2月19日，財政部、國家稅務總局、住房和城鄉建設部聯合發佈文件，從本月22日起，除了一線城市，其他城市房地産交易環節的契稅、營業稅徵收比例將降低。

　　降低購房首付比例、上調住房公積金存款利率、降低交易環節稅費徵收比例——不到20天連出三招，今年房地産調控的大幕已經開啟。

　　在業界看來，巨大庫存已成為當前房地産行業的最大問題，也是擺在中國經濟增長面前的難題。財政部等三部門的新政策目標指向正是去庫存。

　　那麼，房地産庫存到底有多少?

　　在2月19日召開的中國經濟50人論壇2016年年會上，國務院發展研究中心副主任王一鳴拿出了數據。

　　“我覺得有大中小三個口徑。”王一鳴説，最小的口徑是已建成的商品房待售面積，中口徑是加上在建的未售面積，最大的口徑是已購買土地但尚未開發的面積。

　　王一鳴拿出的數據顯示，到去年12月底，全國房地産待售面積為7.18億平方米，這是房地産庫存的最小口徑。加上在建面積73.5億平方米，是庫存的中口徑，這個庫存量需要5年9個月的時間才能消化掉。

　　“如果再加上待開發土地面積，按平均容積率2.37計算，房地産庫存需要6年5個月才能消化掉，這是房地産庫存的大口徑。”王一鳴説。

　　也就是説，最悲觀地看，目前房地産庫存需要6年5個月的消化時間。

　　值得注意的是，全國總體庫存量大，但已經出現分化。一二線城市庫存正在緩解，但三四線城市至今沒有緩解的跡象。

　　中國民生銀行首席研究員溫彬告訴記者，本月初針對非限購城市，央行下調房貸首付比例，此次財政部等三部門調低房地産交易稅費，切實降低購房成本，有利於房地産市場交易的活躍，推動房地産去庫存。這也是實施積極財政政策穩增長的具體表現。

　　那麼，此次三部門的新政究竟能對購房産生多大的刺激作用?

　　按照三部門的新政，購買家庭唯一住房，面積90平方米及以下的，減按1%的稅率徵收契稅;90平方米以上的，減按1.5%的稅率徵收契稅。

　　購買家庭第二套改善性住房，90平方米及以下的，減按1%徵收契稅;90平方米以上的，減按2%徵收契稅。

　　個人將購買兩年以上(含兩年)的住房對外銷售的，免征營業稅。

　　房地産仲介公司算了一筆賬。對一個二套房購買者來説，假設購買一套90平方米、總價100萬元的住房，需要繳納契稅3萬元，按照新政，只需要繳納1萬元。

　　偉業我愛我家集團副總裁胡景暉表示，這個政策將有利於降低購房成本，增加購房需求，加快房産流通，加快去庫存，降低庫存量較大的三四線城市的樓市風險，促進樓市繁榮，進而提振宏觀經濟。

　　在胡景暉看來，2015年“330新政”出臺之後，一系列利好樓市的政策全部都是貨幣政策，但是從去年四季度開始，貨幣政策對樓市刺激的邊際效應逐步減弱，市場也在降溫。此次中央重啟財稅政策，意味著未來財稅政策和貨幣政策雙管齊下，將成為促進房産流通，加快結構調整，加速去庫存化，促進樓市繁榮的主要政策方向。

　　政策實施效果尚需時間檢驗，對樓市去庫存來説，似乎並不是一件容易的事。

　　在王一鳴看來，目前樓市最突出的矛盾有兩點:一個是三四線城市化解庫存難度大，下一步怎麼化解，還找不到特別有效的辦法;另一個是商業用房和辦公用房去庫存壓力更大，需要10年10個月才能消化，而且有相當一部分商業用房沒辦法消化。

　　王一鳴提出了8條措施破解庫存難題，包括在人口凈流出的地區控制房地産用地供給量，提高保障性安居工程的貨幣化安置比例，發展批量化租賃的市場，探索建立城市住宅政策性銀行，推進住房按揭貸款利率抵扣個人所得稅，通過特殊政策進一步鼓勵農業轉移人口買房，商業用房、辦公樓資産證券化，儘量取消以前的一些限制性政策等。

　　在胡景暉看來，房地産調控仍需進一步深化。比如一線城市也需要通過減稅的方法來促進二手房流轉;除了契稅和營業稅，個稅也有減免空間。

　　儘管過去的一年是房地産庫存問題暴露的一年，但這個行業的銷售收入依然處於高位。國家統計局的數據顯示，2015年房地産行業的銷售額達到8.73萬億元，同比增長14.4%，創歷史新高。

　　王一鳴提供的數據顯示，房産稅、營業稅、附加稅、企業所得稅等房地産相關稅收在整體稅收收入中佔到30%，“我覺得在國民經濟中非常重要。”

　　本報記者 李松濤