跨過深圳河：深港樓市的微妙變化

　　證券時報記者 吳家明

　　1月的深圳，空氣中透著一絲絲冷意。地産仲介小王和往常一樣，早早起床準備跨過深圳河，到香港上班。對他來説，這只是被高房價逼出來的每天例行來往，但他已經察覺到：深港兩地樓市正發生著微妙的變化。

　　深圳依舊火熱

　　2015年，全球資本市場的動蕩讓投資者警惕起來，樓市也是一樣。但在深圳，無論是新房還是二手房，深圳過去這一年的房價漲幅將上海、北京和廣州遠遠拋在了身後，在全國普遍低增長甚至負增長的情況下依然一枝獨秀，遙遙領先，個別片區二手房價格在一年內甚至翻倍。

　　據國家統計局最新公佈的數據顯示，去年12月70個大中城市新建商品住宅價格環比綜合平均漲幅與上月相同，由於各城市供需狀況各不相同，城市間房價分化現象仍非常明顯。一線城市和部分熱點二線城市房價上漲較快，環比漲幅明顯高於其他城市；其餘二線城市環比較為平穩；大部分三線城市仍然處於庫存逐步消化階段，環比仍在下降。與這形成鮮明對的是，根據深圳中原研究中心的數據顯示，2015年深圳全市二手住宅共成交約1064萬平方米，與2014年相比增長118%。二手房全年成交均價提升了59%，達到每平方米48239元。

　　其實，現在市場上對2016年深圳樓市趨於謹慎的觀點不在少數。有研究機構認為，當前經濟現狀已經接近2008年金融危機的水準，一旦數據繼續走差，深圳樓市也難獨善其身，樓市將受其拖累。然而，進入2016年之後，不少購房者還停留在房價高增長的慣性裏，在房産投資路上越走越遠。

　　雖然臨近春節，但深圳許多新開盤項目繼續上演“千人搶房”、“日銷八成”等壯觀場面。在剛剛過去的週末中，深圳樓市又現瘋狂搶房現象。一個位於龍華觀瀾片區的樓盤開盤，近3000人冒雨搶房，每平米均價3.5萬元基本售罄。對於2016年深圳樓市，多數機構依舊持有信心。美聯物業全國研究中心預計，深圳房價仍會持續上漲，但比較2015年的暴漲而言無疑應將溫和很多，預計一手住宅成交均價將呈波動性上漲，總體漲幅在10%左右，二手房價格漲幅在10%至15%。

　　“以前都説深圳房價遲早追平香港，都覺得遙不可及，沒想到很快就要實現了。”小王笑説，“都説北上廣不相信眼淚，深圳人則開始有點不相信房價了。”在香港工作的小王之所以選擇在深圳羅湖居住，就是為了躲避香港的高房價和高房租，加之自己在香港北區上班。3年前，他在羅湖區文錦渡口岸附近買下了一套一室一廳，當時才每平方米20000元出頭，如今已經接近每平方米6萬元。“只怪自己當時買的太小了，在香港這樣的房價漲幅也是望塵莫及，而且這個價格在香港北部地區也可能買到二手房了。”

　　香港傳來寒意

　　作為地産仲介人士，深圳房價在去年的飆漲讓小王也看不懂。這邊仍在高歌猛進，但對於深圳河另一邊的香港，仍在高位的樓市似乎已經出現一些不一樣的聲音。

　　2016年伊始，許多關於香港樓市的“壞消息”傳來。香港差餉物業估價署最新數據顯示，香港私人住宅樓價指數在連續兩個月下跌後，去年11月落于293.4的低位，創下自去年3月以來新低。香港特別行政區行政長官梁振英近日多次在公開談話中表示，近來房屋供應明顯增多，樓價和租金開始回落。據香港媒體報道，今年年初香港長和集團主席李嘉誠在出席集團週年晚宴前稱，今年香港的商業環境正在變得更加艱難，香港房價下跌10%也沒什麼特別的。

　　據美聯物業提供的香港樓價走勢圖，從去年8月開始，香港樓市就開始出現向下的趨勢，到去年12月建築面積的平均尺價已從去年8月的8740港元跌至8190港元。

　　的確，在小王看來，最近幾個月的成交有所減少。“我都有點羨慕在深圳的同事，深圳樓市的投資需求相當旺盛。以前説香港的房子買不起，現在深圳的房價即使對於香港的普通工薪階層，也不是一件容易的事。”

　　歐洲投行里昂證券在一份報告顯示，香港房價在2015年最後一個季度下跌了7.5%。香港樓市從去年第三季度起氣氛轉淡，住宅價格與成交量雙雙下跌，二手房交易量更是連續多月在低位徘徊。此外，香港地産商的“價格戰”可能會推動香港房價在今年第一季度跌幅達到8%，且在全年達到10%的跌幅。還有很多分析機構在看空香港房價。倫敦房地産諮詢機構Knight Frank預期，今年香港的豪宅價格將下跌，將取代新加坡成為豪宅市場裏表現最差的城市。市場也預期，香港政府會放鬆購房政策來刺激房市，美銀認為相比調整印花稅，降低首付比例可能性更大。

　　對此，美聯集團發展與研究部董事劉嘉輝對記者表示，未來供應量增加、香港跟隨美聯儲加息的可能性較大、經濟環境轉弱、但香港政府樓市調控“辣招”不會輕易解除，這些因素都會影響今年香港樓市的表現，預計今年香港二手樓市場會出現10%的跌幅。

　　哪才是家？

　　夜幕降臨，小王又跨過深圳河回家。不過，每天奔波于深港之間，讓小王産生這樣一個想法：把深圳的房子賣了，回香港買房。

　　“但香港房價不是在下跌嗎？”記者問到。

　　“深圳房價的確漲得太猛，相對於內地，香港貸款利率比較低。相對股票而言，房屋始終是一項風險較低的投資，因此即使現在樓價明顯下跌，仍有不少港人會將資金投放樓市。”小王如是説。

　　據美聯物業的數據，儘管樓價出現回調，一套位於屯門的397平方英尺單位剛剛以220萬港元成交，200萬港元的成交重現屯門區。據悉，原業主在2002年以60萬港元買入該單位，物業升值約2.7倍。如果從租金回報率來看，香港一般二手房的租金回報率的確比深圳普通二手房普遍要高。從深圳到香港從事動漫工作的陳先生對記者表示：“要是有足夠的首付在香港一定要買房而不要租房。我在香港北角租的一套450平方英尺的單位，租金要16000港元，買的話大概550萬港元，租金回報率依舊有3.8%左右。”記者在位於深圳中心區的福田彩田片區採訪時發現，一套50平方米的小兩房月租金達到5000元左右，但售價高達310萬元，回報率不到2%。

　　“不過，內地買家去香港買房要交高額的印花稅，加之經濟大環境，我還是要考慮考慮要不要在香港買房。”陳先生説道。