股樓蹺蹺板之深圳樣本 三成投機客或逼爆“另類繁榮”

　　本報記者 張曉玲

　　實習記者 周智宇 深圳、廣州報道

　　股市上的折戟沉沙讓投資者轉戰樓市，乍看上去，戰績頗豐。

　　作為宏觀經濟的晴雨錶，股市的一再下跌預示了市場上存在的各種困境和問題，但短期內，以深圳為代表的一線城市樓市，卻似乎成為了“避風港”。

　　根據深圳中原地産研究中心數據，2015年深圳新房成交量價齊升。全年成交面積超過660萬平方米，同比增長65%，全年均價增長近四成。

　　進入2016年，深圳樓市又迎來一輪爆髮式上漲。深圳中原研究中心認為，深圳樓市有望春節前後持續保持慣性上漲。這意味著，歷史上第二次連漲超過16個月的行情將出現。

　　一線樓市的歷史漲幅和收益遠超其他普通類資産，在這個“資産荒”時代，成了大眾心目中的優質資産。

　　而在投資者高漲的投資熱情背後，是被掩蓋的樓市危機。

　　樓市股市“蹺蹺板”

　　從2014年年中起，深圳樓市的繁榮前所未有，房價連漲15個月。

　　2015年12月的金融統計數據來看，企業中長期貸款新增3464億，同比大幅下滑，這意味著實體經濟的萎靡仍將持續。而資金無法在實體經濟産生能夠維持資金成本的收益，一線樓市和資本市場便成為了央行寬鬆後，新增資金的首要去處。

　　儘管2015年來股市三次鎩羽，但股市下跌對購房者博取房價上漲之資本利得的狂熱心態已經沒有顯著影響。

　　深圳中原研究中心顯示，在第一次下跌中，二手房業主的報價和地鋪經理對於市場的預期轉向悲觀的速度很快。但是，在第二次及第三次股市大幅下挫時期，報價指數及經理指數在股災初期的反應並不顯著，並且仍有繼續上漲勢頭。

　　尤其在第一次下跌過程中，樓市並沒有價格下挫，同時受到救市釋放大量流動性等政策利好的影響，下挫走勢未對一線樓市的資金面帶來顯著負面影響，來自各方面的做多熱情仍在慣性推動市場上漲。

　　在央行多次寬鬆貨幣政策沒有帶來實體層面的改善，並且多次降息造成固定收益市場“資産荒”後。一線樓市（因為去年的走高）和資本市場成為了增量資金更為熱愛的加杠桿去處。而杠桿資金往往有推動價格超預期上漲的功能。

　　金融統計數據顯示，中國2015年12月社會融資規模1.82萬億元，預期1.15萬億元，超過預期近六成，前值從1.02萬億元修正為1.0181萬億元。不過，銀行貸款不如預期，中國12月新增人民幣貸款5978億元，預期7000億元，前值7089億元。

　　銀行貸款不如預期，社融卻大升的原因在於表外融資如非標貸款大幅增長，同時股市加杠桿非常流行。

　　由於社會總融資的回暖，尤其是居民在股市及地産市場加杠桿意願的增長，帶來了汽車及地産銷售的改善。在利率處於低位、人民幣貶值的情況下，居民開始為資金尋找出路，在缺乏投資通道的情況下帶來了2015年末資本市場和一線樓市的大幅上升，並且熱度延續至今。

　　深圳鏈家的統計數據顯示，2015年深圳91.2%的置業者選擇貸款買房，達到近年來最高值，比2014年增加3.9%，其中平均貸款成數達64.6%。

　　而2015年12月，深圳市場的二手房價環比漲幅超過了5.6%，僅次於2015年5月及6月巔峰時期。

　　“另類繁榮”的危機

　　在一線樓市被一再加杠桿的購買者狂熱推動後，深圳的樓價及杠桿率都處於歷史新高，隨之而來的，便是風險。

　　就杠桿程度而言，樓市本來就在購房貸款的支援下天然高出股市，一般首套房貸的杠桿率就達到了3倍。再加上去年的上漲之後已經形成了群眾性狂熱，通過首付貸及民間借貸資金入市搏殺的投資客也不在少數。

　　深圳中原研究中心研究顯示，隨著市場上漲的預期不斷自強化，投資客佔比不斷上升，當前近三成的佔比與2009年的歷史高位非常相近。

　　未來一旦深圳房價出現下跌，將有可能出現投資客蜂擁衝向出口的踩踏行情，而通過借貸來實現首付甚至月供還貸的投資客，則會直接面臨短期內房産難以脫手變現的風險。

　　深圳中原研究中心認為，僅從這一輪走勢持續的月份及漲幅來看，當前走勢持續走下去的統計概率並不高，如此高的房價和漲幅已經難以持續。

　　購房者要意識到的是，當前的一線樓市繁榮完全是靠寬鬆信貸堆砌而成，一旦信貸擴張略有放緩，高杠桿的互相踩踏將相當可怕。

　　深圳樓市的“另類繁榮”也讓銀行感到了壓力，開始收緊。

　　1月22日，仲介人士透露，有收到公司內部短信，包括 中國銀行 、 工商銀行 和 建設銀行 在內的三大行將會對仲介人員買房進行限制。其中建設銀行召開內部風控會，針對最近仲介人員買房增多的情況，一律首付四成。

　　銀行層面的紅頭文件雖然還未發出，但這些消息得到了銀行內部人員的證實。

　　多位深圳開發商及業內人士表示，深圳飛速上漲的房價讓銀行感到擔憂，尤其是包括參與“眾籌炒房”在內的短炒客戶隱含“斷供”的極大風險，上述消息也表明銀行開始在為未來可能出現的風險做準備。

　　深圳中原研究中心也多次指出，無論是從宏觀環境、經濟數據、全國樓市的發展趨勢以及深圳樓市的狀態來講，2016年的深圳市場將很難複製2015年的火爆行情。新年開始後，全球金融市場動蕩再次展現，而深圳則處於前所未有的高價位及高杠桿點位上。春節淡季帶來的“被動熔斷期”過後，客戶心理和市場的資金層面或許會産生變化。

　　短期來看，規土委的成交量價仍會因數據的滯後性而維持增長趨勢，購房者的情緒力量仍然將推動市場走高。但一旦市場下行，受到直接傾軋的便是高杠桿下資金不足的跟風購房者。