2015年是深圳樓市的爆發年，深圳樓市開啟了瘋狂飆模式。而在即將來臨的2016年，深圳樓市又是怎樣的一種情況呢？是飛速上漲，還是漸趨平穩？

　　片區篇

　　下一匹黑馬是誰？

　　2015年深圳樓市以令人驚嘆的速度飆升，龍華新區更是引領深圳樓市大潮。而面對即將到來的2016年，我們不禁要問：深圳樓市的下一個黑馬是誰？

　　有業內人士看好光明新區。

　　隨著南光、龍大、鹽排和鹽壩四條高速即將免費，受益極大的光明新區，除了讓當地市民出行更方便之外，也有不少該區的開發商表示片區有望走出價格洼地。

　　對此，中國綜合開發研究院旅遊與地産研究中心主任宋丁表示，高速免費能把邊遠地區的樓市帶動起來，同時，利好消息在樓市中很快會得到釋放，因為會有市民趕在高速免費前購房。

　　而深圳中原研究中心經理王飛則認為，高速公路免費對兩個新區而言短期肯定是利好的，但至於能有多大的漲幅就要等市場來檢驗。

　　也有業內人士看好坪山新區。

　　今年9月坪山高鐵快捷線開通，大大縮短了坪山前往市中心的時間，也加強了坪山與龍華新區的聯繫。

　　據了解，相關部門正抓緊開展坪山開往羅湖深圳火車站城際高鐵的可行性研究。

　　另有消息稱，橫跨龍崗、坪山兩區的南坪三期已經開工建設，計劃2018年完工，屆時，從坪山到市中心只需30分鐘車程。

　　日前，坪山新區的G11337-0101宗地以30.3億元售出，溢價率約220％，可售樓面價高達25020元/平方米，成為坪山地王。據業內人士分析，“要賣到4.2萬元／平方米，開發商才有錢賺”。

　　美聯物業羅湖區及鹽田區營業董事袁新有認為，“2.5萬/平方米的樓面價在我看來是很高的，畢竟坪山的土地資源相對充足，開發商拿地價格偏高了，不過這也反映出開發商對於坪山樓市的看好。”

　　還有業內人士繼續看好傳統旺銷區域。

　　深圳中原玉家雄就表示：“明年的樓市會延續今年的態勢，主要是在南山、龍坂和寶安這幾個片區。但是高速發展的不是房價，而是需求量。至於偏遠片區如光明、坪山、坪地等，‘洼地’效應肯定會吸引置業者。”他指出，“只要定位好，深圳的房子其實不愁賣。”

　　臨深片區明年能否持續熱銷?

　　日前，東莞臨深片區上演“搶房大戰”，約1萬名深圳客3小時搶光2300套房。近年來，越來越多的深圳置業者選擇到臨深片區尤其是鳳崗、塘廈、清溪、長安和樟木頭等地買房，上述片區大多數商品房都被深圳客買走。

　　數據統計，截至本月中旬，東莞全市商品房網簽金額已突破1000億元，創下歷史新高，東莞樓市成交長期處於高位運作，連續7個月月均成交量保持在80萬平方米以上，在深圳客比例最高的鳳崗鎮，商品房成交金額達到111億元。

　　2016年，東莞地鐵R2線即將開通試運營，同時，地鐵R1線也將動工，屆時，深莞同城將更進一步。有業內人士指出，受深圳高房價的擠壓，在降準降息、首付降低等多重利好的支援下，深圳人到東莞置業的浪潮將會越來越高。

　　供應篇

　　“二孩”放開，高拓型緊湊四房走俏？

　　“全面二孩”放開，隨著家庭人口增加，買房需求或許也會由此轉變，有觀點認為剛需將由三房變成四房甚至五房。戶型的擴大將直接提升購房成本，據深圳鏈家市場研究中心統計，若深圳人生二胎，因為家庭人口增加“兩房變三房”，買房將帶來的增加成本達130萬。

　　為了迎合市場，對空間極致利用，許多開發商開始打造小面積多房戶型，這樣在面積不多增、總價不至太高的情況下滿足了置業者對戶型的要求。

　　根據深圳中原研究中心監測，2015年以來，新房供應中3房住宅佔比下降，個別月份甚至跌至3成，與2014年高峰期的8成相比相差甚遠，與之形成鮮明對比的是4房住宅供應佔比攀升，新房成交戶型也表現出類似的趨勢，90平方米以下的4房戶型在市場上迅速升溫。而且在2015年，鴻榮源尚峰、太陽雨家園、儒駿城立方等樓盤的戶型供應中均出現了這種高利用率的戶型，供應佔比達到20%。

