房價或斷崖式下跌?廣州明年還會漲!
- 發佈時間:2015-12-11 06:39:53 來源:廣州日報 責任編輯:羅伯特
12月3日,中國社科院發佈《中國住房發展報告2015~2016》,報告提到,房價在2016年第二季度後,有出現一波“斷崖式下跌”的可能。該報告引發了大量報道,樓市沸沸颺颺。不過,當天晚間,社科院就“緊急”回應稱,相關報道“以偏概全”,純係誤讀。2016年,樓價究竟往上走還是往下行?這是個問題。但對於廣州市場來説,這已經不是問題,因為,2016年,廣州房價將會結構性上升。
文:廣州日報記者 梁紅舉
數説分化
深圳挺進“四萬元時代”
重慶房價僅6937元/m2
房價 11月福州同比跌幅超10%
中國指數研究院11月數據分析認為,部分一二線熱點城市受需求熱度及高價土地成交影響,房價上漲壓力依然較大;而多數二三線城市未來隨著庫存壓力緩解,房價有望逐步止跌企穩;不過,仍有一些城市由於本身庫存原因,房價在環比或者同比方面仍在下跌,不容樂觀。
百城價格指數統計顯示,2015年11月價格環比10月下跌的城市有56個,較10月份增加4個,其中綿陽、湛江、貴陽、台州、銀川、宜昌、昆山、三亞、西安、煙臺這10個城市環比跌幅在2.5%至3%以上。而在同比價格下跌的城市中,福州跌幅超過10.00%;台州、大連等18個城市跌幅在5.00%~10.00%之間;寶雞、貴陽等40個城市跌幅在1.00%~5.00%之間。目前,全國百城住宅價格差異巨大,11月均價最高的城市深圳,樣本平均價格超4.1萬元/m2,上海(第二位)為3.6萬元/m2,北京為3.49萬元/m2。雖然是大型城市,但重慶(主城區)11月樣本均價僅為6937元/m2。
土拍 宅地總價TOP10 八席歸北上廣
根據CREIS中指數據,11月一線城市土地市場成交火爆,“地王”頻現,月度收金首超千億元,成交樓面均價為12229元/m2;二線城市出現供地回升,成交降幅收窄,出讓金同比增加,均價及溢價率小幅上漲;三四線城市方面,11月雖然土地成交仍下滑,但均價止跌回升,出讓金同比漲幅超4成。
根據中指數據,11月全國住宅用地成交總價排行榜TOP10榜單中,除2宗為福州和武漢的外,其餘8宗均來自北京、上海和廣州。而在住宅用地樓面地價排行榜TOP10中,上海楊浦區新江灣城地塊樓面地價最高,達到49152元/m2。廣州荔灣廣鋼新城兩宗地塊憑藉突破1.9萬元/m2樓面地價排名第8和第9名。
(廣州日報記者 陳白帆)
眾論漲跌
社科院:“斷崖式下跌”純屬誤解
這一推論建立在不出臺重大利好政策的基礎上
《中國住房發展報告2015~2016》提到,目前,一線城市住房供求矛盾突出,房價畸高;三四線城市及部分二線城市住房市場呈現階段性過剩,庫存高企,房價下跌。報告預測,2015年10月~2016年9月,中國房價或將呈現“先升後降”的波動運作態勢,房價在經歷較快上升後,2016年第二季度後,有出現一波“斷崖式下跌”的可能。
《中國住房發展報告2015~2016》主編、中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛對媒體解釋稱,“斷崖式下跌”的推論是建立在不出臺重大利好政策的基礎上,之前部分人士對該報告的解讀並不準確。倪鵬飛直言,今年商品房銷售增長很快,幾乎逼近了2013年的峰值,改善性需求也得到大幅釋放,無形中給明年的樓市帶來很大壓力。
調整説
今年“用力”太猛,明年調整難免
中原地産首席分析師張大偉認為,儘管房價不會“斷崖式下跌”,但出現調整而産生波動無法避免。統計局最近的數據也顯示,當前房地産市場的庫存雖然尚未全面過剩,但的確需要想法儘量去庫存。最關鍵的是,“地王”頻出是樓市瘋狂的體現,樓市瘋狂之後必然出現調整期。
克而瑞研究中心分析師謝楊春也指出,房地産投資不斷下滑、新開工一直處在低位以及庫存高企,使得短期內市場上行難有可持續基礎。短期來看,明年政策寬鬆力度將會減弱,信貸和利率已經基本調整到位,進一步下調空間不大;中長期看,人口紅利減退以及每人平均住房面積提升,也使改善型需求提升空間有限。
在保利地産首席研究員吳定金看來,政策因素會推動明年上半年樓市的成交。今年以來,政策利好不斷,央行降準降息,公積金政策放寬,被稱為“中國式QE”的信貸資産質押再貸款也如期而至。吳定金錶示,就算只是保持流動性寬裕,也有利於刺激樓市成交。不過,吳定金預期,明年下半年,樓市可能會進入週期性盤整。“一方面,明年上半年經濟有望企穩,相關的刺激政策會減少;此外,隨著價格上升、供應增加,樓市本身會進入調整階段。”
漲價説
“一線城市月度房價增幅仍可達月均1%”
“只要經濟是增長的,房地産肯定還會持續增長。”中國房地産協會副會長任志強認為,“今年下半年房價已經出現同比和環比的上漲,明年房價上漲是必然的。”不過,任志強也承認,“行業當前面臨的最大風險就是庫存積壓”,所以,樓價不會飛漲。
“預計未來一線城市的月度房價增幅仍可達到月均1%的水準。而其他城市總體上也會保持不同程度的小幅上漲。另外,如果是從實際銷售均價角度來看,部分城市的房價完全可突破10%的增長水準。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受記者採訪時表示。“無論是從供求關係、貨幣政策還是市場預期來看,房價上漲仍是一種難以動搖的市場特徵,漲幅的大小也會和市場週期波動相關聯。總體來看,2016年房價仍會持續上漲。”
連線廣州
廣州房價將
結構性上升
目前樓市走向主要看四個數據:利率、M2增速、庫存量和人口增量。低利率和M2增速都已對樓市構成利好,那就要看每個城市的庫存和人口增量。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出,廣州人口處於凈流入狀態,房價肯定處於上升通道。
合富輝煌(中國)首席市場分析師黎文江也認為,廣州房價已經進入上漲通道,2016年,廣州房價會結構性上升。房價不會暴漲,因為廣州樓市庫存不小,發展商不敢隨便漲價;至於降價,更沒可能,因為目前廣州房企的利潤並不多,沒有多少降價空間。最關鍵的是,從土地市場角度來理解目前的房價走勢,房價上漲有牢固市場基礎。目前廣州的土地價格和價值都在持續上升,廣鋼、廣紙、市橋南不斷出現地王,“這麼多地王,樓價如何降得下來?”