自住房棄購尷尬

　　價格被指無優勢 房企人士稱配建推高地價

　　■本報記者 董映頡 北京報道

　　作為取消經適房、兩限房後的替代品，寄希望於解決城市“夾心層”住房問題的自住房，由於逐漸喪失其最根本的價格優勢，正在陷入尷尬的境地。

　　中原地産2015年度總結報告顯示，受制于速度和銷量兩方面的壓力，截至2015年12月底，在上市的47個自住房項目中已經有17個項目尾盤房源主動放棄限購特權，轉公開銷售比例超三成，放寬購買人群與普通商品房完全一致。

　　“除去一些家庭確實存在經濟問題之外，不少家庭在比較了自住房的品質、位置和價格之後，做出了棄購的選擇。”對此，北京一位自住房項目負責人郭立（化名）對《華夏時報》記者表示。

　　同時，隨著北京土地價格的一再上升，不少開發商及業內專家對自住房政策的走向産生質疑。

　　價格優勢喪失

　　在自住房申購家庭最終選擇棄購的眾多原因中，最重要的原因還是價格。

　　“自住房其實是給出了一個夾心價格，自住房的優選家庭大多是經適房和兩限房的輪候家庭，目前自住房的價格對於我們來説過高，但對於收入相對較高的申購家庭來説，會在位置、交通等情況下權衡考慮，而自住房的價格也沒有太多優勢。”北京一位自住房優先申購家庭代表劉芳（化名）對記者坦言。

　　以位於門頭溝區雙峪環島附近的 北京城建 ·上悅居項目為例，這一自住房項目在去年12月底之前已進行了兩次優先及非優先申購家庭集中選房。二次選房後，認購已簽約的房源共計681套，剩餘可售房源共計325套。剩餘可售房源已於今年1月9日統一對外進行銷售，不區分優先與非優先家庭。

　　“現在兩居和三居戶型都還有可售房源，價格與之前自住房的價格不變，均價為22058元/平米，三居戶型還有樓層較好的房源。”上悅居售樓處售樓員李亞峰對記者表示。

　　而據記者查詢搜房網的銷售資訊顯示，與上悅居同樣位於門頭溝永定鎮的 中國鐵建 ·梧桐匯項目銷售均價也為22000元/平米。而同在永定鎮且同為自住房轉商品房銷售的中鐵·西城項目現在公開售價為19500元/平米。

　　按照北京市的相關政策規定，名下無房或僅有一套住房的北京戶籍家庭、連續繳納5年社保且名下無房的非京籍家庭均可申請購買一套自住型商品房。與北京現行的商品房限購政策相比，自住房只是額外限制了京籍家庭僅可購買一套。

　　“目前來看，同區域的自住房價格與商品房相比相差幅度並不太大，考慮到價格與區位、交通、周邊配套的關係，因此我寧可選擇區位優勢較好的二手房，也不願意買自住房。”一位近期正在考慮購房的非京籍購房者告訴記者。

　　按照北京市住建委關於自住房的定價政策，自住房的銷售價格在土地出讓時就按照“比周圍商品房成交均價下調30%”的原則確定下來。但時至今日，北京部分自住房的價格也已達到較高水準。

　　據記者調查，北京自住房政策落地之初，供應的項目多分佈在五環周邊，價格也基本都在22000元/平米。2015年，北京住宅供地銳減，土地價格高企，使得自住房的區位分佈外移至六環甚至六環之外。個別距離市區較近、交通較便利的自住房，則出現價格高端化的特徵，如位於南三環豐台區附近的首開華潤·花香四季成交均價在29000元/平米左右。

　　“按照政策，購買自住房後，如果需要轉讓，到時還要上繳30%收益，如果周邊商品房價格已經接近自住房的價格，那麼購買自住房還是不划算。”劉芳如是説。

　　對此，北京市住建委一位相關負責人告訴記者，目前北京市住建委也在考慮應對措施，目前已有不少開發商向住建委建議在申購和棄購環節設置附加條件，以此希望申購者在申購某一項目時會更加慎重，而不是抱著“試試看”的心態申請購買。

　　自住房令開發商頭疼

　　為解決自住房頻繁遭到棄購的情況，北京市無奈之下想出了“回購”的辦法。

　　2015年10月，位於朝陽區來廣營地區的東洲家園自住房項目，在自住房申購家庭進行了兩次選房後，仍然有818套剩餘房源。為此，東城區計劃購買其剩餘房源，作為中心城區棚戶區改造的對接安置房。這也是北京首次出現政府收購自住房用作安置房的情況。

　　對此，北京市住建委的相關負責人當時強調，雖然用作了對接安置房，但這些房源的性質不變，仍然是自住房，也需要遵守自住房的相關政策，5年內不得上市交易，滿5年後上市要補交價款等。

　　“目前在自住房項目上感到最頭疼的是開發商，一方面北京的土地價格已經過高，而造成高地價的重要原因之一就是在競價過程中開發商需要競爭配建大量保障房面積，其中也包括自住房。但另一方面，已建成的自住房卻沒人買，無論是轉為商品房銷售還是政府回購，無形中都會增加開發商的銷售成本或壓縮利潤空間。”郭立對記者表示。

　　“從現在的趨勢來説，後期在建的自住房項目入市時機會更難把握，儘早入市當然能緩解資金壓力，但是由於位置並不好，因此只能寄希望於周邊商品房上漲帶來的價格優勢。”一位在昌平開發自住房項目的開發商對記者表示。

　　按照他的邏輯，自住房具有保障房性質，其利潤率較低，開發商積極投身其中是因為自住房項目銷售回款很快，較高的資金週轉率將為企業帶來收益。但如果自住房的棄購現象增多，銷售進度影響到房企資金週轉，北京自住房的建設進度也將受到影響。

　　“實際上，現在不少自住房項目都用於定向安置，如門頭溝區域的不少自住房，都用於單位定向銷售，這也是沒辦法的辦法了。”郭立如是説。

　　值得注意的是，自住房的供地力度和入市進度一直在下滑。公開數據顯示，配建自住房地塊佔成交經營性用地的比例，從2013年的40%降到2014年的30%，而到2015年，這一比例已不足20%。儘管住建委明確表示不會讓自住房出現“斷頓”的情況，自住房越來越少，優質自住房越來越難買到也是不爭的事實。

　　在自住房棄購率攀升、自住房價格上漲的背景下，已經有業內人士對自住房的政策設計産生了質疑。一位對北京市保障性住房政策有著深入理解的業內人士擔憂，如果商品房價格繼續下調，出現自住房與商品房價格倒挂的現象，那自住房政策或許會走上當年經適房與限價房政策的老路，成為尷尬的“雞肋”政策。