自貿區掛牌只給“慢生活”的福州廈門帶來短暫的樓市升溫 但新“地王”頻出值得關注

　　福州自貿區

　　福州經濟技術開發區規劃面積22平方公里，分為5個區塊。分別為：馬江區塊（含福州保稅區0.6平方公里）：重點發展21世紀海上絲綢之路重要經貿平臺、文化創意、商品展示交易；快安區塊：重點發展高新技術産業、産業金融、服務貿易（跨境電商）；長安區塊，含福州出口加工區（1.14平方公里）：重點發展加工貿易、保稅倉儲、冷鏈物流；瑯岐區塊：重點發展旅遊、教育培訓、醫療養生；南台島區塊：重點發展兩岸金融服務創新、會展專業化服務、商品展示交易。福州保稅港區規劃面積9.26平方公里，一分為二：新厝區塊：重點發展先進製造業、融資租賃；江陰區塊：重點發展國際航運物流、整車及零配件進出口貿易、保稅倉儲及保稅展示交易。

　　廈門自貿區

　　在仲量聯行發佈的“中國60強城市”中，廈門目前被列入二線城市。廈門自貿區重點發展總部經濟、跨境電子商務、對台貿易、兩岸海運快件、融資租賃、冷鏈物流、高端進口商品保稅展示交易、國際貿易結算支付、高新技術檢測維修、網際網路金融等新業態。

　　福州：自貿區“碎片狀”分佈 馬尾片區樓市最熱

　　福州自貿區所處位置與福州市民認可的中心區有不小的距離，超過半小時車程，這也導致不少福州本地人不會考慮在自貿區內置業。因為自貿區呈現“碎片狀”分佈，因此對樓市的影響也涉及更多區域，相比廈門，福州自貿區內的房地産項目也更多。

　　據業內人士介紹，在各片區中，地段位置相對較好的是馬尾片區，自貿區利好在此表現最明顯，樓價漲幅也大。2015年3月國務院制定“一帶一路”建設願景與行動文件，明確福建定位“21世紀海上絲綢之路核心區”，而馬尾是海上絲綢之路的重要門戶和樞紐。4月21日，福建自貿區馬尾片區正式掛牌。多重利好疊加，讓片區內的房地産項目受益。

　　“地王”頻出 前景被看好

　　記者在現場見到，自貿區內的大型小區比比皆是，還有不少規模不小的新盤正在建設中。據悉，10月剛以8753元/m2的樓面地價造出馬尾區新“地王”的名城地産，在自貿區內就有多個項目，而3個月前，由華潤置地創下的區域樓面地價紀錄還只是6935元/m2，而以往當地樓面地價最高才3000~4000元/m2。目前，區域內成交均價在1萬元/m2左右，這證明了馬尾片區未來的市場潛力，預計未來區域樓價將邁進1.5萬元/m2。

　　雖然馬尾樓價上漲明顯，但業內人士認為這並非單純是自貿區利好帶來的影響，從整體來看，福州樓市受自貿區影響並不明顯。記者在採訪中見到，在馬尾片區的某商業寫字樓項目正處於自貿區的核心位置，項目挂出“6999元/m2起”的促銷廣告，據銷售人員介紹，項目是2012年拿地，去年9月就開始認籌，産品是4.75米高的複式單位，面積分割靈活，是非常有特色的生態園林景觀寫字樓，以建築面積來算，價格在1.4萬元/m2左右。雖然正趕上自貿區熱潮，但到目前都還沒正式開盤，可見自貿區寫字樓並不如自貿區概念這麼熱。

　　而住宅項目“中發印象外灘”，銷售情況比較良好，亦主要得益於附近地鐵線規劃和幾個大型購物中心的建設。

　　福州均價14439元/m2 整體呈下行趨勢

　　本版文/圖/表：

　　廣州日報福建特派記者 陳白帆、劉麗琴

　　今年1~10月，福州五個行政區整體房價處於下行趨勢。根據福州中原研究部的統計數據，2015年第三季度，福州市商品住宅成交套數6044套，較二季度下行15.2%，同比則有4.0%的漲幅；成交面積69.85萬平方米，環比下行15.9%，同比則有4.9%的漲幅。商品住宅成交均價亦呈環比下行態勢，均價14439元/m2，環比下行2.7%，呈現量價齊跌的態勢。

