在政策寬鬆的背景下，今年的北京樓市供需兩旺，新房、二手房量價齊漲，且土地市場表現搶眼。統計顯示，新房市場預計全年成交量或突破10萬套，較去年上漲近三成，二手房成交量則將達到20萬套，較去年幾近翻番，而土地市場11月更是出現了成交井噴，創下2014年以來月度居住用地成交宗數最高紀錄。截至目前，北京全年土地收入已超過去年創造的年度最高紀錄，全年土地收入有望突破2000億元。業內認為，2015年全國樓市整體回暖的勢頭明顯，一系列利好政策的出臺是推動樓市走出2014年低谷的主要因素。

　　□新房

　　量價齊漲

　　據偉業我愛我家市場研究院數據統計顯示，2015年前11個月，北京全市新建商品住宅（剔除保障房）成交總量已逾9萬套，預計今年全年成交量或將突破10萬套，與去年交易量相比漲幅近30%；因部分豪宅集中入市，2015年新房價格較2014年上漲了9%左右。

　　與北京樓市的強勢回暖相似，上海、廣州、深圳以及部分經濟較為發達的二線城市的房地産市場，在2015年都取得了不俗的成績。

　　對此，偉業我愛我家集團副總裁胡景暉認為，與2014年相比，2015年全國樓市整體回暖的勢頭明顯，一系列利好政策的出臺，是推動樓市走出2014年低谷的主要因素。“3·30新政實施以後，購買二套房的商業貸款首付比例已從7成降至4成，二手房交易的營業稅也從未滿5年繳納改為了未滿兩年繳納；其次，購買首套房的商業貸款首付比例從30%下調到了25%；使用公積金購買二套住房時，如果第一套房子的公積金貸款已還清，二套的首付比例也已下降到20%，且公積金可以異地使用；此外，央行全年多次降準，多次降息，貨幣政策非常寬鬆……這一系列利好政策對樓市起到了明顯的刺激作用。”

　　中原地産首席分析師張大偉也表示，2015年一系列政策刺激樓市復蘇，在2014年調整的基礎上，北京市場出現了明顯的回暖，2015年3·30政策後，數次降息降準，整個北京市場明顯升溫。

　　豪宅元年啟幕

　　在新房市場的成交中，豪宅的佔比較往年大幅提升，豪宅元年啟幕。

　　根據中原地産研究部統計，截至12月14日，北京10萬+頂豪成交爆發，簽約套數達到了225套，創造了歷史紀錄，總成交額也高達120億。中原地産首席分析師張大偉預計，全年北京10萬+簽約有望達到250套的成交量。

　　據了解，成交套數超過十套的頂豪項目相對集中，其中，盤古大觀96套、萬柳書院38套、使館壹號院18套、琨禦府13套、西宸原著12套、金茂府9套、泛海國際8套、長安太和5套。

　　上述數據還顯示，6萬+的豪宅簽約也達到了1956套，年內將首次超過2000套。總價1000萬以上的商品房住宅簽約達到了3092套，同比上漲也達到了46%。

　　“豪宅簽約普遍上漲，單價6萬、10萬、總價1000萬以上的豪宅（含公寓），全部創造歷史紀錄。”張大偉説。

　　在張大偉看來，北京商品房住宅的市場已經進入高端化，與香港類似，目前在售物業中低端佔比非常少，北京從2015年開始，也非常明顯的表現為自住房的供應擠佔普通住宅市場，導致未來高端化將成為趨勢。

　　商住産品呈逆襲之勢

　　在豪宅産品百花齊放的同時，商住産品以“黑馬”的姿態亮相，成交持續升溫，11月更是上演了完美的“逆襲”。

　　除了“不限購”的優勢以外，商住産品的價格優勢也逐漸突出，成為剛需市場的重要産品類型。一般來説，商住項目的主力戶型均以中小戶型為主，目前在售的50%商住公寓面積在40-60平方米，總價多在500萬元以下，有足夠優勢承接相當一部分剛需、改需購房者需求。

　　隨著北京宅地供應的縮水和住宅價格的高企，一向習慣了唱配角的商住樓盤，開始向市場的主力過渡。業內人士分析認為，北京住宅用地縮水已是不爭的事實，由此導致兩個結果，一是宅地價格大增，另一個結果則是高成本導致的擠出效應，部分房企不得不轉投商住市場。前者將放大商住樓盤價格優勢，而後者則將推動市場快速成長。而另一方面，市場的擴容也將加大行業競爭，今後産品創新和品質比拼將成為常態。