　　據美聯物業（深圳）全國研究中心數據統計，在2016年一季度預計入市的項目中大多數項目戶型都具有高拓展性，而90平方米左右四房項目約佔3成。

　　羅湖會否迎來推盤潮？

　　2015年羅湖一直表現穩定，下半年羅湖補漲，深圳中原研究中心數據顯示，11月羅湖新房成交面積4.1萬平方米，增加近20倍，是全市增長幅度最大的區域。而據家家順房産數據監測，11月羅湖二手房成交量突破2000套，僅次於龍崗與寶安，展現了該區強勁的商品房購買力。

　　但業內人士分析認為，羅湖明年的市場不會有太大起伏，供應少是主要原因。中國指數研究院數據顯示，今年以來，羅湖新房供應2278套，新房成交2274套。“羅湖其實已經沒有新房了，”有業內人士告訴筆者。

　　美聯物業羅湖區及鹽田區營業董事袁新有指出，明年羅湖不會有太多的供應，“目前已知的只有黃貝嶺片區的深業東嶺和桂園片區的中海天鑽有所供應。大部分舊改項目仍處於動工或規劃中，預計要到2017或者2018年方能入市。”

　　深圳中原二級市場董事總經理玉家雄同樣表示，“未來羅湖的新房市場將會升溫，産品也更加多樣化，同時羅湖的大量改造項目將釋放更多供應，有望吸引原本外溢的置業者回流。但是，這個‘未來’不會是明年。”

　　行業篇

　　創新常態下，傳統仲介行業何去何從？

　　對於房産仲介行業來説，2015年是充滿著變革與轉型的一年。在網際網路衝擊下，傳統的房地産仲介正面臨轉型的階段，以愛屋吉屋、搜房網、房多多、真二網為代表的新興網際網路仲介以無門店、扁平化、零佣金等優勢對傳統仲介行業造成衝擊；以中原地産為代表的傳統模式重點發展線下門店；Q房網引入合夥經紀人制度，迅速搶佔市場份額；以搜房為代表的轉型後的線上平臺，不設線下門店；而年初中聯地産宣佈與鏈家地産合併，新鏈家萬億級房産O2O平臺初見雛形。

　　有內人人士表示，從目前來看，儘管不能説“網際網路＋”完全顛覆了傳統房地産仲介行業，但已經使其經營業態和模式發生了重大變化。隨著“網際網路+”概念的不斷衝擊，中原地産、家家順、美聯物業等一批傳統房産仲介不斷苦練內功和轉型：紛紛大幅提高經紀人薪酬和提成，並試水網際網路。

　　“O2O是迎合未來的發展態勢，但是否會成為未來的主流模式還不一定。” 深圳房地産經紀行業協會發展研究部總監徐楓認為，一些傳統仲介的聚焦實體門店的模式也具有一定優勢，兩種模式目前尚未分出勝負。

　　市場篇

　　房價上漲幅度多大？

　　2015年，深圳作為今年全國房價上漲的領頭羊，全年一手住宅均價同比漲幅逾40%，個別熱點地區房價甚至翻倍。2016年即將到來，深圳房價的上漲態勢能否延續？

　　有業內人士表示，受“全面二孩”政策、降息降準等諸多政策利好影響，2016年全國房地産市場形勢將繼續向好，而作為今年領漲全國的深圳，在持續的大幅上漲後，增速有望放緩。

　　深圳市房地産研究中心主任王鋒表示，短期內深圳房價不會再有今年這樣大幅上漲的勢頭了，深圳合理房價應該在3.6-3.8萬／平方米之間。但對於2016年深圳房價的走勢，他坦言將繼續上漲，但漲幅有限。王鋒進一步分析指出，由於深圳長期住房供應結構失衡（商品住房供應少、存量小），而未來市場需求仍比較大，故房價仍會保持一定幅度的上漲趨勢，預計2016年全年深圳新建商品住房價格仍會保持10%左右的上漲幅度。

　　新房成交能否延續火熱？

　　供應方面，據深圳中原研究中心統計，預計2016年深圳有136個新盤入市，可供應面積1493萬平方米。

　　而截止到2015年12月18日，深圳住宅及公寓供應共計121個項目，面積為706萬平方米。其中，舊改繼續發力，2016年即將入市的項目中，城市更新項目近50個，佔到了全市新房供應面積近4成；2016年即將入市的項目中，綜合體項目高達37個，主要集中在南山、龍崗和龍華；此外，區域規劃差異導致熱點輪換，各區佔比將出現一定變化：龍崗依舊保持供應首位、寶安未來供應佔比與2015年基本持平、龍華2016供應佔比為13.3%、羅湖2016年供應上升，佔全市供應的5.1%、福田與南山較之前變化不大、鹽田的新入市住宅項目則明顯減少。

