“橫向跨界，縱向延伸。”這是2014年以來一、二線典型房企針對樓市轉型所採取的“絕地反擊”謀略。過去的黃金十年，“重資産”策略為其賺得盆滿缽滿，如今房企學會變“輕”才有新出路。

　　作為新一線房企的典型代表，以藍光地産為房地産業務旗艦的A股上市公司藍光發展（600466，SH）已交出了一張帶有鮮明“新藍光”特色的轉型路線圖。藍光發展悄然啟動了“人居藍光+生命藍光”雙輪驅動戰略，藍光地産正是承載“人居藍光”這一構想的核心平臺。

　　11月10日，藍光發展副董事長兼總裁張志成在藍光集團總部接受記者專訪時表示：“當前只會賣樓的公司肯定不是一家有前途的公司，但如果連賣樓的生意都做不好，無疑是一家沒有生命力的公司。”

　　按照“人居藍光”的新理念，藍光發展將加速産品戰略上的改善化轉型，大資管化嘉寶物業落地與社區商業特色創新等，意在構建“人居藍光”戰略組合。

　　“雙輪驅動”要領是轉型+創新

　　今年4月份，藍光發展成功借殼上市，為其進一步發展奠定了雄厚的資本基礎。今年5月，完成22億元定向增發後，藍光發展40億中期票據工具也于近期獲准註冊。外界普遍認為，自今年上市以來，藍光頻頻施展資本騰挪術，為其在房地産開發、3D生物列印、現代服務業等板塊均取得重大突破，奠定了良好的戰略儲備。

　　據張志成透露，近期藍光發行的40億中期票據，對外發行利息在7%以下。對比同等規模企業通過信託基金融資成本大多數均在10%以上，融資優勢不言而喻。此外，中期票據期限為三年到五年，通過融資對原有債務進行置換，實際上增厚了上市公司的融資儲備，攤薄了融資成本。

　　藍光發展三季報顯示，今年1~9月，藍光發展實現營業收入68.05億元，同比增加180.98%。第三季度實現營業收入32.95億元，營業利潤2.91億元，其中凈利潤同比增加85.17%。比較藍光發展半年報數據發現，其收入提升2倍，利潤增長1倍，盈利能力顯示出明顯上升趨勢。因上市房企一般于第四季度大量結轉全年利潤，藍光第四季度房地産業務有望實現業績大幅增長。

　　如今，藍光發展“人居藍光+生命藍光”雙引擎戰略也順利地浮出了水面。“生命藍光”是指“3D生物列印+生物醫藥”，“人居藍光”則是指“現代服務業+房地産”。

　　張志成表示，“‘雙輪驅動’戰略佈局已階段性完成，接下來會繼續加大對3D生物列印技術的研發與投入，借‘生活家商業模式’推進現代服務業轉型升級，轉戰改善型住宅産品的開發與研究。”

　　11月25日，藍光發展旗下全資子公司藍光英諾成功發佈了全球首創的3D生物血管印表機，讓外界特別是資本市場對藍光發展的創新産業板塊有了充分認知，並取得前者的極大認同。自此，3D生物列印+再生醫學+精準醫療+傳統生物醫藥，並稱為雙輪驅動下的“生命藍光”。

　　而在“人居藍光”一側，聚焦于傳統主業房地産方面，張志成表示：2014年開始藍光地産從産品線上做了調整，從剛需産品向改善型産品調整，在産品線上設計了A、B、C、D四條線。

　　眾所週知，2012年開始藍光地産以COCO係産品拓張全國市場，有“剛需王”的稱號，在全國各地所向披靡，尤其是其高週轉模式為業內稱道。如今，藍光地産宣佈轉戰改善型市場，但面對樓市眾多老牌改善型房企，藍光何以佔據一席之地？

　　張志成解釋説，“藍光做改善産品，選擇了一條差異化的路徑，聚焦在約佔改善類總需求35%的産品端，大量是首次改善和再次改善，以及一些高端改善。而剛需産品並不是不做，而是視其城市、地塊、市場需求，有選擇性地搭配做一些剛需類産品。”

　　今年10月份，藍光地産正式亮相了首個改善型“雍錦係”及首個試水項目“藍光·雍錦閣”，這是“雍錦係”城市豪宅系列産品。轉型做改善型，是否就意味著不再堅持高週轉模式？

　　對此，張志成表示，“今年初，我們提出了‘高週轉2.0’，即‘週轉×中高利潤’，這是基於我們對市場形勢的判斷，對市場主力産品的把握，特別藍光發展上市以後，在提高盈利能力和股東收益等綜合考量下，通過向改善線轉型的整體産品戰略來實現項目溢價提升，增強上市公司盈利能力。”