　　□二手房

　　成交幾近翻番

　　二手房市場的成交量也攀升了新的高峰，根據我愛我家統計，2015年前11個月，北京全市二手住宅成交總量逾17.4萬套，預計今年全年成交量或將達到20萬套，幾近翻倍，但成交價格相對比較平穩，僅比去年上漲約5%。

　　偉業我愛我家副總裁胡景暉告訴記者，2015年初，北京樓市降至冰點，隨後政府推出了一系列利好政策，刺激樓市回暖，新房、二手房量價齊升，並在7月達到高峰，尤其是二手房，交易量在3·30政策、降息、降準、二套房認定放鬆等利好政策的影響下比去年同期近乎翻倍，但價格卻只是小幅上漲。不過，隨著時間的推移，政策的邊際效應逐步遞減，沒有了政策的強力支撐，樓市表現再度疲軟下來，尤其是新房，下半年交易量下跌、價格波動幅度較大，市場出現了一定的不穩跡象。二手房市場7月以來同樣表現不佳，成交量逐步下降，價格的漲幅也越收越窄，11月還有所下降。

　　據胡景暉介紹，市場回暖很大程度上是在填補2014年交易量的不足，北京近幾年來的二手房交易量均值在15萬套左右，但2014年不到10.5萬，2015則將近20萬，2016年很可能回歸平均值，如果明年的年度交易量回歸至15萬套左右，那麼明年的市場就將比2015下降25%左右。全國很多城市都或將面臨這樣的情況，今年新房交易量比去年多了30%到50%，二手房交易量近乎翻倍，基本上是2009年以來市場最好的一年，但2015年交易量的大增可以説是2014年的觸底反彈，如果明年回歸到平均水準，交易量就有可能比2015年減少10%到25%。

　　2016年或將量跌價穩

　　“2015年出臺了很多利好政策，但這些政策的邊際效應正在逐步遞減，同時政策頻出也表明瞭每一個政策的刺激週期在縮短，新常態下，很難有一個政策能讓整個市場翻轉。雖然2015年樓市表現尚佳，但對2016年的市場預期仍需審慎看待。”胡景暉説。

　　胡景暉稱，3·30政策和後續政策的鼓勵方向已從原來的首次置業轉向了改善型需求，但整體而言，改善型購房人群的需求方向還是集中在緊湊型、中低價位的住房，現在的市場偏豪宅化、高端化，實際上跟改善型需求很難匹配；而貨幣政策雖然一再降低首付比率，但也使得購房人在未來很長時間內月供壓力大、資金緊張，進行改善型購房時需對未來收入的增長有明確預期，但能否實現還有賴於未來經濟增長和各種因素的兌現。

　　值得關注的是，北京、上海、深圳已全面邁入存量房時代，2012-2014年，北京、上海和深圳二手房成交量與新房成交量比值都超過1，也就是二手房成交量已超過新房成交量，標誌著三地已進入存量房時代。

　　事實上，隨著北京新房豪宅化以及二手房成交超過新房趨勢不斷加深，北京的購房格局也發生變化，北京萬科總經理劉肖曾表示，北京樓市會呈現出首套房二手房化、首次改善新房化、高端滯銷化。從今年樓市發展特點來看，價格不斷飆高的新房將不少剛需和改善置業人群推向二手房市場。

　　□土地

　　土地收入創新高

　　11月份，在供需兩旺的推動下，土地成交攀上高峰。中原地産的統計顯示，11月1日-11月30日，北京市共成交經營性土地17宗，土地建設用地總面積為122.56萬㎡，總規劃建築面積280.55萬㎡。11月土地成交現井噴，創下2014年以來月度居住用地成交宗數最高。

　　截至12月14日，2015年北京土地市場成交100宗地塊，合計成交金額高達1920.77億，同時也突破了2014年全年創造的1916.9億的歷史年度紀錄。

　　事實上，今年3月起北京市場現回暖跡象，但土地市場雖出現個別優質地塊被開發商熱搶外，1-5月土地供應基本處於稀缺狀態。6月戰火再被點燃，自6月25日恢復供應以來，供應11宗土地，7月重現搶地潮，龍湖首開聯合體25.95億元競得大興瀛海地塊，現場競爭激烈，共有13家房企及其聯合體參與，其商品房平均樓面地價達到3萬元/平方米。8月經營性用地僅1宗成交，位於南三至四環的石榴莊，區域位置優越，吸引眾房企競拍，地王再現，被方興和中鐵建聯合體以50.25億元拿下，樓面地價超5萬元/平米。9月朝陽東壩、孫河共三塊地再掀土地瘋搶風暴，樓面地價均超5萬元/平米，再刷樓面地價新高。10月土地供應增加，18宗土地進入交易市場，其中豐台區成交5宗土地，創下自2011年以來月度豐台區最高土地成交紀錄。

