7億平還是80億平?政策窗口期再開啟 起底樓市庫存之謎

　　來源:華夏時報

　　■本報記者 董映頡 北京報道

　　“樓市庫存只能炸掉。”華遠集團原董事長任志強的這一説法像是給市場投了一顆炸彈。樓市高庫存已經成為當前中國經濟的痛點，但庫存量究竟有多大卻一直如同迷霧難見分曉。

　　如果按照國家統計局公佈的最新數據，2015年商品房待售面積首次突破“7億”大關，達到7.18億平方米，以同時公佈的2015年商品房銷售面積約12.8億平米來計算，目前的庫存量看起來僅夠銷售半年。這就是樓市庫存的深淺嗎?

　　“國家統計局公佈的數據低估了待售庫存的規模，實際庫存規模遠遠大於披露的數據。”上海易居房地産研究院副院長楊紅旭指出，一旦計入潛在庫存數據，中國樓市的庫存數量可能倍增。

　　7億還是80億?

　　實際上，國家統計局給出的庫存數據只包括竣工卻未售出的現房，大量已建設未竣工以及還未開工的潛在庫存並未計算在內。

　　中國社會科學院財經戰略研究院此前發佈的報告認為，2015年房地産市場庫存高企，去化壓力增大，商品住房過剩總庫存高達21億平方米，僅現房庫存去化就需23個月至24個月。

　　“我們現在所説的待售商品住房庫存主要包括兩部分:一是國家統計局給出的已竣工且可供銷售卻尚未銷售的商品住房面積;二是在建且已批准預售但尚未銷售出去的商品房建築面積。”中國社會科學院財經戰略研究院一負責人指出。

　　但這樣的數字仍是冰山一角。

　　北京師範大學金融研究中心主任鐘偉則公開指出，如果將商品房在建面積、保障房面積以及公建和單位自建面積等，全國樓市的庫存面積可能超過80億平米，僅商品房在建和待售面積就超過50億平米。

　　“現在全國樓市的問題並非庫存總量龐大到無法消化，而是區域分化嚴重，從目前來看，一線城市及二線熱點城市幾乎不存在去化困難，難點仍在三四線城市。”中原地産首席分析師張大偉表示。

　　截至2015年年底，北京市交易管理網的數據顯示，全市在售商品住宅合計有8.1萬套左右，其中包含了兩限房、經濟適用房和自住房。中原地産首席分析師張大偉表示，剔除掉所有的保障房類房源，實際的庫存只有不足7萬套。

　　但在三四線城市，實際的庫存量卻逐月上升，而去化水準卻連續下滑。相關機構數據顯示，截至2015年12月底，三四線城市去化週期已超過30個月，遠超合理區間，存在較大的降價壓力。

　　“以全國房地産一年近13億平方米的銷售面積來看，現在的庫存並不算多。但問題在於，這其中有大量庫存屬於很難消化的部分。換句話説，這些庫存只能炸掉，不會因為任何政策而消化掉。”任志強曾公開表示。

　　“除了絕大多數三四線城市，目前部分二線城市也存在高庫存、去化難的問題。這導致了這些城市房價的繼續下滑。”張大偉表示。

　　“目前多地樓市去化困難，體現了不少三四線城市甚至部分二線城市産業空心化、人口外流趨勢，加之樓市供應規模過大、市場供過於求，房價頹勢顯現。”郭毅分析指出。

　　同策諮詢機構發佈的報告指出，預計2016年各地庫存情況會進一步分化。當前庫存去化週期在12個月左右的城市，比如重慶、武漢、福州等，庫存去化週期將回落，去庫存的壓力將進一步減輕，短期市場基本面將回歸合理。

　　而其他供地量與庫存量偏大、庫存去化週期在12個月以上的城市則仍然面臨去庫存的壓力，比如西安、青島、天津、瀋陽、呼和浩特等二線城市，以及大部分三四線城市，則仍然要堅持“以價換量”去庫存。

　　政策窗口期到來

　　為加速樓市去庫存，決策層在政策上的支援力度已經超出以往任何一年。

　　2月19日，決策層再次出臺去庫存新政，對個人購買家庭唯一住房(家庭成員範圍包括購房人、配偶以及未成年子女)，面積為90平米以下的，減按1%的稅率徵收契稅;面積為90平米以上的，減按1.5%的稅率徵收契稅。個人購買2年以上的住房對外銷售的，免征營業稅。

　　此前，央行、住房城鄉建設部、財政部出臺新政，決定自2月21日起，將職工住房公積金賬戶存款利率，由現行按照歸集時間執行活期和三個月存款基準利率，調整為統一按一年期定期存款基準利率執行，由目前的0.35%和1.10%統一上調為1.50%。

　　從中央層面而言，今年行政性干預去庫存的手段將繼續加強。

　　住建部曾多次提出政府可以通過購買商品房或對被保障人群提供貨幣的形式解決保障性住房供應問題。目前根據中央釋放的信號，2016年棚戶區的改造工作也已經確定了以貨幣化補償為主，從資金量來看，加上財政支援與信貸資産證券化試點所置換的額度，全部資金將超過萬億元。

　　“租房市場方面預計明年地方政府會更多介入。”東部某省住建廳的一位官員對記者表示，“我們之前已經擬定了關於收購存量房作為保障性租、住房的方案，預計年後開始實施。”

　　“尤其是公租房，目前部分城市對公租房的需求量大，且政府機關、企事業單位以單位名義租賃住房，職工還可享受補貼，因此這也成為消化存量房的一個重要出口。”北京市住建局的一位官員表示。而據記者了解，目前北京的部分央企為職工提供公租房有30%的貨幣補貼。

　　此外與農民工相關的戶籍制度改革也成為未來地方政府的政策著力點。

　　中原地産首席分析師張大偉表示，購房落戶一直是大多數城市落戶的主要來源，數據顯示，2014年我國的城鎮化率為54.77%，但2014年底我國的城市戶籍率僅為35.9%，按全國人口數量計算，這則意味著有2億人需要或可能需要城市房屋。

　　除此之外，多位業內人士也對記者指出，其他與穩定住房消費相關的常規手段未來也將加大力度，如地方政府常用的提高公積金貸款額度、減免房地産交易稅費等方面，為保證政策效果，購房首付比例、利率等信貸政策也有可能在地方層面出臺。