似，樓內基本上每層都有數家公司，有改成公司門面的，也有住家模樣只是在門口挂上公司招牌的，還有些只是在鐵門上貼著列印紙條表明公司身份的，這些公司有科技類、電子産品類還有教育機構類。

　　目前，崗頂一帶物業的均價約2萬元/m2左右，有一些素質稍差的在每平方米1萬多元都有。據滿堂紅龍口區區長李霞介紹，目前在崗頂一帶代表性的投資項目主要有百腦匯科技大廈、隆德大廈、保利中辰廣場，其中百腦匯科技大廈住宅租金約為60元/m2/月，售價約為28000元/m2；隆德大廈公寓租金約為80元/m2/月，售價約為30000元/m2；保利中辰廣場租金約為76元/m2/月，售價約為32000~33000元/m2。

　　合富置業伊頓分行主管曾領嬌告訴記者，對崗頂商圈來説，投資價值不如其他相鄰的商圈，如百腦匯雖然是地鐵上蓋，但樓價升幅不太明顯，主要受制于物管、電梯等設施、服務配套等因素，投資價值不算太突出。但相對於投資住宅，商業的投資回報相對好一些。曾領嬌表示，若以市場價入場，崗頂的投資優勢並不突出，不過，如果有業主以相當筍的價格出售物業，例如比市場價低30萬~50萬元放售物業的話，投資者也可考慮入手。

　　李霞認為，雖然商業性項目投資回報要高於住宅性項目，但百腦匯等項目商鋪現時較難租出，投資回報時間較長，因崗頂商圈周邊生活配套成熟，交通便捷程度好，相對來説住宅性項目容易出租或出售，更受投資者歡迎。如投資者要考慮在崗頂一帶置業，李霞建議應選擇70~80平方米左右的小戶型單位，這類型物業較為吸引“剛需”型客戶購買，同時投資者應選擇地段位置好，旺中帶靜的樓盤，便於物業的出租或出售。

　　電商衝擊：

　　商鋪價格調整後投資客回流

　　由於經濟下行壓力以及電商衝擊，零售業的持續低迷，不僅關店消息頻頻傳來，街鋪換手率也高。尤其是數位産品，受電商的衝擊尤其嚴重，因為現在消費者都已經習慣網購這類産品。與此同時，電腦城鋪租卻不斷升高，人工成本升高，經營者顯然越來越難承受這種壓力。總統數位城、天河電腦數位城、頤高數位廣場等的生意都有些低迷。記者見到，崗頂一帶不少服裝店換成了餐飲店，此前的大鋪也拆成小鋪出租了。即使是電腦城也在轉型，如百腦匯的四層、五層都轉型為餐飲。

　　據中原地産工商鋪高級營業經理陳海航介紹，由於受到零售業持續低迷的影響，崗頂商圈商業物業的價格也明顯下調，比如，前兩年過40萬元/m2的首層街鋪，現在30萬元/m2就有成交。在價格回調之後，首層街鋪仍然是有投資價值的，目前崗頂街鋪投資回報率仍在3%~4%左右，有些商業公寓投資回報能達到7%~8%。

　　事實上，從崗頂商圈來看，位於天河路路面的街鋪出售比較少，多是大業主持有，進入龍口東、龍口西橫路才有街鋪，龍口西靠近天河路一帶的街鋪目前價格在20萬元/m2左右，龍口東價格則稍差一些，石牌西靠近電腦城一帶，人流量大的街鋪價格在13萬~15萬元/m2，石牌東則以休閒服飾類鋪位為主。經過兩年多的調整，目前崗頂商圈轉型為餐飲業的商鋪生意也不錯，投資回報約在4%左右，而商鋪的售價也在回穩。

　　租金雖然不及以往IT商圈最盛時，但也達到新的平衡，售價在10萬元/m2左右的商鋪，租金一般在200~300元/m2/月，售價更高的租金則能達到五六百元，甚至七八百元。因此，前兩年價格太高經過調整後，近期崗頂商圈商業投資客又出現回流的狀態，陳海航表示，近期無論是買家還是賣家在價格上都更容易達成一致，業主心態沒有以往那麼強，客戶對投資回報的降低也更能接受，所以無論成交速度還是宗數都有明顯提升，還有不少投資客從股市回流到商業市場，以500萬元~1000萬元預算的投資者居多。