　　“經過十幾年土地開發，北京四環內土地已基本開發完畢，土地郊區化發展越來越遠，土地資源有限性愈發凸顯。開發商北京拿地現恐慌心理，有不理性因素在其中。再加之上半年政策利好，市場回暖，消費者購房熱情重燃，開發商對於北京未來發展充滿信心，因此出現眾多房企爭搶局面。”中原地産首席分析師張大偉説。

　　地價超房價成常態

　　競爭加劇使得地價上漲明顯，從2015年土地市場成交地王來看，其樓面地價已遠超當前區域在售新盤價和二手房價，“麵粉價”已遠超“麵包價”。

　　以11月為例，11月經營性用地成交17宗，其中有10宗地商品住宅樓面地價超2.5萬元/平米，7宗地商品住宅樓面地價超3萬元/平米，另有2宗地樓面價超5萬元/平米。在超3萬樓面價的土地中全部位於郊區，如通州、昌平、順義、門頭溝，地價明顯高於房價，地王已然成為新常態。樓面價5萬+的兩宗地分別位於朝陽常營鄉和豐台區南苑鄉。

　　對此，張大偉告訴記者，開發商在拿地前計算預期可承受樓面地價時，原有考慮因素如紅線外交通、配套、業態、規劃、園林、景觀、産業發展等，紅線內如開間、進深、臨街、豎線、自然條件等這些因素仍是開發商對比標準，但樓面地價方面並不完全按照地塊所在區域的當前二手房或新房的售價進行推算，將評判視角進行擴散，可比項目放眼於全北京。

　　“如8月31日方興與中鐵聯合體以樓面價超5萬元/平米拿下石榴莊項目，而目前周邊在售德賢公館均價為4.8萬元/平米。接下來9月2日和9日孫河兩宗地又以超高價被保利+首開聯合體和懋源分別成交，樓面價均超5.2萬元/平米。而區域在售的中糧瑞府均價6.6萬元/平米。如果評價標準按當前區域價格折算，孫河地塊是不具備拿地條件的。但孫河與石榴莊相對比，無論是區域位置、環境、景觀、當下區域豪宅氛圍等都要優於石榴莊，因此，石榴莊以5萬元/平米樓面價拿下後，再來預估孫河的樓面地價，超過5萬元/平米已然是可承受範圍了。10月葛洲壩在樊家村以樓面價7.5萬元/平米拿下一宗土地，創下目前北京樓面價最高紀錄。”張大偉説。

　　聯合拿地明顯增多

　　樓面價接近或者超過房價已經成為一線城市土地市場的新常態，在此背景下，聯合拿地明顯增多。

　　亞豪機構統計數據顯示，2012年及以前，在北京土地市場經營性用地出讓當中，聯合拿地的比重多在30%以內。而進入2013年之後，這一比重快速提升至39%，而到了2015年這一比例已達到46%，接近全部經營性用地整體成交的半數。

　　亞豪機構市場總監郭毅認為，近年來北京土地市場價格的不斷上升，拿地所需資金不斷增加，再加上政府對於土地出讓金繳納節點的嚴格管控，使得房企在拿地時的資金壓力市場風險不可避免，因此聯合拿地日益增多，並漸漸成為主流。

　　張大偉也表示，從房地産市場風險角度考慮，三四線城市在高庫存壓力下其風險要遠高於一線城市，化解房地産庫存是當下城市房地産發展的重要任務，這也是很多開發商將拿地重心放在一線城市的原因。一線城市土地價格不斷攀升，加大企業拿地成本，因此，聯合拿地增多，這樣可以在一定程度上避免互相競價帶來的抬高地價，另外，可以聯合土地一級開發商，獲得競爭優勢，增強企業拿地競爭力。“北京土地樓面價的不斷刷新紀錄，也給拿地後開發商的産品和行銷部門提出更高的要求。”張大偉説。

　　京華時報記者 桂瑰