　　在今年上半年仲量聯行發佈的《中國城市60強》研究報告中，福州僅被列入“三線增長型”城市。而在2014年中國主要城市GDP排行榜百強名單中，福建的泉州力壓福州、廈門，成為福建GDP最高的城市，福州以5169.16億元排行第30名，有10.1%的增長。但福州絕對不是一個“缺錢”的地方，幾乎家家都有親戚在海外，有當地人告訴記者，福清、長樂一帶，有很多人靠老公、兒子在海外打工寄錢回來，自己都不用出去工作的。

　　一線城市房價，三線城市收入

　　正因為本地人安逸、較為保守的生活態度，在選擇居住區域上，基本只會選擇中心區域，講究交通、教育配套齊全，根本不會考慮新區。從而也將市中心一手住宅價格推至2萬~3萬元/m2的水準。而在市區租房，兩房一般在1800~2500元/月的水準，一房也可以租到最高1800元/月。但福州本地人的工資平均水準並不高，大學畢業生薪水也就是2000元起，他們説：“在福州工作，是一線城市的房價，三線城市的收入。”

　　購買新區住宅的基本是外來打工人士。福州現在仍然保有購房入戶的政策，但福州的戶口在很多福建其他地方的人看來，也未必很吃香。所以，入戶政策再加上目前大幹快上建地鐵的節奏，也只能夠保證樓價平穩，但也無法飆升。

　　賣樓者説：一漲價就更沒人買了

　　至於自貿區對樓市的影響，有發展商跟記者講了個“傷心”的故事——自貿區內某大型樓盤銷售負責人告訴記者，自貿區掛牌後，作為開發商，當然是要打下“雞血”的，並且也把樓價往上提了。但是很快發現一提價就更沒人買了。於是，又默默地把樓價降回到了原來的水準。

　　記者在泰禾東二環廣場項目銷售中心見到，雖然臨近傍晚，但售樓部仍有不少購房者在洽談或簽約，項目有關負責人告訴記者，隨著四季度到來，市場回暖的態勢也愈見明顯，10月的簽約量比9月增長了30%~40%左右。

　　中原地産福州分公司資源中心研究部總監張偉霖告訴記者，2015年第四季度福州樓市供應將有所改善，同時隨著開發商年終業績衝刺的到來，項目通過大幅優惠促進走量的行銷動作將逐步興起，這也將帶動新一波成交潮的到來。特別值得注意的一點是，從今年整體樓價來看，福州樓價是處於下行狀態的，但近期福州樓市“地王”頻出，與自貿區、新區、“21世紀海上絲綢之路”戰略定位紛紛落地福州，發展潛力被看好有很大的關係。

　　廈門自貿區經驗

　　變更使用功能

　　盤活倉儲用地

　　據悉，面積近44平方公里的廈門片區，86%的土地為已批復土地用途和使用功能的存量土地。這些土地中，工業倉儲用地佔了大部分，由於性質和用途所限，這些土地已無法滿足自貿試驗區今後的産業集群和多樣化發展。

　　目前，廈門已出臺新的片區規劃建設和土地管理辦法。一方面，對於片區內已批復的大量工業倉儲項目，其工業廠房、倉庫及配套設施，滿足一定條件可申請將建築使用功能變更為除住宅、公寓以及SOHO辦公以外的其他第三産業功能，並可根據實際需要，增設夾層，以及出入口、雨棚、電梯、連廊等配套設施，所增加的建築面積可不再辦理房屋産權。另外，現有的工業倉儲項目土地年限未到期的，在滿足一定條件下，可申請將原有建築物拆除重建。據悉，目前片區內已有不少用地和建築進行申請，東渡一帶大量的倉儲用地，正在逐步變身。