　　事實上，除了市場與政策導向外，這也是上市房企對項目平均投資回報率的要求。“僅僅是高週轉和銷售高增長，並不能讓投資者滿意。“如果利潤的增長，不能跑贏銷售規模的增長，股價就可能出現下跌。”他表示，“相對應地，如果核心利潤增長幅度超過了營業收入的增長規模，則被機構認為很有可能是毛利觸底反彈的信號，股價因此可能出現一波上揚行情。”

　　因此，資本市場對上市房企規模化與利潤率的平衡術提出更高要求，藍光發展也並不例外——據藍光內部人士透露，戰略轉型後，藍光更注重提升項目溢價，優化利潤率，增強上市公司盈利能力。張志成表示，這對藍光發展的資本運作能力、産品創新能力、城市佈局能力都將是更高的要求。

　　策略性拿地佈局 深耕一二線城市

　　據公開報告顯示，10月20日藍光發展為其全資子公司四川藍光和駿實業有限公司5億元貸款提供連帶責任保證擔保。記者查閱藍光發展相關公告發現，為了滿足各地項目開發資金需求，在今年10月以前，藍光和駿向蘇州、成都、南充、雲南等地公司（項目）增資超過20億元。而藍光改善型産品雍錦係在成都面世後，也將陸續于合肥、長沙等地亮相。

　　張志成表示，隨著産品重心的轉移，藍光地産板塊的佈局城市會更加清晰。今後主要發力目標將是以省會為主的一二線城市。“在當下階段，像萬科一些領跑型房企仍在積極獲取土地資源，藍光未來和他們一樣，也選擇會有節奏、有策略、多途徑獲取方式積極拿地，但我們不會因為僅僅為了追逐規模化而去進入一些城市。”據張志成透露，藍光目前對擬進入城市的參數指標進行了清晰的劃分，包括城市人口凈流入量，全國房企進入情況等，對於新進城市將更加謹慎的研判。“對於有較好發展基礎的城市，我們會繼續深耕，未來佈局重心肯定會愈加集中。”

　　截至2015年，藍光地産已進駐全國近20個城市，涵蓋了包括“以成都、西安為中心的成都區域”、“以武漢、合肥、長沙為中心的華中區域”、“以北京、青島為中心的環渤海區域”、“以重慶、昆明為中心的滇渝區域”、“以上海、蘇州為中心的長三角區域”五大區域。

　　前不久，藍光發展策略性收購了另一上市房企美好集團位於武漢市長豐村的一個上百畝的城中村改造地塊，折合樓面地價僅4100元/平方米。正是基於上述土地資源獲取策略的産物。

　　商業地産重裝上陣 五大産品線相繼成型

　　今年10月中旬，藍光發展旗下的藍光商業集團在成都成功舉辦了以“站在未來·思考現在”為主題的“2015藍光商業年會暨合作峰會”。

　　會上，藍光商業集團首次發佈了五大商業産品線，包括以COCO·MALL為代表的社區購物中心、以“耍街”為代表的街區商業、以原創水果主題樂園為代表的文化創意樂園、以峨眉山安娜塔拉為代表的星級酒店及以昆明崑崙中心為代表的精品寫字樓。

　　“藍光是做商業起家的，成都東大街、西大街一條街兩三百米，我們有七八個項目，非常密集的，主要做貼近大眾的商業，不做什麼‘大盒子’（城市綜合體）這種，一開始我們商業定位街區，走差異化道路，強調後期造活、運營，在城市最核心區做街區商業是比較成功的。”張志成説，藍光從未放棄商業地産，只是比重發生了變化，實際上現在藍光的商業體量並不小，在全國做的商業街已近二十條。談到藍光商業運營，張志成説，“商業地産成功與否考驗的是後期的造活能力和運營能力，商業街包括社區兩三萬平方米的‘小盒子’，小盒子裝的不再是以前的東西，我們會把旅遊的東西引入其中，讓它更加親近社區，更有吸引力、生命力。在蘇州、無錫、青島等外地的藍光商業街，我們把四川優越的文化元素融入進去了，把成都聞名中國的休閒文化轉化為業態的安排，開街後效果非常好。”

