家有“小公主”、“小王子”，買房要問小傢夥的意見做養老地産需要增加額外配套，做更多適老化的精細設計，圖為某房企建造的老年公寓樣板房基於東方傳統倫理觀，未來，也許90%的養老在社區完成插圖/采采

　　（上接B5）

　　文/圖 羊城晚報記者 詹青（除署名外）

　　我國正面臨人口老齡化的嚴峻挑戰。根據民政部統計，截至2013年年底，我國60周歲以上的老年人口已經突破2億人，預計至2025年將突破3億人

　　ABC

　　關於養老地産的現狀

　　養老地産，姿勢多過實際

　　問：為什麼難？

　　答：賺錢難，拿地難，經營難，難！難！難！

　　“不是我不給面子，你得想想，我任期3年，需要拿出政績，土地批給房地産企業，馬上就有一大筆收入；批成工業用地，馬上就有稅收；批成養老院，什麼現成的好處我都看不到。”

　　——某地産公司職員轉述一位官員的話

　　“房企做養老地産，在拿地、稅收、貸款等方面難以享受政策給予的優惠，與房企做商品住宅、金融商業沒有太大區別，但養老地産要實現盈利卻比出售商品住宅、經營金融商業要困難得多。”

　　——某房企負責人

　　“誰都知道，養老地産是一塊好大的蛋糕。但是，真刀實槍去幹的，我看真不多。而找到可行盈利模式的，我負責任地説，目前還沒有看到。”一位做了30年房地産的品牌房企老總如此回應。這位老總並不諱言，自己負責的華南區，現在也應集團部署，正負責對養老地産進行市場研發，但是什麼時候開工，“還要等等看”。

　　姿態多於行動，這就是開發商面對養老地産的態度。甚至有專家評説，現在的養老地産，不過是“挂羊頭賣狗肉”，“説是建養老地産，不過是為了拿優惠政策，住的全是年輕人”。

　　“我曾請政協委員寫一個關於土地拍賣配建養老房的提案，讓開發商在小區裏配建養老公寓，讓年輕人買房時也為父母買或租一套公寓，實現‘一碗湯距離’的養老計劃，可惜無回應。特別是二孩政策後，兩房及三房戶型難以安置老人，則同區公寓可作補充。”合富輝煌首席分析師黎文江表示。

　　賬，不抵！

　　“不賺錢，或者説，利潤和建住宅或商用物業沒法比。”某房企負責人告訴羊城晚報記者，“開發商是商人，賬算不過來，明顯賠本的買賣，就不可能去做。”

　　或者説，至少目前，開發商在蓋房子、賣房子還有得賺的情況下，做養老地産的動力並不足。

　　由於養老地産需要配置更多配套、做更精細的設計投入、耗費更多的資金，必然會高成本，便必然會貴价，但目標人群——老人群體是否願意為此埋單卻是一個未知數。在高成本、高風險的情況下，儘管養老地産的前景再光明，至少在目前，實踐者並不多。

　　“現在建養老地産，很多企業是看中政府的優惠政策或者是能拿到更便宜的地塊，老年公寓本身多數承擔著帶動項目土地升值的任務，並非為了發展養老産業，所以，現在很多養老地産不過是開發商的一種噱頭。”某房企負責人透露。

　　地，稀缺！

　　房地産是依賴土地的營生，做養老地産也不能沒有土地。問題來了：土地這麼貴，拿來做不賺錢的養老地産，怎麼可能？！

　　目前，無論從政府土地出讓的層面，還是開發商拿地的層面，養老用地都十分稀缺。

　　一方面，政府不捨得賤賣土地。“不是我不給面子，你得想想，我任期3年，需要拿出政績，土地批給房地産企業，馬上就有一大筆收入；批成工業用地，馬上就有稅收；批成養老院，什麼現成的好處我都看不到。”某地産公司職員轉述一位官員的話。

　　另一方面，政府也有顧慮。“政府一方面要鼓勵民間資本進入養老行業；另一方面又要預防企業以養老的幌子拿地搞商業地産。”國內某養老雜誌的工作人員表示，有的開發商以養老産業為由獲取土地，卻以商業地産的模式營運；有的拿到了地卻不動，囤地等升值。

