昨日，上海市規劃和國土資源管理局消息，針對房地産市場存在的結構性問題，上海市規土局等四部門聯合發佈《關於進一步優化本市土地和住房供應結構的實施意見》，以繼續優化土地和住房供應結構，充分發揮房地産業在改善民生、推動經濟發展方面的積極作用。這份《意見》要求進一步加大商品住房用地中小套住房供應比例，中心城區不低於70％，郊區不低於60％。業內人士分析，同樣面臨“商改住”氾濫、供應過剩、散售成風、空置率高等亂象的商用項目開發現狀，北京很可能借鑒上海土地新政的經驗，對商用土地供應設限。

　　上海新政增加中小戶型供應

　　《意見》中明確指出，要優化住房供地結構，增加中小套型住房供應比例，中心城區不低於70%，郊區不低於60%（部分供需矛盾突出的區域，提高至70%）。

　　同策諮詢研究總監張宏偉指出，上述土地政策明確中小套型就是100平方米以下的，明確增加中小套型的配比，政策面首先是為了增加中小套型的供應量，保證首套自住類的需求。預計在政策導向下，100平方米以下尤其是90平方米以下的中小套型配比肯定會增加，開發商在上海的開發策略也會發生一定的改變。

　　同樣受到外界廣泛關注的是《意見》中披露的涉及商用辦公用地的調整。文件中表示，為提高商辦用地供應的有效性和精準度，鼓勵開發企業持有商辦物業持續運營，商業物業持有比例不低於80%，辦公物業不低於40%，持有年限不低於十年。

　　對於上海商用物業用地供應條件的變化，張宏偉表示，商辦方面做出的規定，出發點是為了去庫存。目前，上海商業地産市場持續呈現供大於求的態勢。可售余量達1030.6萬平方米，已連續15個月持續上升。

　　北京商住過熱風險加劇

　　一石激起千層浪。上海商用供地政策的變化能否對北京産生微妙影響成為業界的一大看點。資料顯示，2015年，在北京“限購”持續、入市新盤豪宅化的雙重壓力下，“商改住”樓盤出現成交熱潮。

　　亞豪機構的監測數據顯示，2015年北京商住房總成交量為21423套，同比2014年的12477套，上漲了71.69%。其中，通州區成交量最高為5253套，佔比24.52%；其次是大興區，總成交3859套，佔比18.01%。

　　同時，商住房成交總額以及成交均價也創下歷史新高。2015年商住房總成交額422.87億元，同比2014年增長了132.69%；成交均價為29365元/平方米，同比上漲32.56%。

　　“除了整體市場升溫的帶動，住宅産品的高端化趨勢讓購房人買不到普通住宅，也是商住房快速升溫的關鍵。”亞豪機構行銷總監郭毅分析。

　　商用項目成交過熱，已經引起了主管部門的重視。

　　相關人士表示，政府出讓産權為40年或50年商業金融用地，立項規劃為寫字樓以及商業項目。其核心目的是為完善周邊産業、商業配套升級，提振區域經濟發展。絕不僅僅是通過賣房子獲取一次性稅收收益，大量的“商改住”讓政府的計劃落空。

　　同時，商改住的高空置率也不容忽視。去年11月22日，國務院發佈《關於加快發展生活性服務業促進消費結構升級的指導意見》，其中提到積極發展包括客棧民宿、短租公寓、長租公寓等在內的滿足群眾消費需求的細分業態。足見政府解決商辦市場存量、盤活庫存的急切心態。

　　北京是否為商住設限？

　　“更令人擔憂的是，北京眾多區域內，商住項目扎堆銷售，競爭異常激烈。”一家代理公司代理負責人表示，他簽約的一家樓盤位於地鐵4號線的一站，而圍繞著該地鐵站周圍數百米內，數家商住樓盤林立。面對激烈競爭，幾家項目的銷售狀況都不算太理想。該板塊的現狀在北京各個板塊內已司空見慣。

　　北京市房地産業協會副會長陳志表示，對於北京而言，住宅的去庫存壓力並不大。相反，商住類産品則正面臨較大銷售壓力。去年商住樓盤火爆成交的背後是市場後續需求的不足，北京商住類産品已經出現了供給過剩現象。大量類住宅産品難去化的現實已經引起了政府關注。未來政策已有意加強類住宅産品的管控，建議房企面對商辦項目用地應冷靜拿地。

　　實際上，去年12月，亦莊突然暫停商住兩用的二手房過戶，今年1月底雖然重新放開過戶，但買賣雙方的信心已有所動搖。

　　有地産界人士表示，北京各區域政府很可能加大對商住房的把控，亦莊已經明確要將一些民水民電的商住項目整改為商水商電，提高生活成本。同時，新立項商業項目，將從規劃設計環節嚴格控制改為住宅的情況。

　　可以預見，未來北京商用項目開發要麼將在土地供給端調整，要麼在銷售端設限。從目前來看，上海從土地供應端設限的經驗一旦奏效，北京採納的可能性就會很大。（董家聲）