● 2009年12月，越秀地産以9503元/平方米的樓面地價，拿下大學城DN0401地塊，這一全江景地塊創下當時番禺的地價紀錄

　　● 拍地時，周邊一手樓盤售價為1.3萬元/平方米，拍地前後，專家判斷這個項目的預計售價是2萬元/平方米左右

　　● DN0401地塊被開發成越秀·禦瓏苑，如今折後均價為3萬元/平方米，比拍地時專家預計的售價高了大約50%

　　製表/劉苗

　　2009年7月，當越秀地産分別以7149元/平方米和7296元/平方米的樓面地價拿下兩塊地，後者還晉身成為當時的番禺“地王”，當時，有專家分析認為，大學城這個塊地價錢拍高了。有房産專家同時預測，這一住宅項目，未來樓價要賣1.5萬元/平方米左右才有錢賺，而這一價位會直逼當時海珠區西部二三線江景盤的樓價。不少專家那時還給大學城幾個地塊的預估樓面地價是5000-6000元/平方米，“因為大學城樓面地價要是7000多元/平方米，那以後的毛坯房至少要賣1.3萬元/平方米才可保本，越秀出手的價格存在一定的風險。”

　　如此説的原因，專家們是以一年之前的地價作為參照。2008年，大學城DS0801、DS0401兩塊地拋出時，當時的樓面地價分別為3000元/平方米和3073元/平方米，短短一年間，地價飆升143%，在誰看起來都有點瘋狂。

　　不曾想到，大學城的地價紀錄在同一年內被越秀地産多次刷新：兩個月後，大學城再次推地，越秀地産以7671元/平方米的樓面地價再造“地王”；而在12月份大學城再次推地，其中，北區的DN0402地塊有部分江景，專家的預估樓面地價是不低於7000元/平方米，但該地塊最終以9473元/平方米成交，另一南向望江的用地的地價更高，最終成交價是9503元/平方米。此時，在其他區域只是拍出了一個“地王”，而2009年大學城是拍出了一堆“地王”！越秀在12月拍出的大學城新“地王”，有地産專家則預測未來售價要2萬元/平方米左右才有合理利潤，更有專家直言，這樣的地價讓人看不懂。

　　實際的情形是專家們都猜錯了，大學城賣到2萬元/平方米以上，不是“有望”，而是全體做到！2013年，該片區所有樓盤的售價都已飆升到2萬元/平方米以上，即使是當年樓面地價僅3000元/平方米和3073元/平方米的大學馨園和尚軒103，尾貨售價也分別拉升到2.3萬元/平方米和2.47元/平方米的高位，比當年的樓面地價漲了足足6.67倍和7.04倍！而樓價最高的“地王”項目——越秀·禦瓏苑，如今一手樓均價是3萬元/平方米，也比樓面地價漲了2.16倍！整個大學城的各“地王”，隨著這幾年樓價的飆升，已全部過關，跑贏預期！

　　（梁棟賢）