日前，戴德梁行發佈2015年四季度北京甲級寫字樓市場發展狀況稱，目前北京核心商圈寫字樓空置率處於四年以來最低。在現有辦公樓可租面積相對有限的前提下，北京核心商圈寫字樓租金居高不下，不少企業在考慮重新選址時，除了選擇像望京、亦莊、豐臺等新興商圈寫字樓外，價格較低的産業園區亦獲得企業青睞，成為企業新的選擇之一。業內人士認為，産業園區以大面積、低租金、優惠的政策、舒適的綠化環境等優越條件，成為傳統寫字樓的主要競爭對手。

　　市場成交向好

　　為了持續增加貨幣流動性、降低社會融資成本，2015年全年，央行分別進行了五次降準降息，政府的諸多利好政策將為房地産市場釋放更多發展空間。北京統計局數據顯示，2015年1-11月，北京市房地産開發投資完成3873.1億元，同比增長11.3%；寫字樓開發投資完成808.4億元，同比增長17.8%。

　　戴德梁行調查數據顯示，2015年四季度，北京五大核心商圈甲級（含頂級）寫字樓平均租金繼續保持穩定，按建築面積計算的有效租金為每月每平方米人民幣391.9元，環比下降1.3%，同比下降2.3%。得益於望京-酒仙橋區域高端項目相繼入市和承租熱度的升溫，該區域寫字樓平均租金環比上漲7.3%、同比上漲4.6%，達每月每平方米人民幣273元。

　　市場成交方面，2015年度北京核心商圈凈吸納量高達63萬平方米，凈吸納率為74%，較2014年全年上漲25個百分點，創2012年以來的新高。強勁的市場需求導致2015年四季度核心商圈空置率僅為3.2%，較2014年同期下降3.3個百分點。其中金融業、高科技業仍為成交熱點，佔比為總成交量的52%。

　　空置率創新低

　　“就整體市場而言，儘管2015年北京寫字樓市場新增供應較2014年全年上漲120%，但截至去年四季度的北京全市甲級寫字樓空置率依然只有5.1%，同比僅增加了0.4個百分點。”戴德梁行中國北方區寫字樓企業服務部主管嚴區海在接受北京商報記者採訪時表示。

　　從未來供應來看，今年北京整體市場將迎來近137萬平方米的新增供應，其中核心商圈佔55%，達75.8萬平方米。

　　戴德梁行北中國區研究部主管陸明表示：“假如整體市場大量新增供應短期內無法被消化，個別開發商可能會採用臨時調整租金的方式來吸引租戶。屆時，全市平均租金或將繼續小幅下滑。而核心商圈則憑藉優越的地理位置、優質項目依然會受到租戶的青睞，較高的預租率和較快的‘去化’速度，致使市場供需相對平衡，租金預計將繼續保持穩定。”

　　數據顯示，未來三年北京甲級寫字樓市場還將有約180萬平方米寫字樓面積將陸續入市。望京、亞奧等新興區域將有74萬平方米可租賃面積入市，加之近郊區域經濟及基礎設施快速發展，預計將進一步加快寫字樓市場的去中心趨勢。

　　業內人士預測，新項目入市可能加劇短期內市場競爭，同時，新興金融公司的高度不穩定性也促使業主在租戶選擇上趨於謹慎。因此，未來北京市甲級寫字樓市場將在一段時間內面臨租金和出租率雙下行壓力。

　　産業園區獲青睞

　　通過市場調查發現，北京核心商圈寫字樓居高不下，不少對租金敏感的企業在考慮重新選址時會從傳統商圈逃離，除了選擇像望京、亦莊、豐臺等新興商圈寫字樓外，價格較低的産業園區，也成為許多企業的選擇之一。

　　産業園區以大面積、低租金、優惠的政策、舒適的綠化環境等優越條件，成為傳統寫字樓的主要競爭對手；另一方面，類似于中關村大街，由於老舊樓宇的改造升級，將釋放約70萬平方米的辦公面積，主力租戶主要定位在創新創業等新興産業，中關村長期空置面積緊缺的壓力，將在一定程度上得到緩解。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，目前北京産業結構進入調整期，部分産業包括諮詢類、科創類産業，實際上並不一定要選擇核心商圈作為辦公場地，新興商圈反而有更多的年輕群體或消費群體；另一方面也和此類新興商圈的産業聚集或專業度形成有關係。部分中小企業從企業成長角度看，也會選擇在此類區域進行租賃。

　　當然，從財務成本等角度來看，租賃價格也容易影響相應企業的辦公物業租賃策略。總體上看，部分新興商圈和産業園區的租賃成本不高，而且配套並不比傳統核心商圈要差。

　　北京商報記者 賴大臣 彭耀廣