　　對開發商而言，土地瓶頸不破，做養老地産不過是鏡花水月。“現有政策主要是對非營利性機構給予一定優惠，房企做養老地産屬於營利性機構，所以享受不到優惠。特別是難以拿到便宜的養老用地。”某房企負責人説，這成為開發商不可能、不願意嘗試養老地産的原因。

　　黎文江認為，一直以來，廣州居住用地出讓並未考慮養老地産用地的供應問題，如今，探討制定推進社區養老的供地政策已是刻不容緩。“鼓勵有經濟實力的老年人消費養老産品，使養老産業市場化，可在一定程度上減少對政府養老的依賴。”

　　ABC

　　關於養老地産的出路

　　今天你對我愛理不理，

　　明天我讓你高攀不起

　　問：路在何方？

　　答：大資本、輕資本或許是出路

　　“燒錢是必須的，養老地産是一個淘金地，下一家大企業將會誕生在這個行業。正如當初你看不起馬雲——今天你對我愛理不理，明天我讓你高攀不起。養老地産同理，等産業鏈完善了，門檻就高了。”

　　——某央企負責人

　　“做養老産業，資金鏈千萬不能斷，前期都是鋪墊，必須有其他産業進行支援，一旦出現問題，前期所有投入都會白費。假如財力不足，現在還是挂免戰牌為宜。”

　　——某養老機構實際投資人 周岳鵬

　　養老地産註定是一個賺不了快錢的行業，但仍有太多資本對其虎視眈眈，準備隨時進入。這意味著，大資本準備賺明天的錢，正努力謀求盈利模式，而把資本做輕、延伸服務鏈條、找到新的營利點、形成規模效應，也許是養老地産的出路。

　　燒錢是必須的

　　據中國社科院老年研究所測算，目前中國養老市場的商機約為4萬億元，到2030年有望增至13萬億元。如此巨大的市場容量，熱錢不可能不關注。

　　自2013年以來，社會資本對養老服務業的投資熱情不斷升溫，最典型的當屬房企打造的養老地産。目前，雖然帶著實驗的色彩，但包括萬科、保利、遠洋、綠城等品牌房企已陸續宣佈涉足養老地産領域，並把養老産業放在戰略的高度。

　　除房企之外，保險行業如新華保險、泰康人壽、中國人壽、新華人壽、合眾人壽等也紛紛涉足養老産業，在全國各地圈地，試圖分一杯羹。

　　在這個混沌不清的初始階段，一切皆有可能。

　　民政部今年1月的公開數據顯示，一半以上的民辦養老機構收支只能持平，40%的民辦養老機構長年處於虧損狀態，能盈利的不足9%。原因主要在於民間養老機構成本較高以及佈局難以滿足需求。

　　而一旦有大資本參與，將會重新洗牌。“燒錢是必須的，養老地産是一個淘金地，下一個大企業將會誕生在這個行業。正如當初你看不起馬雲——今天你對我愛理不理，明天我讓你高攀不起。養老地産同理，等産業鏈完善了，門檻就高了。”某央企負責人説。

　　“做養老産業，資金鏈千萬不能斷，前期都是鋪墊，必須有其他産業進行支援，一旦出現問題，前期所有投入都會白費。假如財力不足，現在還是挂免戰牌為宜。”周岳鵬，某養老機構的實際投資人這樣告訴羊城晚報記者。

　　要把資産做輕

　　除了資金不能斷外，把資産做輕或許也是出路。

　　克而瑞資訊集團養老養生發展中心項目總監高淑萍介紹：“把資本做輕，在建立盈利模式後考慮分拆上市，進入資本市場。當然，必須要待有盈利能力之後，才能計劃聯合上市，這樣上市的成功概率會更大。”

　　把産業鏈做長，找到新的盈利點是很多實踐者的做法。尤其是嫁接網際網路平臺，建立O2O養老服務平臺，為本小區以及周邊小區老人提供到府服務。“通過延伸養老服務鏈條，找到新的盈利點，形成規模效應，才能在激烈的市場競爭中贏得一席之地。”

