市場成交一片大好，但有房源依然難以消化

　　廣州市二手房11月成交狂飆突進，仲介成交套數5999套，同比大漲152%。不過在形勢大好之中，難免會出現一些被遺忘的角落。讀者張小姐看了上週報道後聯繫記者，説芳村鶴洞一個又殘又破的樓梯樓單位都可在放盤一天后即刻成交，為何她那個在泰康路的140平方米樓梯樓單位卻是“剩鬥士”，放盤一年多沒有成交。為此，記者到北京南、起義路一帶踩盤，了解是否存在難賣的“豬骨頭”。合富置業高級營業經理歐麗蓉表示，泰康路附近140平方米左右的樓梯樓單位，因為總價很高比較難賣。買家會覺得兩百多萬元買樓梯樓單位，不如買一個環境好一點的電梯樓單位。建議業主稍稍降價以增加物業的吸引力，但事實上很多業主都不願意讓價。合富置業市場經理梁燕明表示，130多平方米或以上的樓梯樓單位，今年成功售出的個案非常少，在老城區基本都是1樓或者2樓的單位，而在花都等週邊區域，除非是價格特別筍的樓梯樓低層單位，才有可能吸引買家承接。這類大面積的樓梯樓單位從放盤到成功售出，時間長的達8~9個月甚至一年。

　　天河公園附近也有一個“剩鬥士”盤源，因是“雙證”且採光和戶型都存在“硬傷”，從去年年底放盤至今年11月1日才成交，滿堂紅鏈家駿景二分店店長魏曉彬表示，他們花了九牛二虎之力才把這個盤銷售出去。如果你正在找房子或者你的房子不幸是“剩鬥士”，千萬別錯過本期報道，因為我們會告訴你哪些房子是“剩鬥士”，選擇購入就要小心，因為未來出售可能會遇到困難；還會告訴你“剩鬥士”房源怎樣才可以“脫困”。

　　文/圖 廣州日報記者 李鳳荷

　　這些房源為何被剩下

　　滿堂紅鏈家惠福分店店長鄧玉梅表示，有人認為越秀區交通方便學位好，房子肯定很好賣，其實也要看具體房源情況。越秀區暢銷的是樓梯樓小戶型50~60平方米和80~100平方米緊湊型電梯三房，買家預算不超過200萬元，讀者張小姐的房子是140平方米，開價1.6萬元/m2，總價為224萬元，超過了樓梯樓買家的預算。

　　對電梯樓買家來説，泰康路附近的泰康城廣場，電梯樓開價最低在2萬元/m2，均價在2.3萬元/m2左右，望江的142平方米單位，價格在2.5萬元/m2，總價約300萬元。對電梯樓買家來説，224萬元已可買100平方米電梯房，而買142平方米的電梯房，或者要加七八十萬元，因此泰康路大單位比較尷尬。

　　鄧玉梅找了一下惠福路周邊的房源，發現最可能剩下的單位幾乎都是大戶型單位，如起義路僑力大廈，該樓盤樓齡12年，戶型面積較大，從141~163平方米，大部分戶型都需要交3點契稅以及5.6%營業稅，算起來要幾十萬元。僑力大廈一年轉手房屋才一兩套，即使是業主急售想賣房，都非常難脫手。

　　地産人士表示，除了面積外，戶型間隔、朝向、採光也很重要。滿堂紅鏈家的魏曉彬表示，天河公園大盤東方新世界所有戶型中只有172平方米西北向的房源比較難賣，即使是190多平方米東南向的大四房，也一樣有捧場客。

　　“剩鬥士”是如何賣出去的

　　滿堂紅鏈家魏曉彬去年底接到一個“豬骨頭”盤源，是華港小區裏面的華建小區，原來屬於軍區房改房，與華港小區共用花園。該房面積是125平方米，“惡啃”的地方有兩個，一個是該房屋是“雙證”單位，這意味著買家必須是首次置業者，且一次性需兩個購房名額；其次是該房位於一棟假半山樓宇，樓層較低，即使是東南向都採光不好。當時她建議業主恢復成兩個單位，按房産證顯示狀況出售。不過，由於該棟同梯的125平方米在初建階段已建成三房，不具備改造的可能性。該房屋業主開價310萬元，她一方面做業主工作，儘量減價出售，另外則到華建小區同一棟去尋找有意購買人士，最好是租客，只有住過該小區的人士才有可能入手買這個“豬骨頭”。

　　魏曉彬告訴記者，華建小區只要不是靠近半山的房源，裝修好樓層高，125平方米可賣到350萬元，華港小區價格更高。他們當時認為這個房源的價格較筍，把它作為主推盤源，周邊不少找房子的人一看到電梯樓125平方米才310萬元，都立即來看房，看樓者絡繹不絕，但絕大部分的人看後都表示不喜歡，回頭客為“0”。最後，他們終於找到一個曾在華建小區租房的首次置業者，他剛好就是曾經住過低樓層採光不好的單位。最後魏曉彬幫買家談下20萬元，以290萬元成交。買家認為天河公園周邊不到300萬元買到一個電梯三房，即使房屋舒適性不高，但考慮到首次置業錢不多，也認了。

　　出清法寶：調整價格

　　滿堂紅鏈家鄧玉梅表示，對越秀區房源來説，影響最大的是學位。海珠廣場廣州賓館後有幾棟9層高的石米樓梯樓，單價也是在1.7萬元/m2，但靠近公園前的起義路周邊樓梯樓，價格在2.1萬~2.2萬元/m2，朝天路小區附近的學位房在2.5萬元/m2以上，文德路小學學位房不低於3萬元/m2。同樣是在地鐵站周邊，靠近公園，房源現狀都差不多，唯一差別是地段學位的不同。

　　此外，朝向也是導致價格差異和成交速度快慢與否的一個因素。位於解放路旁的文星閣，西向單位比東向單位要賣低20萬元左右，解放路的車流給西向單位帶來很大噪音，而東向單位的噪音少。

　　華建小區的“雙證”房曾經考慮恢復成房産證面積，分開兩套來賣以減低總價。鄧玉梅建議泰康路140平方米的業主或許可以考慮一下“分契”，把一套房子破開兩套。以前曾經有大面積業主成功申請，但過程較漫長，光是政府部門的審批都要走三四個月。她表示，一些樓梯樓大面積單位有可能是當初福利分房時因為員工應享受的面積超過一套房屋的面積，故此把兩套房屋合成一套來分給員工。業主想分契，首先必須到規劃局調取該樓棟的原始報建圖，如果原始報建圖顯示樓上樓下是兩套單位，具備改造的可行性，就可以申請重新測繪並出證。