昨日總成交額達1920.77億 今年仍有7宗土地待售

　　隨著天恒、中糧聯合體以近70億元的價格摘得房山區閻村鎮和長陽鎮兩宗涉住宅性質用地，今年北京土地市場經營性土地項目總成交額也達到了1920.77億元，正式打破了去年全年創造的歷史最高紀錄。

　　未來，北京還有約7宗土地待售，底價近70億元，成交破百億幾成定局。業界預計，今年全年北京經營性土地項目總成交額破2000億元可能性非常大。

　　一線土地市場持續“發燒”

　　昨日的北京市土地交易市場人聲鼎沸，房山區閻村鎮和長陽鎮兩宗地塊共吸引萬科、首開保利、中鐵建等多家房企參與競價。

　　經過多輪鏖戰後，中糧天恒聯合體以26.6億元和42.03億元並配建2.2萬元/平方米限價房的價格包攬兩地塊，據測算，兩宗土地的樓面價分別為1.85萬元和2.95萬元。

　　今年以來，全國一線城市的土地價格持續走高。最新數據顯示，截至11月6日，上海年內土地出讓金已經達到1006億元，較去年同期大漲8.9%。而慢熱了大半年的廣州土地市場也在進入四季度後逐漸發力，昨日出讓的番禺市橋南地塊被時代地産以24.7億元奪得，再次刷新了單價紀錄。儘管缺乏重磅地塊的深圳尚未走出成交低谷，但隨著年底土地集中供應期的到來，業內均對深圳土地市場的回溫抱以期待。

　　當然，今年全國土地市場的焦點還是北京。截至最新成交的房山兩宗地塊，今年北京共出讓100宗土地，市場成交總金額已達1920.77億元，超過去年同期65.43億元，並提前1個多月打破了去年全年的土地出讓金紀錄。

　　公開資訊顯示，今年成功在京拿地的房企中，甚至不乏碧桂園、綠城等初次進京的標桿企業，北京宅地對房企的吸引力可見一斑。其實，梳理各城市的土地成交記錄不難發現，在三四線城市出現房地産庫存積壓的預警下，不少重點房企已經全面回歸一線城市，即使是在樓市低迷的“金九銀十”期間，20大標桿房企在一線城市的土地成交額也突破了840億元，市場佔比也超過四成。

　　提前一個月打破紀錄

　　早在今年上半年，北京土地供應節奏有意放慢時，多位業內專家就曾預測，愈發稀缺的北上廣深住宅土地資源將備受房企熱捧，即使是前幾年相對被冷落的地區、類型地塊，可能也會拍出高出預期的價格。

　　當時，中原地産首席分析師張大偉就表示，在一系列房地産政策寬鬆後，房企再次開啟“不差錢”模式只是時間問題。

　　對於臨近年末，各地不斷被刷新的土地成交紀錄，業內人士普遍表示這並不稀奇。有觀點認為，從全國房地産的開發節奏看，樓市分化越來越明顯，三四線由於庫存壓力依然比較大，未來一段時間仍需積極去庫存，因此，部分原本以三四線城市為大本營的房企都逐漸走向一線城市，僧多粥少的情況下重點城市土地資源又十分有限，尤其是北上廣深勢必會成為全國開發商的必爭之地。

　　另一方面，也有專家分析稱，天價地在北京等城市出現的愈發頻繁也是房地産行業資金堆積的結果。該專家表示，公司債券全面“開閘”向開發商傾斜等現象，讓房地産企業成為了資金寬鬆的最大受益者。

　　截至10月，公司債發行同比翻4倍，房企佔60%，發行利率在5%左右，龍頭房企發債利率降至3%-4%，比2011-2014年降低兩個百分點。

　　豪宅定義或被改寫

　　仔細觀察不難發現，近期，在標桿房企的激烈爭搶下，不少一線城市已經普遍出現了樓面價超過當地房價的現象。“雖然目前成交的土地要到一兩年以後才會真正投入到樓市中，但是土地高價成交還是會拉高即將開盤新房的價格預期。”亞太城市發展研究會房地産分會會長陳保存表示，在近期土地市場火爆的助推下，北京不少新樓盤已經出現了價格翻兩番三番的“跳漲”現象。有業內人士向北京商報記者舉例稱，北京南四環超過4萬元/平方米的某樓盤突然遭遇搶購，不少消費者都直言是受到了項目周邊土地已拍到4萬元/平方米影響。

　　由於近期北京土地市場成交了一大批“麵粉”價格高於“麵包”的地塊，陳保存預測，未來北京房地産市場上，售價10萬元/平方米左右樓盤將會成撥出現。“現在六環附近的普通住宅價格已經漲至6萬元/平方米，已經逼近了所謂‘豪宅’的價格，隨著今年成交的高價地對樓市形成有效供應，北京豪宅的定義將被改寫，售價10萬元/平方米項目分佈區域將明顯向郊區延伸，未來五環以內的樓盤或將實現完全豪宅化。”陳保存表示。

　　然而，也有分析人士擔憂地表示，眼下一線城市不能速銷的樓盤基本都是豪宅與改善樓盤，後期存在不小的庫存壓力，其中，北京豪宅市場供應量更是成倍增長，明年單價超過10萬元的樓盤或將超過50個，大量持有高價盤一方面會令開發商面臨巨大資金回籠壓力，另一方面也增加了企業的去庫存負擔。