在南頭鎮的奧馬電器股份有限公司員工中，關於買房置業，流傳著一個“半小時生活圈”的概念，即員工會以上班地點為圓心，在半個小時車程範圍內來選擇購房，其可選擇的區域包括中山的南頭、黃圃和東鳳等鎮，還有順德的容桂和大良兩地。而在珠三角，中山樓市被稱為“價格洼地”；在中山，包括南頭、黃圃和東鳳在內的北部片區樓市也處於成交量和價格的中下游，三鎮中房價最高的南頭均價尚不足5000元/平方米，而相鄰的順德樓市均價早已超過7000元/平方米。

　　本月初，中山市市長陳良賢和佛山市市長魯毅簽署《中山市與佛山市共同推進區域協調發展戰略合作框架協議》（以下簡稱《協議》），一時間，“中佛同城”成為輿論關注的焦點。據了解，受此影響，北部鎮區的一些樓盤成交量有了顯著提升，外地客購房比例與投資熱情也有一定程度的提高。

　　那麼“中佛同城”概念的提出和落實，能否有效提振北部樓市？專家認為，“中佛同城”必然帶來利好，但長期來看，北部片區需要借此機遇充實産業，完善配套，樓市才能真正突圍。

　　南方日報記者 李鳳祥

　　A.政策

　　交通先行掃除雙城生活障礙

　　對於廣東格蘭仕集團有限公司來説，“中佛同城”早已成為現實，其生産基地和研發中心均佈局在中山市黃圃鎮，集團總部則位於佛山順德，有很多員工工作在中山，居住在佛山，雙城生活已然成為常態。

　　這樣的場景在南頭和東鳳每天都在上演，據南頭鎮政府相關負責人表示，南頭鎮目前近三成企業家和員工都是順德人，每天約一萬人往返順德和南頭兩地。

　　遊麗敏是格蘭仕集團有限公司企劃部部長，她每天需要駕車跨越兩個市區，往返于佛山、中山之間。上下班高峰期的堵車現象，時常讓她感到困擾，“如果説中佛雙城生活還有什麼不足，可能就是擁堵的交通了。”觀察人士指出，多年來兩地交通過度依賴105國道以及現有高速的現狀，已成為制約“中佛同城”深入發展的主要因素。同樣，交通不便也成為阻礙順德人到中山買房的一大原因，尤其是需要在兩地來回奔波的企業工作人員。

　　不過，根據《協議》，這樣的狀況在數年內便可得到改善。在此次兩地簽署的合作事項中，兩地8個交通對接項目被提上議程。其中，建設對接項目4項，分別是G105國道跨桂南路跨線橋項目、順德容桂外環路對接中山加六線、東部外環高速、江珠高速北延線；規劃預控項目4項，為順德輕軌T1線與中山輕軌2號線對接、佛山“一環”南延線與東阜公路連接、順德均安新均欖路對接中山小欖太樂路、順德碧桂路與中山縱四線連接。

　　《協議》堅持交通先行，將使中山黃圃、南頭、東鳳與順德均安、容桂等地往來暢通無阻，也將為“中佛雙城”生活進一步掃除障礙。在交通通達度大幅提高的背景下，“半小時生活圈”內的中山房價或許更具吸引力。

　　B.樓勢

　　“價格洼地”期待外力破局

　　19日下午，一條《太瘋狂！深圳客一人買了中山52套房！》的微信在中山人的朋友圈被瘋狂轉載，文中説道，有深圳客一人在中山買下52套房，火炬開發區部分樓盤漲幅超過2000元/平方米。深中通道對中山東部片區樓市的拉動可見一斑，目前中山火炬區的樓盤已然被深圳客搶購一空，甚至出現賣斷貨的情況，就如當年珠海人“買下”坦洲鎮的盛況！

　　在珠三角，中山樓市被稱為“價格洼地”，庫存量長期維持在7萬套以上，價格在今年也始終在6000元/平方米上下波動。長期以來，中山的人口基本處於一個相對穩定增長的狀態，隨著樓市增量的不斷增加，整個樓市一直不溫不火。業內人士認為，依靠中山本地人口來拉高房價、繁榮樓市基本沒有可能，正是由於中山處於珠三角“價格洼地”，依託價格差，借助外部力量便成為中山樓市發展的突圍之路，一如珠海人“佔領”坦洲，深圳客“買斷”火炬開發區，廣州人也在不斷涌入三角鎮的樓盤。

