當關內所有舊改項目的售價均突破每平方米5萬元時，也意味著深圳市區房價進入了“5萬元”時代，而這仿佛是在一夜之間發生的。但是，即便如此，即便深圳房價今年以來上漲了40%多(官方數據)，你也千萬別以為房價“到頂了”或未來會大掉。因為，今年是開發商史無前例地“搶食”深圳舊改盛宴的一年，看看華潤、招商、恒大等龍頭開發商儲備的舊改佔地面積，你可能會做出一個判斷，5萬元或許並沒有觸頂，未來深圳房價上漲空間或又被抬升了一個階梯。

　　被高房價“逼瘋”的不僅僅是城市新移民、無房戶，還有城市主政者。對於致力於建設國際創新型城市、創業之都、“中國矽谷”的深圳市政府來説，吸引人才、留住人才無疑是頭等大事。但毫無疑問，不管是新進入深圳的人才，還是遲遲沒買房的人才，絕大部分已被房價甩出N條街了。如果人才連房子都買不起，多有挫敗感啊！更甚者，若房價居高不下、炒作成風，何來踏實專研、創業創新？

　　顯然，政府意識到這個問題了。而且，在深圳這樣土地枯竭的城市，新增土地只會“出地王”、舊改只會推高房價。在市政府一次內部會議上，主管領導直言：“人才往往都在傻呼呼地搞科研，哪懂得選擇最佳買房時機，我們一定要幫他們解決住房問題”。於是，稍注意的人會發現，今年是深圳市領導對“高房價”和“人才住房”發聲最多的一年。剛剛結束的“高交會”上，市長許勤指出，高房價是事關深圳科技創新的“大問題”；書記馬興瑞近日視察南山舊改時指出，舊改要和保障房建設對接起來。

　　看來，確實是市領導在事後做出了工作部署，責成住房保障部門研究人才住房問題。近日，據深圳市住房研究會(住房保障部門“智囊”)介紹，深圳市將在全國率先探索實施保障房內部流轉、封閉運作的政策。説白了，就是以後分配的保障房不能上市交易了，必須在保障對象中內部交易，專業術語叫做“內迴圈”。

　　據介紹，深圳保障房“內迴圈”包括三個部分：首先，公共租賃住房的承租人之間，可以申請同城異地置換；其次，已購經濟適用住房和安居型商品住房的個人，向輪候在冊家庭自由轉讓其所購住房；最後，已購公共租賃住房和安居型商品房的重點企事業單位，面向市區兩級重點企事業名錄中企業，整體轉讓其所購住房。

　　“內迴圈”迫不得已，因為政府手裏已經沒有多少土地來建設保障房了。作為面積最小的一線城市，深圳土面積只有1995平方公里，還沒有內地一個普通縣的土地規模大。30多年的高速發展，已讓這座城市的土地“家底”消耗殆盡。官方最新數據顯示，到2020年，深圳可供新增建設用地甚至只有8平方公里了，這裡面還包括産業用地、市政及公共服務設施用地，留給住宅的用地少得可憐。

　　近年來，深圳市住房保障的重點，在於解決福利房歷史遺留問題，戶籍低收入人口“應保盡保”。未來，深圳住房保障將真正轉向人才安居，這是深圳住房保障政策的重大轉變。問題是，人才住房的需求體量太大了，遠遠不是原來“保公務人員”、“保戶籍低收入”的政策框架能解決的。於是，開闢一個獨立於商品住房市場的保障房流轉市場，讓保障房在人才內部自迴圈，無疑是解決問題的捷徑。

　　這或許透露出一個信號，即在“去行政化”、完成住房市場化“未竟之路”、人口進城“棄小從大”的背景下，類似于北上廣深之類的超級大城市，商品住房價格上漲或許是誰也擋不住的事情。因此，政府也就有了這樣的認識和行動邏輯：將該保障的對象保障到位，壓力也就小多了，北京共有産權住房是這樣的，上海韓正的“土地新政”是這樣的，深圳人才安居也是這樣的。至於商品住房價格，該怎麼漲就怎麼漲吧！於是，我們看到，即便麵粉貴過麵包、“地王”不斷被刷新，開發商也會毫不猶豫地“瘋搶”一線城市的土地，“圍獵”舊改以搶佔未來市場制高點。

　　(作者李宇嘉係深圳市房地産研究中心高級研究員)