過去很多年，李嘉誠囤地捂盤式的開發方式，才是最便捷、最保險的賺錢模式。而近幾年，受制于政策收緊，以及業內流行高週轉，開發商的日子再也回不到2004-2010年間的暴利時代。

　　80家房地産企業近日公佈了三季報。數據顯示，前三季度80家房企總營業收入為4244億元，合計凈利潤為343億元，凈利潤率為8%。從季度看，80家企業中有52家利潤率低於10%，房地産行業已經進入中低利潤行業範疇。

　　於是，人們不禁要問，房價如此高，開發商利潤率卻一路下滑，那麼高房價之下的高利潤都讓誰拿走了?

　　首先，大頭被收入地方財政的“口袋”。一是土地出讓金，二是稅收。如果説房子是麵包，那麼土地就是麵粉，所以麵粉貴，則麵包也會提價。而部分熱點城市的地王，由於開發商爭搶激烈，出現“麵粉貴過麵包”也不稀奇。

　　越是房價高的城市，地價在房價構成中所佔比重越高。中國土地勘測規劃院的數據也表明，相比十年前，住宅地價上漲幅度最大，高達340%。舉個例子，今年來，北京多塊區域地塊的樓面價高達5萬元左右，如果一兩年以後賣房時以8萬左右的價格出售，則地價佔比超六成。

　　此外，房地産稅收更是地方政府稅收的另外一大塊。與房地産業相關的稅種主要有七個，佔地方財政收入比重約三成，其中契稅、土地增值稅、房産稅、土地增值稅、耕地佔用稅，2014年佔比為18%，而2001年僅為7%。

　　還有很大一部分，是被金融機構賺走了。2010年至2013年，由於持續不斷的房地産調控高壓，在融資方面，金融機構設定很多門檻，比如要求商業銀行實行“黑白名單”，不僅廣大中小開發商拿不到貸款，就是部分大房企也會吃“閉門羹”。於是，開發商只能通過民間高利貸、房地産信託、私募等以很高的成本融資。

　　另外，在房價上漲偏快、房價較高的城市，如果以5-10年這樣較長時間跨度來看，開發商的賺錢能力，其實不如炒房者、長線投資者，以及業主。由於這些城地價上漲快於房價，所以只有較長時間持有土地與房産，才能獲得較大收益。

　　所以，過去很多年，李嘉誠囤地捂盤式的開發方式，才是最便捷、最保險的賺錢模式。而近幾年，受制于政策收緊，以及業內流行高週轉，開發商急吼吼的加速開發，一塊地還沒捂熱，就已變成房子賣出去了。倒是那些買後持有多年的購房者，所獲利益(或房子升值)更豐厚。從這點來看，開發商更像長工，而非地主。

　　總而言之，長期來看，房價特別是一線城市和部分二線城市的房價，還將繼續上漲得讓人看不懂。但是，開發商的日子再也回不到2004-2010年間的暴利時代。在此背景下，地方政府應反思如何減少“土地財政”依賴症。而金融機構在高企的不良貸款率壓力之下，也不可能長期高息壓榨開發商(部分已經因為不堪重負而面臨倒閉)。至於少數熱點城市的自住性與投資性購房者，依然可以繼續分享樓市紅利。

　　□楊紅旭(上海易居房地産研究院副院長)