2015年，儘管經濟仍舊在“尋底”、內需也比較疲軟，但我國樓市重歸火爆，重點城市地王頻出、樓市量價明顯上漲。這其中，作為樓市“優等生”和“風向標”的深圳，其樓市之火爆不僅超過了過去任何一年，也遠遠超過了其他重點城市。根據國家統計局的數據，截止2015年10月，深圳房價連續11個月領漲全國，同比上漲40.5%，這一漲幅將其他城市平均僅“個位數”的房價漲幅遠遠甩在了後面。

　　房價高歌猛進，但購買力沒有被甩開。截止11月，今年深圳新房和二手住房成交面積同比分別增長83%和138%，不僅冠絕一線城市（京滬穗平均銷售增幅在50%左右），也有望刷新本世紀以來深圳的成交新高，甚至超過2009年“擴大內需”時的規模。即便11月是“金九銀十”後的淡季，代表性強的二手房成交量連續三個月（8-10月份）下滑，10月成交不足7月高峰期的一半，預示著需求透支後進入回調期。但是，11月淡季不淡，新房和二手房成交面積環比逆勢增長7.7%和16.2%。而且，11月還創造單體最大項目（1637套）被萬人瘋搶和6小時“日光”的紀錄。

　　2016年，深圳樓市能否延續2015年的“高亢”走勢？從近期專家和機構預測來看，可謂判若水火。“看多”的不在少數，甚至有人樂觀地認為深圳房價將趕超香港。原因有兩個方面，一是基本面支撐，比如在每人平均GDP、每人平均可支配收入、每人平均存款、第三産業增長、適齡購房人群佔比、創業主體佔比、非主機板上市企業總數等多個指標，深圳位居“全國第一”，但住房自有率僅30%、90平米以下的存量商品住房佔比近60%，這意味著無論是首次購房，還是改善型購房，未來的需求潛力和支付能力都很大。

　　第二是供求關係分析。首先看中長期供求關係，CRIC數據顯示，2009-2015年，深圳“招拍挂”出讓的住宅用地佔比一直在下降，7年來的平均佔比僅9.1%，2015年前10個月，這一比例僅1.3%。近年來，深圳90%的新房依賴城市更新供應。但是，易於推進的更新項目所剩無幾，剩下的都是談判週期長的“難啃骨頭”。另外，房價上漲推高拆遷成本，而更新後的片區功能趨於完善。因此，房價在中長期內上漲的預期很強。

　　再看短期內的供求，中國指數研究院的數據顯示，截止11月30日，深圳商品住房可售面積411萬平方米、38420套，按過去12個月月均銷售面積算，可售商品住房僅夠7個月消化，已經連續11個月跌破供求警戒線（12個月）。這一去化週期不僅低於一線城市目前9.5個月的平均水準，也低於40個重點城市目前14個月的消化週期。因此，若後續推盤不足的話，可能會出現“無房可賣”的局面。

　　但同時，“看空”的也有。近日，有媒體列出2016年樓市降價壓力最大的20個城市，深圳赫然在列；也有業內人士認為，深圳房價收入比（20.2）高居全國榜首，即便是人才也買不起房，很多人才和企業搬離深圳，高房價不可持續。筆者認為，“看空”或“看多”前，要分析即將過去的一年，深圳房價暴漲的原因。樓市基本面，如供求關係、人口年輕、貨幣政策寬鬆等，過去幾年也一直存在，不能成為深圳房價今年暴漲的解釋。

　　通過樓盤調研和購買行為分析，筆者判斷，股市財富效應、創業企業集中，疊加貨幣寬鬆、融資便利，造成短期內購買力迅速提升，才是本輪深圳房價暴漲的元兇。目前，深圳開戶股東賬戶超過1200萬，而2014年深圳常住人口僅1077萬人，每人平均股票賬戶全國第一。截至2015年一季度，深圳新開戶超過57萬，佔廣東省同期新開戶的67%，也是此輪牛市全國新開戶最多的城市，極大地享受到了股市的財富效應。

　　同時，2008年後，借助積澱的産業基礎和網際網路迅速發展契機，深圳從山寨之都轉向創業之都。狹小的空間集聚了2000萬人口、1000多個産業園區、185.8萬戶商事主體。大眾創業和萬眾創新的激勵，加上多層次資本市場支援，深圳迅速成為網際網路之都、創業之都（集中了2/3的私募）和中國的“矽谷”。2014年，深圳新增中小企業19.6萬家，上市備案企業940家，中小板和創業板上市企業數連續8年居國內大中城市首位，迅速出現了一批富裕群體，他們是購房的主力。

　　同時，在“三期疊加”的背景下，新經濟（網際網路、高科技等）在體量上、動力上還無法填補經濟下滑空白。於是，經濟增速“下臺階”疊加轉型困境，部分企業主選擇退出實體經濟。同時，購房成本降至歷史最低，貨幣政策極其寬鬆，北上廣深等特大城市的房子是既能防止貶值風險，又能獲得平均收益的最佳投資品。因此，這些城市的房子也就進入了高凈值人群大類資産配置組合中。由於深圳樓市體量較小（每年新房銷售規模僅為北上廣的1/3-1/2），高凈值人群購房明顯抬升房價，並改變了市場預期。同時，“3.30”新政刺激改善需求，加上首套房增值的積澱，“換房需求”空前高漲。由此，房價在整體需求攀升的推動下不斷上揚。

　　筆者認為，首先，2016年股市不再可能出現類似于2014-2015年的財富效應，高凈值人群購房不會像2015年那樣高漲；其次，改善型需求前期釋放較多，加上房價“上臺階”，新增需求釋放被制約；再次，2014年深圳人社局發佈的工資平均數僅4360元/月，意味著目前的房價將絕大部分剛需甩出去了，有效需求空間收窄；最後，深圳房價前期上漲過快，客觀上有回調的訴求，這與2007年股市財富效應推動深圳房價上漲（連續數月領漲全國）後的回調是一個道理。

　　但是，由於貨幣政策寬鬆不變，房貸利率降至歷史最低，可謂購房好時機。像深圳這樣的特大城市，其人口和産業集聚能力繼續提升，特別是在經濟下行時期，剛需和投資需求等購買力後勁很足。再加上，深圳主城區舊改如火如荼，區域功能和價值不斷趨於完善，房屋整體升值前景被看好。由此，房價也難以出現明顯下調。總之，自身調整訴求和貨幣寬鬆是作用深圳2016年樓市向下和向上的兩股力量。筆者認為，由於需求量不可能像2015年那樣高漲，高房價在2016年略有回調是大概率事件。

　　（作者係深圳市房地産研究中心高級研究員）