樓市去庫存出減稅利好 新一輪密集政策寬鬆可期

　　⊙記者 于祥明 ○編輯 邱江

　　繼央行降低首付比例之後，財政部又下調契稅和營業稅。樓市利好政策接二連三，旨在引導剛需入市，由此2016年中國樓市去庫存值得期待。需要指出的是，中央與地方政府都在發力樓市去庫存，政策寬鬆大勢所趨，未來仍有政策空間。中房數據研究院院長陳晟向上證報記者表示，可以預期中央及地方有更多政策助力“新市民”入市，全國樓市需求將逐步釋放。

　　本次降稅相當於房價下調1%-2%

　　財政部19日發佈《關於調整房地産交易環節契稅 營業稅優惠政策的通知》(簡稱“通知”)。和以往政策相比，通知將首套房面積140平方米以上的契稅，從3%減按1.5%的稅率徵收;二套房契稅則從3%降為1%-2%不等。此次政府讓利相當於房價下調1%-2%。不過，二套房契稅優惠政策在京滬廣深四地暫不實施。

　　具體來看，對個人購買家庭唯一住房(家庭成員範圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同)，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率徵收契稅;面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率徵收。

　　對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率徵收契稅;面積為90平方米以上的，減按2%的稅率徵收契稅。

　　簡單舉例，對於一個二套房購房者來説，購買一套90平方米、總價為100萬的住房，原本契稅需交納3萬元，現在只需交納1萬元，即總價100萬的房子可省2萬元，相當於房價下調2%;購買一套144平方米、總價為100萬的房子，契稅過去需要交納3萬元，現在只需交納2萬元，即總價100萬的房子可省1萬元，相當於房價下調1%。

　　“財政部此次政策是對住房交易和住房消費的又一個刺激手段。此前對於此類契稅稅率的制定，部分地方已經有所嘗試。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進稱。

　　偉業我愛我家集團副總裁胡景暉分析表示，此次購房減稅政策對樓市帶來極大利好。一方面，一線城市大戶型非普通住宅交易契稅降低，減少購房成本，有利於一線城市改善型購房需求的持續釋放。另一方面，“主要針對非一線城市的契稅和營業稅的減免，將有利於降低購房成本，增加購房需求，加快房産流通，加快庫存去化，降低庫存量較大的三四線城市樓市風險，促進樓市繁榮，進而提振宏觀經濟。總之，這一政策有著非常積極正向的影響。”

　　房地産去庫存後續政策可期

　　春節前，央行與銀監會下發通知，下調不限購城市的購房首付比例，其中首套房首付比例最低可以降至20%。如今，財稅政策又出減稅利好。可以預期的是，房地産去庫存政策春風將持續。

　　“2015年‘3·30新政’之後的一系列樓市利好政策都是貨幣政策，但從去年四季度開始，貨幣政策對樓市刺激的邊際效應在逐步減弱，市場也在逐步降溫，所以，2016年初中央重啟財稅政策。由此可以預見，財稅政策和貨幣政策雙管齊下，將成為未來促進房産流通、加快結構調整、加速庫存去化、促進樓市繁榮的主要政策方向。”胡景暉説。

　　記者注意到，財政部副部長劉昆日前撰文指出，“2016年宏觀經濟環境十分複雜，穩增長的壓力仍在加大，客觀上要求政府保持較高支出規模，並著力降低市場主體的投資和運營成本。因此，從財政政策來説，減稅和赤字政策並舉已勢成必然。”

　　由此，在胡景暉看來，除了降低契稅和營業稅之外，未來的樓市政策還可從減免個稅入手，因此未來減稅還有空間。

　　陳晟則認為，從政策預期來看，未來從中央到地方會有更多政策助力“新市民”入市，除了貨幣財稅政策之外，樓市去庫存還有很多文章可做，包括依靠城鎮戶籍制度改革、住房制度改革的深化，來擴大城市市民的人口規模和住房需求等。預計全國兩會前後各省市還將出臺不同力度的政策，整體看在一季度房地産市場有望迎接一輪密集的政策寬鬆。

　　“2015年是樓市政策從逐步放鬆向全面利好轉變的一年，政策的利好推動全國房地産市場銷售企穩復蘇。在樓市去庫存的大勢之下，從全國到地方的各類利好政策輪番出臺，使得今年加快去庫存值得期待，並且二線城市或將成為市場熱點。”陳晟説。