二孩來了!我們老了!養老才是市場真正的剛需?
- 發佈時間:2015-11-06 14:31:51 來源:羊城晚報 責任編輯:羅伯特
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(上接B5)
文/圖 羊城晚報記者 詹青(除署名外)
我國正面臨人口老齡化的嚴峻挑戰。根據民政部統計,截至2013年年底,我國60周歲以上的老年人口已經突破2億人,預計至2025年將突破3億人
ABC
關於養老地産的現狀
養老地産,姿勢多過實際
問:為什麼難?
答:賺錢難,拿地難,經營難,難!難!難!
“不是我不給面子,你得想想,我任期3年,需要拿出政績,土地批給房地産企業,馬上就有一大筆收入;批成工業用地,馬上就有稅收;批成養老院,什麼現成的好處我都看不到。”
——某地産公司職員轉述一位官員的話
“房企做養老地産,在拿地、稅收、貸款等方面難以享受政策給予的優惠,與房企做商品住宅、金融商業沒有太大區別,但養老地産要實現盈利卻比出售商品住宅、經營金融商業要困難得多。”
——某房企負責人
“誰都知道,養老地産是一塊好大的蛋糕。但是,真刀實槍去幹的,我看真不多。而找到可行盈利模式的,我負責任地説,目前還沒有看到。”一位做了30年房地産的品牌房企老總如此回應。這位老總並不諱言,自己負責的華南區,現在也應集團部署,正負責對養老地産進行市場研發,但是什麼時候開工,“還要等等看”。
姿態多於行動,這就是開發商面對養老地産的態度。甚至有專家評説,現在的養老地産,不過是“挂羊頭賣狗肉”,“説是建養老地産,不過是為了拿優惠政策,住的全是年輕人”。
“我曾請政協委員寫一個關於土地拍賣配建養老房的提案,讓開發商在小區裏配建養老公寓,讓年輕人買房時也為父母買或租一套公寓,實現‘一碗湯距離’的養老計劃,可惜無回應。特別是二孩政策後,兩房及三房戶型難以安置老人,則同區公寓可作補充。”合富輝煌首席分析師黎文江表示。
賬,不抵!
“不賺錢,或者説,利潤和建住宅或商用物業沒法比。”某房企負責人告訴羊城晚報記者,“開發商是商人,賬算不過來,明顯賠本的買賣,就不可能去做。”
或者説,至少目前,開發商在蓋房子、賣房子還有得賺的情況下,做養老地産的動力並不足。
由於養老地産需要配置更多配套、做更精細的設計投入、耗費更多的資金,必然會高成本,便必然會貴价,但目標人群——老人群體是否願意為此埋單卻是一個未知數。在高成本、高風險的情況下,儘管養老地産的前景再光明,至少在目前,實踐者並不多。
“現在建養老地産,很多企業是看中政府的優惠政策或者是能拿到更便宜的地塊,老年公寓本身多數承擔著帶動項目土地升值的任務,並非為了發展養老産業,所以,現在很多養老地産不過是開發商的一種噱頭。”某房企負責人透露。
地,稀缺!
房地産是依賴土地的營生,做養老地産也不能沒有土地。問題來了:土地這麼貴,拿來做不賺錢的養老地産,怎麼可能?!
目前,無論從政府土地出讓的層面,還是開發商拿地的層面,養老用地都十分稀缺。
一方面,政府不捨得賤賣土地。“不是我不給面子,你得想想,我任期3年,需要拿出政績,土地批給房地産企業,馬上就有一大筆收入;批成工業用地,馬上就有稅收;批成養老院,什麼現成的好處我都看不到。”某地産公司職員轉述一位官員的話。
另一方面,政府也有顧慮。“政府一方面要鼓勵民間資本進入養老行業;另一方面又要預防企業以養老的幌子拿地搞商業地産。”國內某養老雜誌的工作人員表示,有的開發商以養老産業為由獲取土地,卻以商業地産的模式營運;有的拿到了地卻不動,囤地等升值。
對開發商而言,土地瓶頸不破,做養老地産不過是鏡花水月。“現有政策主要是對非營利性機構給予一定優惠,房企做養老地産屬於營利性機構,所以享受不到優惠。特別是難以拿到便宜的養老用地。”某房企負責人説,這成為開發商不可能、不願意嘗試養老地産的原因。
黎文江認為,一直以來,廣州居住用地出讓並未考慮養老地産用地的供應問題,如今,探討制定推進社區養老的供地政策已是刻不容緩。“鼓勵有經濟實力的老年人消費養老産品,使養老産業市場化,可在一定程度上減少對政府養老的依賴。”
ABC
關於養老地産的出路
今天你對我愛理不理,
明天我讓你高攀不起
問:路在何方?