　　實際上，像綠地、萬科、龍湖等一線龍頭房企也是如此。隨著商業板塊發展壯大，房企需要將商業資産作相對獨立的集團化運營。

　　“為此，藍光商業集團組建300多人的團隊，很大比例的人才是專事商業項目運營、策劃經驗，尤其是懂前期商業規劃的人才在商業團隊中佔主流，商業關鍵在於後期運營，為此我們會選擇與一些基金進行戰略合作，比如此前與萬科曾有過相關合作的東方藏山。”張志成介紹説，按照合作協議，東方藏山與藍光原則上將以前者以作為基金管理人發起房地産投資基金，投資于雙方共同認可的房地産項目，通過靈活採取股權或債權投資等模式，合作參與項目的開發建設、資産收購等具體事務。上述合作範圍內，東方藏山計劃在2015年到2016年向藍光投資50億元。

　　衝刺新三板 逐鹿現代服務業

　　“雙11”當天，藍光發展旗下的嘉寶集團旗下“生活家體驗中心”在藍光·禦府花都項目正式落地，這是嘉寶生活家APP第一個線下體驗實體店。

　　今年8月份，藍光發展披露公告稱，公司擬分拆旗下的嘉寶集團啟動公司股份制改造並衝刺新三板掛牌，如今其已進入新三板系統在審企業名單之列。

　　張志成表示，嘉寶掛牌新三板計劃已久，目前已完成股份制改造，此前發佈的“嘉寶生活家服務體系”已經獲得資本市場廣泛關注，不少有意進軍社區服務O2O市場的企業前來尋求合作。

　　今年7月5日，嘉寶集團正式發佈了涵蓋“物業服務O2O生態圈、社區生活服務O2O生態圈、嘉寶數據雲”三大系統的“生活家服務體系”。此次恰逢“雙11”借機推出“生活家體驗中心”，被業界認為不僅是對社區生活服務用戶體驗的再升級，更是整合商家資源實現用戶消費升級、平臺價值最大化的體現。

　　上個月下旬，嘉寶集團與京東集團在京簽署了戰略合作協議，雙方將在社區生活服務領域達成合作意向，雙方將以社區O2O為核心，有意于在社區消費大數據分析、社區物流配送、社區金融、智慧家居等多個領域進行長遠合作。

　　張志成表示，“京東有線上的優勢，實際上其也在全國找好的合作夥伴，而國內一些知名電商網際網路企業我們有很多溝通，最終選定京東簽定這個戰略。京東線上的優勢和我們線下優勢構建並形成這種關係，未來相互依託去發展我們這塊業務。”

　　上個月底，嘉寶集團與四川悅華置地強強聯手，正式簽署了“生活家聯盟”戰略合作協議。截至目前，嘉寶“生活家聯盟”已成功吸引了悅華置地、金房物業、中能物業、廣澤物業等多家成都物業企業，“生活家聯盟”佈局在成都初顯規模。

　　張志成説，“我們線下做大客戶基數，利用生活家這個軟體系統，然後生活家聯盟成員企業去使用，去步入。一 開始大家擔心會不會搶我地盤，這些問題上很多物業公司一起討論後形成共識，實際上現在這個事情往後還有深度內容。客戶基數做到了，社區最後100米內容豐富了，也是未來往這個方面創新的方向。”

　　目前，嘉寶集團受託物業管理面積逾2200萬平方米，擁有兩家“國家物業管理企業一級資質”公司，在今年中國物業管理協會最新實力排名中位居第18位，品牌價值名列西部前列。

　　值得一提的是，嘉寶集團三大戰略轉變也浮出水面。具體來看，其一，它從物業資産管理向物業資産價值經營轉變；其二，它從物業資産後期運營到産業鏈全週期經營轉變；其三，它從傳統物業資産經營到物業資産經營+金融的模式轉變。

　　張志成表示，目前嘉寶集團已經形成了“社區電子商務O2O生態圈、社區生活服務O2O生態圈、生活家數據雲”在內的清晰戰略。嘉寶生活家APP2.0版本（含業主APP、商家APP、員工APP)也將於本月同時上線。

　　“這兩大生態圈中，業主、商戶與物業服務公司三方共生共存，依靠‘生活家數據雲’對關聯數據的分析結果，嘉寶能斷優化所提供的服務，整個體系隨之形成閉環，運營效果螺旋式上升。”張志成補充説。

　　從以往業績來看，物業管理收入僅僅佔嘉寶集團的營收的30%左右，除了打理主業資産外，嘉寶的核心價值已經能在非主業（社區增值服務）營收上實現。張志成表示，掛牌新三板後，傳統物業服務與社區增值服務的營收比差距還將進一步拉大。“隨著管理面積不斷擴大，‘生活家’商業模式的延展性不斷增強，社區增值服務的盈利點還將不斷顯現出來。”