二手市場分析

　　近日，市場傳出廣州公積金貼息貸款業務首筆發放的消息。與一年前相比，現時廣州二手房市場中業主對公積金貸款購房的接受度也正逐步提高。合富置業寶崗分行主管王觀燕表示，對比起一年前，海珠中心區域的業主對公積金貸款的態度出現明顯改變。去年底業主不太接受買家使用公積金貸款購房，寧願將物業賣給用商貸購房的其他買家。現時，業主對買家使用公積金貸款購房的接受度明顯提升，組合貸款的比例約佔非一次性付款方式購房個案的25%。

　　商貸仍佔半數以上

　　10月24日降息後，五年以上公積金貸款利率僅3.25%，而五年以上商貸基準利率為4.9%，即使下浮15%之後仍達4.165%，公積金貸款與商貸相比還是存在較明顯的息差優勢。數據統計，11月1日-11日錄得的非一次性付款方式購房個案當中，採用商貸購房的個案仍相對較多，佔比約54%，不過，涉及公積金貸款的個案也不少，略高於公積金貸款新政實施前的水準。

　　相比起買家對公積金貸款的較高接受度，二手房業主對公積金貸款購房的態度，則主要視乎業主出售物業的急切性和回籠資金需求的迫切性而定。合富置業儲備分區營業經理楊任表示，目前業主對買家用公積金貸款的態度有三種情況。第一種情況是，在同等條件下，業主會更傾向於賣給商貸購房的買家；第二種情況是，業主比較心急賣出物業，這類型的業主也會是更傾向於賣給商貸購房的買家；第三種情況是，業主不太著急出售物業，純粹只想賣房或是不急著用錢，這類型業主對於買家是用公積金貸款或是商貸都無所謂。

　　從目前部分二手樓市交投熱點來看，天河的東圃、天河公園等板塊，業主對公積金貸款的接受度主要視乎業主出售物業的心態而定，而天河北以及海珠區的濱江中、瀝滘等板塊，業主對公積金貸款購房的接受度相對較低。在海珠區的濱江東一帶，部分業主是可以接受買家採用公積金貸款購房的。番禺區的洛溪、鐘村等板塊，二手房業主對公積金貸款購房的接受度會較高一些。

　　若有採用商貸購房的買家和採用公積金貸款購房的買家同時看中同一套物業，持有越秀區大沙頭、東湖、荔灣區中山七路、芳村以及白雲區機場路、黃石等區域二手房的業主，大多數情況下會更傾向於賣給商貸購房的買家。不過，這些區域的二手房業主也不是一定不接受買家用公積金貸款購房。合富置業東湖二分行主管陳東升表示，公積金貸款購房的情況，需要提前與業主協商。

　　一次性付款最高可降12萬元

　　合富置業最新數據顯示，廣州二手市場近兩個月一次性付款購房的買家入市積極性有所增長，9-10月一次性付款購房個案較7-8月微升3.3%。

　　據合富置業名都南分行主管許妙霞介紹，目前濱江中板塊置換型買家出手最積極，以200萬-300萬元的物業來説，如果買家是商業貸款的話，業主的降價空間約在8萬-10萬元左右，如果是一次性付款的買家，業主甚至願意降價11萬-12萬元。

　　11月初，一次性付款個案佔比並不高。據合富置業成交數據統計，11月1日-10日廣州二手住宅成交個案中一次性付款比例僅20%，略低於下半年以來單月一次性付款購房約佔24%-32%。在11月初出現的一次性付款購房個案中，業主降價出售物業的情況相當普遍，最終成交價與最初放盤價相比的降幅，平均約4.3%，其中，業主給予一次性付款購房買家最大的降價幅度多達10%，而降價幅度最小的個案，業主亦降了2.2%。

　　從目前市場放盤情況來看，買家一次性付款購房的話，大多數業主還是願意在正常市場價的基礎上再額外給出2%-5%的降價空間。

　　一般來説，持有非市中心核心區域物業的業主，在遇到一次性付款購房時，往往能給出較大的降價空間。以天河東圃板塊為例，合富置業儲備分區營業經理楊任表示，如果買家用一次性付款的方式購房，有急切出售物業套現需求的業主會願意降價，以100萬元的物業為例，可以有3萬-5萬元的降價空間。

　　相對而言，持有市中心核心區域物業的業主，心態相對較為強硬，面對一次性付款購房的買家，願意給予的降價空間也相對較小。如大沙頭、東湖一帶，如果選擇一次性付款，放售總價300萬元物業的業主，願意接受的議價幅度也僅是5萬元左右。

　　年前入手有望淘到學位筍盤

　　接近年底往往都會有一些急於資金週轉的業主出售物業套現，這些急售的物業價格往往比市場價便宜5%左右，但大多數急售的業主對買家的付款方式有一定要求，或是要求買家提高首付款的比例，或是直接要求買家採用一次性付款的方式購房。對持幣待購、希望淘筍盤的買家來説，多留意這類急售房源，能相應提升淘到筍盤的成功率。

　　對預算不高的剛需型買家和小型投資客來説，近期可留意市中心性價比高的低總價物業。從市場供求狀況來看，這類低總價物業始終擁有一批較穩定的購買力支撐。據合富置業成交數據統計，10月初至今廣州二手房市場內的100萬元以內低價房，成交佔比僅26%，而當中多達三成的低價房都是由一次性付款購房的買家收入囊中。而在一次性付款購買這些低價房的買家當中，約有21%是投資客。而隨著樓價上升，這類低總價物業的價格自然也水漲船高，總價低於100萬元的低總價物業更是賣少見少。如江南西紫山大街一套45平方米的低層小兩房，今年初時市場價約98萬元，而到現時同類型的物業的價格已經超過100萬元，不少投資客都青睞這類租房旺地的低總價房源，其租金收益已從年初2400元/月上升到現在2700元/月左右。

　　此外，位於名校招生範圍內的學位房，也值得年底淘筍盤的買家多加留意。如近期傳出學位房業主升價、惜售消息的華陽小學招生路段內的二手房，一直都是學位房買家追捧的熱點之一。合富置業華陽分行主管陳僑都表示，現時紫荊花園90平方米的三房單位，市場價已達3萬元/平方米，業主心態強硬，買家可考慮選購一些實用率高的物業，如帶平臺等，即使以與市場價持平的價格購入仍比較值。此外，市中心停車難問題較突出，且車位價格不菲，有車一族的學位房買家，也可以考慮選購帶車位出售的物業。如清水濠小學招生範圍內的康麗居，目前二手房的市場價約3.3萬元/平方米左右。合富置業德政二分行主管陳卓倫表示，近期有一套位於清水濠小學招生範圍內的康麗居101平方米3房單位，業主將物業連車位以360萬元價格放售，折算下來買家在購房支出之外多花不到30萬元就能同時獲得一個老城區行情緊缺的車位，對有車一族的學位房買家來説，可謂一舉兩得。文/圖 南方日報記者 許蕾