　　據中國指數研究院數據統計，截止到2015年12月20日，深圳今年全市一手住宅共成交63511套，而近幾年，深圳新房的年成交量一般都控制在4萬套左右，數據顯示，今年新房成交量同比上漲52%。

　　有業內人士分析，此輪成交高潮表示市場在提前透支需求，預測明年全市新房成交量將迎來一個相對低位。

　　投資熱度能否持續？

　　深圳樓市短期暴漲，給投資客帶來可觀的受益。而今年，“3·30新政”更是點燃了投資客的熱情，佔比急劇上升。

　　數據顯示，2015年6月，投資佔比上升至今年最高值23%。據深圳鏈家市場研究中心監測，截止2015年11月，2015年投資客佔所有置業者比例約為26%，甚至個別高佔達到30%左右。在投資客中，有些人選擇“立竿見影”，買來即賣。數據顯示，“短炒”一族比例佔到全部置業者的10%左右，一些熱點區域甚至接近30%，而去年才佔到3%-5%左右。

　　深圳中原區域經理范賓表示，今年市場的火熱行情或將持續至明年上半年，但投資熱度或將趨緩。“就龍華以及觀瀾片區來看，自住型的會選擇周邊配套比較齊全的樓盤；而投資客則會選擇價位上比較有優勢的入手，即使位置偏一點也沒太大的關係。”

　　Q房網寶安片區銷售人員王文達對筆者表示，投資的熱度跟政策的相關度很大，只要政策和貨幣情況利好，一些有閒錢的人大多還是會選擇投資房産。

　　開發商篇

　　明年“地王”還來嗎？

　　12月以前，今年的地王猜想頻頻落空，2月中海以底價拿下鹿丹村舊改地塊，9月龍光以底價拿下龍華紅山地塊。深圳土地市場在沉寂接近一年後，終於在12月底迎來了爆發。

　　日前，信達與坤潤以30.3億元聯合競得坪山新區G11337-0101宗地，成為2015年坪山地王。爾後，福建中維以57億拿下尖崗山片區兩塊宗地，其中一塊宗地以近8萬/平的樓面地價榮膺2015年全國單價地王。

　　展望2016年，我們忍不住問，明年“地王”還來深圳嗎？

　　眾所週知，深圳住宅用地一向緊缺，目前大多數新建商品住房用地主要來源於城市更新。數據顯示，2013年深圳全年出讓3宗住宅用地，2014年深圳全年僅出讓1宗住宅用地。有專家指出，未來5年，深圳預計每年只有0.33平方公里的新增住宅用地供應，新地幾乎無地可供，而存量土地則存在盤活難度大、城市更新週期長，難以緩解供應緊張局面，因此未來樓市供應緊張的預期會長期存在。

　　此外，有分析指出，“開發商對於深圳土地普遍看好”，今年以來，大型房企回歸一二線城市的趨勢明顯，北上廣深土地市場不斷升溫，地王頻出。據了解，日前寶安尖崗山片區宗地的拍賣，出現眾多外地企業同場競爭的局面，除了一舉拿下兩塊宗地的福建中維，還有港係的九龍倉、華潤，湖北係的葛洲壩，京係的首創，東北係的國瑞（遼寧）等房企參與競爭，顯示不少外地開發商躍躍欲試地準備進入深圳市場。但由於一線城市土地供應量減少，土地成交量創下九年來新低。“不排除明年會有地王出現，但數量也不會很高。”

　　“僵屍盤”能否重見天日？

　　6月初，有報道曾指出，深圳存在某些“僵屍盤”，開發近10年仍未售出。半年過去了，龍華的卓能OPUS、寶安的天福華府、後海的吉祥龍花園已經開賣。布吉某新盤在開放行銷中心後，也沒有了下文。

　　筆者調查發現，目前市場上依然存在部分開盤時間待定的項目，它們很多都已經接近完工，甚至轉為現房。其中，羅湖的德弘天下尚未開放行銷中心；布吉的瑞澤佳園二期于2013年開盤，目前已售罄，剩餘5棟現房加推時間待定；廣興源聖拿威于2013年開盤後，剩餘樓王單位加推時間待定。

　　對此，深圳中原玉家雄指出，“僵屍盤”的出現絕大多數都不是因為捂盤，只是因為各種不同的原因導致項目無法開賣。至於那些多年不買的樓盤能否在明年面世，他表示，“這是絕對有可能的，但是可能性有多大就不好説了。”