　　而在中山地産市場，包括南頭、黃圃和東鳳在內的北部片區樓市長期處於成交量和價格的中下游。“北部片區的樓市相對較為冷淡，根據我們監測數據，其月成交量一般維持在百套左右。”合富輝煌中山公司市場研究部經理謝仲娟表示。統計數據顯示，今年上半年，黃圃鎮共成交商品房795套，均價3765元/平方米；南頭鎮成交694套，均價5325元/平方米，成交量分別位居中山市24鎮區的第18位、22位。

　　謝仲娟認為，“中佛同城”概念的提出，對於北部片區的樓市必然是一大利好，但也不可過於樂觀，恐怕難以産生深中通道那樣的巨大影響力。“其實，主要原因還在於價格差夠不夠大，深圳目前的樓市均價已經超過40000元/平方米，珠海也在每平方米13000元以上，與中山每平方5000元的巨大價格差，足以帶動深圳人和珠海人到中山買房置業。雖然順德的房價也在7000元以上，但每平方米2000元的價格差所帶來的吸引力暫且有限。”

　　C.差距

　　中山北部片區生活配套比不上順德

　　“客觀上來説，與順德相比，目前東鳳鎮的生活配套和居住環境還是要有一些差距，在房價相差不大的情況下，還是會優先選擇在居住環境更為舒適的順德買房。”美的環境電器運營和人力資源總監朱端明表示。

　　朱瑞明的看法也得到了彭淑芳的認同，她是奧馬冰箱國際行銷中心品牌主管，居住在順德，工作在南頭鎮，同樣需要兩地奔波。彭淑芳認為，選擇在哪買房，價格、區位和環境都是需要考慮的因素，不同收入水準的人對同一因素會有不同的權重，也就會有不同的選擇。

　　“據我觀察，一線産業工人對價格更為敏感，很多人便會選擇在中山買房；中層管理人員會在看重價格的同時，更多的追求生活品質，多選擇在容桂或大良買房；而企業高管則更加重視生活品質，還有醫療教育問題，一般都會選擇住在廣州。”彭淑芳表示。

　　與順德相比，目前中山北部片區的生活配套和居住環境確有一定差距，“比如大型的綜合購物商城和高檔餐廳，在東鳳還不是很多，但在順德已經很普遍。”朱端明説，“不過一般生活需求，在東鳳基本都可以滿足，其實我們也有很多員工選擇在東鳳買房，並且比例在逐年升高。”

　　此外，與其他地區的區域同城化相比，“中佛同城”更有地緣和産業優勢。一方面，中山的北部片區與相鄰的順德，操同一種方言，民間嫁娶不斷，社會關係網交織重疊，風俗習慣也基本一致；另一方面，中山北部家電産業帶由順德家電産業輻射而興，包括美的、格蘭仕、奧馬等行業巨頭均具有“順德基因”。因此，順德人選擇到中山買房定居，就不會産生語言風俗、生活習慣等方面的障礙。

　　D.路徑

　　培育産業人口或成突破關鍵

　　知名財經評論家葉檀，曾對人口、産業和樓市關係這樣闡述：“産業決定人口、人口決定房價，其中最核心的主宰因素，是産業決定了收入的多少和可持續性”。

　　對於北部片區樓市而言，中佛同城所帶來的利好不單單是更為密切的經濟聯繫和人口流動；更重要的是要抓住機遇，推動産業升級，從而留住産業工人，並提高他們的收入水準，或許才是提振樓市的關鍵。

　　“就中佛兩地的價格差而言，如果説吸引佛山本地人來中山買房，會比較困難。”謝仲娟認為，“但是對於外來的産業工人而言，如果選擇在珠三角定居，那裏的房子性價比更高，更容易受歡迎，因為産業工人對價格更為敏感。從這個角度來説，‘中佛同城’的提出，兩地之間的産業聯動會更加頻繁，可能會有更多的佛山企業到中山投資設廠，也會為中山帶來更多的産業人群，而他們才是北部片區樓市的潛在購買群體。”

　　“能否留住人才，對企業來説非常重要。我們也希望在中山廠區工作的員工，選擇在當地買房，這樣也有利於企業人才隊伍的穩定。與此同時，我們也會傾向於在中山本地招聘員工。”朱端明表示，“其實東鳳的生活配套設施也在不斷完善，比如一些小酒吧、咖啡屋等休閒娛樂場所也已經慢慢多了起來，這對於提高城市的生活服務能力很重要，”

　　在謝仲娟看來，北部片區樓市要想突圍，需要堅持“先産業後樓市”，具體來説，就是要先升級産業，充實産業人口，才能真正提高樓市購買力。同時，逐步完善教育和醫療服務，提升生活配套設施，讓買家不僅買得了房，更能夠在此安居樂業。