答:大資本、輕資本或許是出路
“燒錢是必須的,養老地産是一個淘金地,下一家大企業將會誕生在這個行業。正如當初你看不起馬雲——今天你對我愛理不理,明天我讓你高攀不起。養老地産同理,等産業鏈完善了,門檻就高了。”
——某央企負責人
“做養老産業,資金鏈千萬不能斷,前期都是鋪墊,必須有其他産業進行支援,一旦出現問題,前期所有投入都會白費。假如財力不足,現在還是挂免戰牌為宜。”
——某養老機構實際投資人 周岳鵬
養老地産註定是一個賺不了快錢的行業,但仍有太多資本對其虎視眈眈,準備隨時進入。這意味著,大資本準備賺明天的錢,正努力謀求盈利模式,而把資本做輕、延伸服務鏈條、找到新的營利點、形成規模效應,也許是養老地産的出路。
燒錢是必須的
據中國社科院老年研究所測算,目前中國養老市場的商機約為4萬億元,到2030年有望增至13萬億元。如此巨大的市場容量,熱錢不可能不關注。
自2013年以來,社會資本對養老服務業的投資熱情不斷升溫,最典型的當屬房企打造的養老地産。目前,雖然帶著實驗的色彩,但包括萬科、保利、遠洋、綠城等品牌房企已陸續宣佈涉足養老地産領域,並把養老産業放在戰略的高度。
除房企之外,保險行業如新華保險、泰康人壽、中國人壽、新華人壽、合眾人壽等也紛紛涉足養老産業,在全國各地圈地,試圖分一杯羹。
在這個混沌不清的初始階段,一切皆有可能。
民政部今年1月的公開數據顯示,一半以上的民辦養老機構收支只能持平,40%的民辦養老機構長年處於虧損狀態,能盈利的不足9%。原因主要在於民間養老機構成本較高以及佈局難以滿足需求。
而一旦有大資本參與,將會重新洗牌。“燒錢是必須的,養老地産是一個淘金地,下一個大企業將會誕生在這個行業。正如當初你看不起馬雲——今天你對我愛理不理,明天我讓你高攀不起。養老地産同理,等産業鏈完善了,門檻就高了。”某央企負責人説。
“做養老産業,資金鏈千萬不能斷,前期都是鋪墊,必須有其他産業進行支援,一旦出現問題,前期所有投入都會白費。假如財力不足,現在還是挂免戰牌為宜。”周岳鵬,某養老機構的實際投資人這樣告訴羊城晚報記者。
要把資産做輕
除了資金不能斷外,把資産做輕或許也是出路。
克而瑞資訊集團養老養生發展中心項目總監高淑萍介紹:“把資本做輕,在建立盈利模式後考慮分拆上市,進入資本市場。當然,必須要待有盈利能力之後,才能計劃聯合上市,這樣上市的成功概率會更大。”
把産業鏈做長,找到新的盈利點是很多實踐者的做法。尤其是嫁接網際網路平臺,建立O2O養老服務平臺,為本小區以及周邊小區老人提供到府服務。“通過延伸養老服務鏈條,找到新的盈利點,形成規模效應,才能在激烈的市場競爭中贏得一席之地。”
ABC
關於未來新格局——社區養老
養兒子不如買房子?