　　第一太平戴維斯廈門分公司董事張守亮接受記者採訪時表示，相比深圳前海、珠海橫琴，福建自貿區的進展要慢很多，尤其是在政策落實和落地方面，各方面都還處於突破思維模式的探索階段。福建自貿區對住宅或甲級寫字樓的影響應該是微小的，自貿區內也不適合純住宅的開發，但自貿區將改變商業模式，對商業地産産生深遠的影響。

　　廈門：企業進駐積極 定位有點迷惘

　　講到廈門，大家腦海中不由自主會冒出“旅遊”二字，鼓浪嶼的浪漫小資，廈門的臨海風情，都讓廣大遊客對這座城市流連忘返。

　　記者在中國（福建）自由貿易試驗區廈門片區管委會官方網站上看到，現在已有多家企業，涵蓋汽車零部件、貿易、電子商務公司正在申請設立。由於廈門城市面積不大，自貿區所處位置距離中心區也不遠，但由於廈門自貿區附近多為機場、港口和倉庫以及工業區，因此尚未有大規模商品住宅在售，而周邊環境也無法吸引廈門買家進入。

　　記者在現場見到，自貿區內一些電商展示中心正在加緊施工，而全國自貿試驗區面積最大、産品最豐富的進口商品直銷中心——風信子廈門跨境商品直購體驗中心10月30日開始試營業，值得一提的是，為儘快推動風信子開業，湖裏區投入近千萬元，短短一個多月時間，高標準改善周邊道路交通及美化綠化周邊環境，營造出優美便利的購物環境。

　　記者採訪時正碰上喬丹公司在自貿區拿到一塊地，準備開發一個全球招商的商業項目，卻不知該如何做好自貿區物業定位，於是找到第一太平戴維斯進行諮詢。第一太平戴維斯廈門分公司董事張守亮表示，喬丹公司這種狀況正是目前自貿區內很多開發企業的寫照，大家都想享受自貿區利好，但政策究竟是怎樣的，還有很多不清楚的地方。據悉，今年以來，已經有20多個商業項目在開發過程中，這其中有80%是在自貿區政策出臺前後，通過拆除或改建倉儲、工業用地項目等方式獲得的。

　　購房入戶年底終結 加速入市

　　龍湖高調進馬鑾灣 再造地王

　　據搜房網提供的廈門在自貿區掛牌後半年（2015年4月~10月）的商品住宅簽約套數和均價數據，6月份的成交特別淡，但從7月份開始就有明顯提升，9月和10月均突破2000套。當地樓盤銷售人員認為，簽約量在近期上升幅度較大，應該和外地買家搶搭購房入戶“末班車”有關。

　　有熟悉廈門樓市的項目負責人表示，廈門是個比較特別的城市，樓價總是不溫不火，去年樓市特別差的時候，廈門並沒有顯得很差，但今年其他大城市比如深圳、北京很瘋狂，廈門也是平平淡淡。

　　廈門的開發商普遍認為，今年廈門樓市情況比較理想，除了放開限購後的各種信貸方面的利好外，更重要的是購房入戶政策到年底終止以及地鐵線路即將開通，會迫使一批想買房入戶的買家抓緊時間購房。記者了解到，從2016年起，在廈門購房不再享有“購房入戶”政策。而廈門“購房入戶”政策至今已經執行了17年。廈門“購房入戶”的條件簡單來説，就是在島內購房要達到建築面積150平方米以上，在島外購房要達到建築面積80平方米以上，一次性可辦理不超過3人的常住戶口。

　　雖然廈門被列入二線城市，但廈門的豪宅成交卻猛過廣州。島內成交均價已超過3.5萬元/m2。而土地供應的稀缺，也讓房企更加瘋狂，龍湖近期高調進駐馬鑾灣，以15679元/m2樓面地價以及45億元總價成為廈門島外單價“地王”及全市總價“地王”。