■ 樓市觀察

　　樓市和股市不是“蹺蹺板”，二者一般趨勢是同向、不同步。每一輪上漲或下跌，二者基本同向運作，但先後次序不同，一般股市先變化，樓市後變化。

　　進入2016年，僅僅8個交易日，上證指數便大跌近17%、創業板大跌24%，把過去四個月的漲幅全部抺平，重回2015年8、9月份的低位，並且很可能朝著再創本輪下跌新低而去。

　　這種急跌，絕對出乎普通民眾，甚至專家的意料之外。這其中，既有實行熔斷機制、發行新股即將實行註冊制等制度性因素，也有經濟面偏弱、人民幣兌美元再度貶值等因素。

　　回顧2015年8、9月份那波全球金融動蕩，也是由中國人民幣兌美元急貶、經濟數據差、股災等因素引起的。而進入2016年以來，同樣又出現全球及中國資本市場下跌，堪稱史上最糟糕開局。

　　這次金融動蕩的原因之一，同樣與人民幣對美元貶值有關。雖然在中國央行的干預下，離岸外匯市場中人民幣兌美元貶值勢頭暫時被抑制，但未來人民幣走勢仍然是一個未知數。

　　放眼週邊市場，由於美國已于2015年12月進入加息週期，美股自2015年5月創新高後，上攻乏力，已有見頂徵兆。而與大陸股市有較多聯繫的港股，則明顯弱于美股，較2015年4月高點已下跌三成，形態已走熊。在不利的外部環境和較弱的內部環境下，2016年中國股市保持弱勢調整的概率很大。

　　與股市大跌形成鮮明對比的是，進入2016年以來，一線城市樓市繼續繁榮、房價高歌猛進。於是，老問題又來了：股市走熊，樓市還能走強嗎？

　　2015年7、8月份，股災之後，很多人認為樓市也將大跌，但結果卻是：不僅沒受影響，反而加速復蘇，其中一線房價漲幅越來越大。可是，憑此就能斷定樓市和股市是“蹺蹺板”關係嗎？

　　實際情況非常複雜。在筆者看來，二者同向、不同步。每一輪上漲或下跌，二者基本同向運作，但先後次序不同，一般股市先變化，樓市後變化。

　　2015年6月中下旬股市下跌，9月後有所反彈，如今再度跌破3000點。基本上可以斷定：去年6月的5178點，就是本輪牛市的峰值，2016年的大勢將繼續走熊。在股市下跌的初期，樓市還正處於上行期，比如2007年10月股市見頂，但房價滯後至2008年年中見頂；2009年8月股市見到反彈高點，但房價滯後到2011年年中才降溫。

　　在這種情況下，股市下跌對樓市影響不大，甚至還有略微利好：從股市抽身的資金轉而買房。但隨著股市持續下跌，最終也會導致越來越多的股民財富縮水，而且被越套越不願“割肉”，於是乾脆“裝死”。如此，則會使原來打算購房的股民，無奈延遲或放棄購房。

　　展望2016年，中國貨幣政策仍偏寬鬆，為了化解房地産庫存，各級政府還將出臺政策，利好樓市。但股市走熊帶來的利空，將慢慢傳遞到樓市中。預計快則在2016年下半年，慢則在2017年會有所顯現。利好與利空博弈和對衝，最終將由供求關係決定房價走勢。綜合而言，關於全國總體房地産市場，2016年仍可持偏樂觀態度，但2017年宜偏謹慎。

　　□楊紅旭（上海易居房地産研究院副院長）