買房子不如選社區?
問:未來格局?
答:九成以上的養老在社區完成
“我們做了這麼多年的研究和諮詢服務,與眾多地産商接觸下來,深深感到:我們自己要想清楚,過去30年只是靠蓋房子、賣房子,這個遊戲在新的老齡社會裏是否還能繼續玩下去?”
——大健康産業研究院院長 王穎
“未來,90%的養老在社區完成,買房子可能變成不再是買房子本身,房子只是一個容器,人們購買的是容器裏面的服務——養老服務。”
——保利物業董事長 胡在新
當我們老去,該如何面對?“養兒防老,積谷防饑”的傳統觀念已經不適應未來社會,同樣,開發商蓋房子、賣房子的規則也極可能被改寫。
未來,或許養兒子不如買房子,買房子不如選社區。因為未來,90%的養老可能都是在社區完成的。
九成的養老在社區完成
本月6日,第二屆中國國際老齡産業博覽會在琶洲保利世貿博覽館舉行,會議上發佈《保利社區居家養老服務藍皮書》,其中提及“9064”原則。
這是一個被業內廣泛認可的養老原則。2009年,北京市提出推廣“9064”養老服務新模式,即90%的老年人在社會化服務協助下通過家庭照顧養老;6%的老年人通過政府購買社區照顧服務養老;4%的老年人入住養老服務機構集中養老。
可以説,這是一種更適合中國人的養老模式,因為中國人的養老始終離不開家庭。所謂三代同堂、四代同堂,其實就是為了養老。按照中國人的傳統心理習慣,家庭養老是最理想的方式,老年人對家人的情感需求最強烈,這是一種根植于東方傳統的觀念。這便意味著96%的老年人在社區和家庭中接受養老服務,社區居家養老服務成為養老産業的巨大發展空間。
房企紛紛試水社區養老
試水社區養老,相對於開發養老地産,是一種更落地的探索。目前,保利、萬科、長城、中信等均已涉足社區養老服務。
保利地産應該是涉足社區養老較早的房企。
羊城晚報記者特意到保利地産的第一個試點——位於廣州保利花園的和熹健康生活館進行實地體驗,看到在這個類似會所的機構裏,有為社區老年人提供的長者學院、書畫閱讀、營養餐桌、居家適老改造、適老産品、健康檢測、健康管理、康復理療、助浴理髮等特色服務。APP平臺則將服務外延,從醫院到機構、商家,從護理師到子女端,從老人的常規健康監控到大病醫療等雲集其中,既照顧到親情的心理訴求,也照顧到老人的實際需求。
“未來保利的社區都將建和熹健康生活館,並作適老改造。”保利物業董事長胡在新説。假如未來能達到規模化效應,順利找到盈利模式,這確實是實現“一碗湯距離”的社區養老的途徑之一。
選房子將變成挑社區
“我認為核心的問題是房地産公司要思考:是做地産還是做養老,是賣房子還是賣服務。我們做了這麼多年的研究和諮詢服務,與眾多地産商接觸下來,深深感到:我們自己要想清楚,過去30年只是靠蓋房子、賣房子,這個遊戲在新的老齡社會裏是否還能繼續玩下去?”大健康産業研究院院長王穎説。
也許,未來,年輕人不再是剛需,老年人才是剛需。
“不同客戶群對住宅和養老服務需求不同。我們過去做住宅,也會考慮學校、商場等配套,但過去較少考慮老人的需求。進入老齡化後,則要重點從老人的核心需求出發,打造充分體現大健康和老人生活需求的醫養康結合的社區。立足大健康談養老,全産業鏈條,産品、服務、設施、金融統籌佈局,蓋房子不一定只賺賣房子的錢,做養老服務不一定非得賺養老服務的錢,創新商業模式,‘羊毛出在豬身上,由狗埋單’,就是商業模式創新。”王穎認為,老齡化社會的法則變了,房地産的玩法將會發生變化,未來購房者買房子,重點不在房子本身,而在挑社區、挑服務。