國務院近日發佈《關於進一步加強城市規劃建設管理工作的若干意見》（以下簡稱《意見》），規定我國新建住宅要推廣街區制，原則上不再建設封閉住宅小區。一石激起千層浪，在昨日最高法通報《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國物權法〉若干問題的解釋（一）》的發佈會上，最高法民一庭庭長程新文表示，《意見》屬於政策層面，涉及包括業主在內有關主體的權益保障問題，還有一個通過立法實現法治化的過程。

　　政策出臺到落地需“時間差”

　　長期以來，對於我國的城鎮居民來説，生活在一個“有圍墻”的小區已經成為了理所當然的習慣。一個封閉小區中的居民往往會組成各種小團體，形成人們居住地的社交圈、生活圈。在業內看來，《意見》中有關推廣街區制的規定之所以一石激起千層浪，就是因為這項政策顛覆了人們既有對於城鎮居住環境的認知，建議循序漸進地開展，避免因為強行推進衍生出一系列的新問題。

　　《意見》在“不再建設封閉住宅小區”的規定前增加了“原則上”的前綴，還明確提出：已建成的住宅小區和單位大院要逐步打開，實現內部道路公共化，解決交通路網佈局問題，促進土地節約利用。為政策的落地留下了緩衝餘地。

　　事實上，現行相關政策的交叉，令有關街區制的推廣必然要有一個過程。有專家告訴記者，新政實施時，落實不再新建封閉小區的要求或許並不難，各地今後出讓土地時，只要將公共面積剝離出去，不再做“門禁社區”規劃即可，但對於已建成的小區，還需要邁過法律關，《物權法》等多部法律法規的相關內容可能需要進行修訂，而這就決定了《意見》從頒布到最終全面實施是存在“時間差”的。

　　立法週期長短難測

　　現有《物權法》第73條明確規定：建築區劃內的道路，屬於業主共有，但屬於城鎮公共道路的除外。這意味著，現有封閉小區內的道路一般都納入了建築面積公攤部分，屬業主共有。“如果已建成小區逐步打開，原有屬於業主共有産權的部分就會被更多人使用，這部分産權如何確定歸屬，如果不再屬於業主共有後如何啟動利益補償保障機制等都需要通過立法來規定，並不單純是發佈行政法規政策就可以實現的。”北京玄德律師事務所主任律師郭哲直言。可見，程新文提出《意見》需要通過立法實現法治化並非空穴來風。

　　那麼，這一“緩衝期”會有多久呢？郭哲表示，具體時間雖難以預測，但根據《立法法》規定，首先，部委、單位等組織或者公民個人需要向全國人大提出修訂建議；其次，相關負責部門需要向社會公開修訂意見，並在到達截至日期後回收意見，對有合理、有法理依據等符合相關規定的內容進行採納，並形成提交全國人大及其常委會的審議稿；審議後，相關部門對審議稿幾次修訂後，最終才能經全國人大或由全國人大授權常委會審議通過。

　　“一般來説，全國人大及其常委會對新法和既存法律修訂案的審議需要按計劃安排‘排隊’，審議開始後，通常還會經過三次修訂，不過，部分國家迫切繼續制定、修訂的可能會縮短立法週期。”郭哲表示。

　　新制度需要大量配套政策

　　除了相關立法過程外，街區制的推廣勢必還需要大量配套措施。北京工業大學城市交通學院副院長陳艷艷表示，實行街區制是個系統工程，意味著居民出行方式、物業管理方式、社區治安管理方式都可能改變。推廣街區制，其他的配套措施也必須跟得上。陳艷艷舉例説，現在居民開車都很快，不僅在主幹道，甚至在小路、紅綠燈口都不減速，未來在街區小道上，可能需要政府強制性限速。而在中國城市規劃設計研究院副院長楊保軍看來，打開封閉小區可以採取分步走的方式，第一步先讓行人穿過去，接下來是自行車，而且管理也要跟上。

　　不可否認，從封閉式到街區制，住宅小區形式的變化也直接改變了我國傳統的物業管理模式。物業公司代表、花樣年董事局主席潘軍則表示，大型住宅社區被道路物理拆分成若干小單元甚至是分棟單體，對管理成本的控制及安保的品質具備較大的挑戰性，物業管理行業面臨行業重新洗牌，傳統物業管理機構面臨升級換代的需求，率先完成智慧社區和智慧安保建設的物業公司把握主動權，在基礎服務運營基礎上，尋找新的利潤來源將是關鍵。

　　另外，業內表示，我國封閉式小區並不多，佔地面積也普遍不大，緩解交通擁堵還可以從各類政府機關、高等學校和體育場館入手，改變原有形態。而陳艷艷也認為，目前這些場所也多為封閉式，我國提出小區開放的同時，上述區域是否開放、開放程度等都還需要分類詳細規劃。（蔣夢惟）