[摘要]今年開始銀行房貸利率執行降息後新標準，購房者考慮提前還貸，期望降低購房成本。

　　昨日記者從各大銀行了解到，諮詢預約提前還貸的市民激增，還有很多市民認為月供減少了，以為還款金額一定減少而少存款，導致銀行1月份頻頻“催款”。

　　不過專業人士提醒，1月份的房貸利率會遭遇跨年“分段計息”，所以利率下調，1月當月月供卻會“不降反升”。元月過後，購房者的月供才會正式進入“下降”通道。

　　“分段計息”使本月多還234元

　　昨日，農行湖北省分行營業部個貸中心孔瑜向記者解釋了1月份月供為何會“不降反升”的緣由。

　　孔瑜介紹，大多數客戶與銀行簽訂房貸合同時已默認按年調息，這意味著無論當年利率是升還是降，都要等到第二年1月1日才能執行。在降息前已經完成貸款合同的購房者，從今年1月1日起才能享受調整後的低利率。

　　央行去年11月份宣佈降息，5年以上貸款基準利率已從6.55%下調至6.15%，因而今年1月1日是銀行普遍調整房貸利率的“新起點”。

　　孔瑜介紹，1月份“月還息”增加，“罪魁禍首”是分段計息。購房者1月的月供將由去年12月按舊利率計息和今年1月新利率計息兩部分組成，去年12月5日至31日，共27天，將按照調降前利率、按天計算利息，也就是説，購房者貸款1月份大部分天數裏，並沒有按低利率計息。

　　由於每年最後一個月銀行利率是按天計息，因此12月月供的總計息天數是31天，並非平日裏每月30天的計息基數。

　　當按天計息時，12月多出來的一天利息可能比按新利率計息這幾天能“省下”的數額還要多，尤其是還款日靠近月初的貸款者，月供“逆增”的可能性會更大。

　　他以每月5日還款、貸款100萬元、20年還清為例，算了一筆賬：2014年12月還款7485元，其中本金2152元，利息5333元;2015年降息調整還款計劃後，1月還款7719元，其中本金2263元，利息5456元。所以1月還款比去年12份增加了234元。

　　元月後購房者月供將下降94元—230元

　　元月過後，購房者的月供會正式進入“下降”通道。以一筆100萬元20年期的貸款為例，孔瑜算了一筆賬：如果按照去年執行的5年期以上基準貸款利率6.55%，選擇等額本息方式償還的話，去年每月的還款金額為7485.20元。1月1日貸款利率下降到新的五年期以上貸款基準利率6.15%後，月供降至7251.12元，每月減負234.08元。

　　記者了解到，我市多數購房者的貸款額在40萬元—100萬元之間，通常採用等額本息的還款方式，那麼執行新利率後，月供將下降94元至230元不等。

　　本金還得越多，貸款者今後在貸款結清前要承擔的總利息反而越少，對其而言也是一件好事。

　　孔瑜認為，1月份的月供並不能代表今年全年的月供標準，應以2月份所交的月供金額為準，以上面為例，2月起每月還款額變為固定的7260元(本息分別為2275和4985元，以後每月還款本金增加，利息減少，但總數不會變)。他建議大家，在1月月供還款日之前，多存入一些資金，避免逾期償還，影響個人信用記錄。（地産中國網）