深圳已成為各路資金安全著陸的“海綿墊”，週邊虎視眈眈的資金和投資客還有很多。

　　深圳樓市瘋了，這事兒眾人皆知。國家統計局發佈的數據顯示，2015年12月，深圳房價同比上漲47.5%，實際房價水準上漲60%多，部分區域翻了一倍。近期，網上關於在深圳買房“走進高富帥”、“迎娶白富美”的故事和段子有很多。甚至，因房價一覽眾山小，貌似深圳的地位也開始爆棚了，比如“北上廣深”的座次要重排了，深圳要吞併惠州成立直轄市了，房價折射深圳崛起和香港衰落等。

　　關於深圳房價暴漲的原因，報道可謂連篇累牘，不外乎深圳有人、有錢、有産業、有故事。2016年，深圳樓市向左還是向右？從近期論壇和研討會傳出的資訊看，幾乎是清一色的看多。經濟學家金岩石近期放出“狂言”，未來五年內，以前海為中心的30平方公里，看不到每平方米30萬元以上的天價就是深圳開發商的恥辱。民間擁泵者最多的任志強，近期對深圳樓市發話了，高房價是深圳核心競爭力的體現，深圳2015年上半年高科技行業就業人口增加90%，房價不漲才怪！

　　2015年12月，國家統計局數據顯示，深圳房價環比上漲3.2%，在各大城市中依舊鶴立雞群，看來房價上漲的步伐並未放緩。新年伊始，深圳樓市熱度依舊，新房成交周均1500套左右，環比增幅在10%以上，成交均價探至4.7萬，再創歷史新高。筆者也認為，綜合政策面、資金面、市場堅決“看多”、“做多”的情緒來看，至少2016年上半年，深圳房價慣性上漲還將持續。

　　《這次不一樣》是一本研究800年金融跌宕起伏規律的暢銷書。該書作者指出，每一次資産泡沫破滅前，對於潑冷水的人，擁抱泡沫的人都認為，“這次不一樣”，但歷史上金融危機發生的原因都驚人的相似，即人性的貪婪。在深圳買房，帶來的不僅是財富效應，還帶來了麵包、愛情和夢想。草根層面，“房價不會下跌”，“買到即賺到”、“再不買就更買不起”等觀念已深植人心。深圳核心競爭力、龐大的剛需“接盤俠”已封死房價下跌空間的觀念也深植人心。

　　掐指也算得到，目前的房價已經將剛需徹底拋棄了。現實中也看到，除了少數“換房需求”外，目前樓市已成為投資客的“接龍遊戲”。鏈家地産發佈的樓市大數據顯示，深圳二手房市場投資客佔比已達到30%，但奔著投資而買房的比例遠高於此，新盤上市中手持多個“房票”的購房者多得去了。鏈家統計顯示，為獲得購房資格或享受首套房優惠而離婚買房的佔比，在2015年達到了45.2%。

　　近期，投資深圳樓市升級了。首先是出現了“買房票”、“養房票”的怪誕現象。據悉， 2015年初私下成交的“房票”價格是8000元，到年末已漲到3萬-5萬元；其次是杠桿率抬升，出現了通過消費貸款、民間借貸湊首付或支付房款，通過眾籌買房等“加杠桿”現象，有人甚至將本輪深圳樓市稱為“杠桿牛”。事實上，“加杠桿”本質就是“次級貸款”，即給不符合房貸條件的人發放了貸款。

　　投資要看收益率，目前深圳房屋租售比在2%-3%，靠租金回收投資是不現實的。這意味著，投資客看重的是房價上漲的增值收益。説白了，就是“博傻”，期待有一個新傻子從你手中把這個房子高價買走，與炒股如出一轍。但是，甩開剛需、甩開改善型需求，靠投資客支撐的樓市，你認為它能狂奔多遠呢？當收入下降不足以支付還款，當房價預期減弱拋盤增加時，會有什麼發生呢？

　　目前，資金面超寬鬆，疊加資産配置荒，深圳已成為各路資金安全著陸的“海綿墊”，週邊虎視眈眈的資金和投資客還有很多。“去庫存”上升為國家戰略，“穩增長”佔了上風，保障房週期太長，“逢拍地，必地王”，房價上漲似乎難擋。但是，如此下去，于老百姓、于企業、于政府，於民生、于經濟、于社會，沒有一點好處，這時候降溫還來得及，千萬不要等到積重難返的最後關頭。（李宇嘉 深圳市房地産研究中心高級研究員）