　　ABC

　　關於未來新格局——社區養老

　　養兒子不如買房子？

　　買房子不如選社區？

　　問：未來格局？

　　答：九成以上的養老在社區完成

　　“我們做了這麼多年的研究和諮詢服務，與眾多地産商接觸下來，深深感到：我們自己要想清楚，過去30年只是靠蓋房子、賣房子，這個遊戲在新的老齡社會裏是否還能繼續玩下去？”

　　——大健康産業研究院院長 王穎

　　“未來，90%的養老在社區完成，買房子可能變成不再是買房子本身，房子只是一個容器，人們購買的是容器裏面的服務——養老服務。”

　　——保利物業董事長 胡在新

　　當我們老去，該如何面對？“養兒防老，積谷防饑”的傳統觀念已經不適應未來社會，同樣，開發商蓋房子、賣房子的規則也極可能被改寫。

　　未來，或許養兒子不如買房子，買房子不如選社區。因為未來，90%的養老可能都是在社區完成的。

　　九成的養老在社區完成

　　本月6日，第二屆中國國際老齡産業博覽會在琶洲保利世貿博覽館舉行，會議上發佈《保利社區居家養老服務藍皮書》，其中提及“9064”原則。

　　這是一個被業內廣泛認可的養老原則。2009年，北京市提出推廣“9064”養老服務新模式，即90%的老年人在社會化服務協助下通過家庭照顧養老；6%的老年人通過政府購買社區照顧服務養老；4%的老年人入住養老服務機構集中養老。

　　可以説，這是一種更適合中國人的養老模式，因為中國人的養老始終離不開家庭。所謂三代同堂、四代同堂，其實就是為了養老。按照中國人的傳統心理習慣，家庭養老是最理想的方式，老年人對家人的情感需求最強烈，這是一種根植于東方傳統的觀念。這便意味著96%的老年人在社區和家庭中接受養老服務，社區居家養老服務成為養老産業的巨大發展空間。

　　房企紛紛試水社區養老

　　試水社區養老，相對於開發養老地産，是一種更落地的探索。目前，保利、萬科、長城、中信等均已涉足社區養老服務。

　　保利地産應該是涉足社區養老較早的房企。

　　羊城晚報記者特意到保利地産的第一個試點——位於廣州保利花園的和熹健康生活館進行實地體驗，看到在這個類似會所的機構裏，有為社區老年人提供的長者學院、書畫閱讀、營養餐桌、居家適老改造、適老産品、健康檢測、健康管理、康復理療、助浴理髮等特色服務。APP平臺則將服務外延，從醫院到機構、商家，從護理師到子女端，從老人的常規健康監控到大病醫療等雲集其中，既照顧到親情的心理訴求，也照顧到老人的實際需求。

　　“未來保利的社區都將建和熹健康生活館，並作適老改造。”保利物業董事長胡在新説。假如未來能達到規模化效應，順利找到盈利模式，這確實是實現“一碗湯距離”的社區養老的途徑之一。

　　選房子將變成挑社區

　　“我認為核心的問題是房地産公司要思考：是做地産還是做養老，是賣房子還是賣服務。我們做了這麼多年的研究和諮詢服務，與眾多地産商接觸下來，深深感到：我們自己要想清楚，過去30年只是靠蓋房子、賣房子，這個遊戲在新的老齡社會裏是否還能繼續玩下去？”大健康産業研究院院長王穎説。

　　也許，未來，年輕人不再是剛需，老年人才是剛需。

　　“不同客戶群對住宅和養老服務需求不同。我們過去做住宅，也會考慮學校、商場等配套，但過去較少考慮老人的需求。進入老齡化後，則要重點從老人的核心需求出發，打造充分體現大健康和老人生活需求的醫養康結合的社區。立足大健康談養老，全産業鏈條，産品、服務、設施、金融統籌佈局，蓋房子不一定只賺賣房子的錢，做養老服務不一定非得賺養老服務的錢，創新商業模式，‘羊毛出在豬身上，由狗埋單’，就是商業模式創新。”王穎認為，老齡化社會的法則變了，房地産的玩法將會發生變化，未來購房者買房子，重點不在房子本身，而在挑社區、挑服務。