新聞源 財富源

2024年05月30日 星期四

財經 > 滾動新聞 > 正文

字號:  

評論:房價這麼高房産商為何難賺錢?

  • 發佈時間:2015-11-11 07:51:00  來源:中國新聞網  作者:佚名  責任編輯:羅伯特

  過去很多年,李嘉誠囤地捂盤式的開發方式,才是最便捷、最保險的賺錢模式。而近幾年,受制于政策收緊,以及業內流行高週轉,開發商的日子再也回不到2004-2010年間的暴利時代。

  80家房地産企業近日公佈了三季報。數據顯示,前三季度80家房企總營業收入為4244億元,合計凈利潤為343億元,凈利潤率為8%。從季度看,80家企業中有52家利潤率低於10%,房地産行業已經進入中低利潤行業範疇。

  於是,人們不禁要問,房價如此高,開發商利潤率卻一路下滑,那麼高房價之下的高利潤都讓誰拿走了?

  首先,大頭被收入地方財政的“口袋”。一是土地出讓金,二是稅收。如果説房子是麵包,那麼土地就是麵粉,所以麵粉貴,則麵包也會提價。而部分熱點城市的地王,由於開發商爭搶激烈,出現“麵粉貴過麵包”也不稀奇。

  越是房價高的城市,地價在房價構成中所佔比重越高。中國土地勘測規劃院的數據也表明,相比十年前,住宅地價上漲幅度最大,高達340%。舉個例子,今年來,北京多塊區域地塊的樓面價高達5萬元左右,如果一兩年以後賣房時以8萬左右的價格出售,則地價佔比超六成。

  此外,房地産稅收更是地方政府稅收的另外一大塊。與房地産業相關的稅種主要有七個,佔地方財政收入比重約三成,其中契稅、土地增值稅、房産稅、土地增值稅、耕地佔用稅,2014年佔比為18%,而2001年僅為7%。

  還有很大一部分,是被金融機構賺走了。2010年至2013年,由於持續不斷的房地産調控高壓,在融資方面,金融機構設定很多門檻,比如要求商業銀行實行“黑白名單”,不僅廣大中小開發商拿不到貸款,就是部分大房企也會吃“閉門羹”。於是,開發商只能通過民間高利貸、房地産信託、私募等以很高的成本融資。

  另外,在房價上漲偏快、房價較高的城市,如果以5-10年這樣較長時間跨度來看,開發商的賺錢能力,其實不如炒房者、長線投資者,以及業主。由於這些城地價上漲快於房價,所以只有較長時間持有土地與房産,才能獲得較大收益。

  所以,過去很多年,李嘉誠囤地捂盤式的開發方式,才是最便捷、最保險的賺錢模式。而近幾年,受制于政策收緊,以及業內流行高週轉,開發商急吼吼的加速開發,一塊地還沒捂熱,就已變成房子賣出去了。倒是那些買後持有多年的購房者,所獲利益(或房子升值)更豐厚。從這點來看,開發商更像長工,而非地主。

  總而言之,長期來看,房價特別是一線城市和部分二線城市的房價,還將繼續上漲得讓人看不懂。但是,開發商的日子再也回不到2004-2010年間的暴利時代。在此背景下,地方政府應反思如何減少“土地財政”依賴症。而金融機構在高企的不良貸款率壓力之下,也不可能長期高息壓榨開發商(部分已經因為不堪重負而面臨倒閉)。至於少數熱點城市的自住性與投資性購房者,依然可以繼續分享樓市紅利。

  □楊紅旭(上海易居房地産研究院副院長)

熱圖一覽

  • 股票名稱 最新價 漲跌幅