樓面價5萬 開發商為何還敢拿

　　地價頻刷區域新高 業內揭秘四大原因

　　昨天下午，在歷經55輪激烈拼搶後，朝陽東壩南區地塊最終被龍湖、保利、首開聯合體以42.5億元，配建55000平方米限價房的代價獲得。開發商測算，該地塊的樓面單價已達5萬元左右。

　　東壩樓面價漲到5萬

　　東壩地塊總建築面積約為15.9萬平方米，起價30.5億元，綜合樓面單價約1.9萬元，在進入現場競價之前，網路報價已經達到31.7億元。昨天下午，共有9家房企主體參與到現場競價，經過激烈競爭，最終被龍湖、保利、首開聯合體競得。該地塊最後真正可售的商品住宅面積為2.3萬平方米左右，對於此次拿地的價格，龍湖地産北京公司表示，本次土地獲取成本合理，折合樓面單價為50081元。根據規劃，項目未來擬打造城市高端公寓類産品。

　　受到高價地塊的頻繁推動，東壩區域內的房價已經開始升溫。目前東壩在售項目利錦府，二期開盤定價由一期的49000元跳漲至59909元。龍湖在東壩區域內的精裝平墅項目也將在近日亮相，價格區間也在千萬量級，該地塊是今年年初由龍湖和首開聯合以11.25億元獲得，當時平均商品房住宅部分樓面單價為32000元。

　　今年高價地頻現

　　截至目前，北京土地市場今年累計成交地塊49宗，其中含住宅的用地佔比尚不足半數，僅23宗。供應的稀缺導致近期土地價格頻創新高，尤其是最近一個月。

　　8月底，由中鐵建方興聯合體競得的南三環石榴莊地塊，成交價50.25億元，商品房住宅部分樓面單價也高達5.2萬元，而在周邊距離不遠的中冶德賢公館項目，目前售價僅4.5萬元。上周成交的朝陽區孫河鄉北甸西村地塊在競價現場吸引了中糧、方興、龍湖平安、保利首開、遠洋等9家競拍者爭搶，最終被保利首開聯合體以64.83億元並異地配建2.75萬平方米保障房，將該地塊收入囊中，樓面單價達到5.4萬元，創出區域內新高。

　　地貴了開發商為何也敢拿

　　最近這些地塊的價格頻繁刷新區域地價的最高紀錄以及市場的正常認知。很多人不解，為什麼地再貴都有人拿？

　　對此，攸克地産的業內人士探究了這種現象背後的深層次原因。

　　在土地資源稀缺的前提下，拿地不再是簡單的經營行為，而演變成佔有資源的戰略選擇。如東壩地塊競拍最終勝出者龍湖、保利、首開聯合體，均在北京東壩地區有項目，前期同區域自己的項目，可能因為自己在後期刷出的地王而漲價獲益，如果把這些項目累計起來算賬，雖然拿地王的資金消耗頗大，但卻有多個項目同時分攤，收益也就能提升起來。

　　地價預期價格的計算方式在改變。以前，開發商都是按照同區域內現行銷售價格進行倒算得出的。但是現在開發商拿地時，對於熱點地塊的預期價格，會參考同時期其他熱點地塊土地出讓價格。

　　開發商對産品形態的估值體系多元化。原來的價值評判體系中，配建公建比較多的地，都不被看做是好地塊，但是，現在很多開發商認為，城市核心區的住宅地塊越來越少，未來的需求，很可能需要通過公建立項上的公寓來解決一部分，這樣，公建配建比例頗大的地塊，也能拍出高價。

　　開發商敢於拿高價地還有一個重要原因是，原有開發商的盈利模式在改變。對於大房企和上市房企來説，股價可以賺錢，拿地之後的金融和資本運作，也能變向賺錢。一塊熱點地塊有可能拉高股價，這樣，用股票或者股權質押融資，就可以換出更多的現金；一塊高估值的土地，也可以作為標的物發債、發信託，這些新的變向賺錢的途徑，實際上都改變了開發商原有的盈利算賬模式。所以，當開發商這樣算“大賬”時，地價就不簡簡單單和房價掛鉤了。

　　本報記者 李海霞 D155