養老地産三大問題待破解

　　養老地産，這塊房企紛紛爭搶的蛋糕看似很“香甜”，但吃起來並不是那麼“可口”。在養老地産的發展過程中，存在盈利模式建立、養老服務需改進、政策支援不足三大問題，有待於大家去破解。

　　縱深

　　養老地産急缺政策扶持

　　對於房企開發養老地産，現有政策支援不足，成為多位房企人士、業內專家表達一致的看法。克而瑞資訊集團養老養生發展中心項目總監高淑萍認為，“由於我國現有政策主要是對於非營利性機構給予一定優惠，房企做養老地産屬於營利性機構，得不到政策給予的優惠。”

　　“房企做養老地産，在拿地、稅收、貸款等方面難以享受到政策給予的優惠。這與房企做商品住宅、金融商業基本上沒有太大區別，但養老地産實現盈利卻比出售商品住宅、經營金融商業要困難得多。”一位房企人士如是説。

　　中國房地産業協會老年住區委員會專家陸松濤認為，儘管我國政策對房企做養老地産支援不足，但是部分地方政策已然有所突破，比如浙江就規定商業服務用地可以納入養老用地。地方政策的鬆動對於房企做養老地産是一種利好。“期望未來營利性機構與非營利性機構有可能得到同等待遇，這對發展養老産業是一種利好。”高淑萍説。

　　盈利點成涉足企業困局

　　中國太陽城董事局主席朱鳳泊介紹説，“北京太陽城已經連續4年實現盈利，向國家上交所[微網志]得稅。”但居住在北京太陽城的老人們向北京晨報記者反饋，實際北京太陽城社區也不是盡善盡美，還有一些不滿意的服務，但了解了之後發現也沒有比北京太陽城社區更好的養老社區。高淑萍則透露，像北京太陽城這樣實現盈利的項目並不多，因為養老地産投資成本很高，但回報率卻很低，有的項目甚至是在賠本經營。

　　“目前有些養老項目的經營已然陷入困境，但是這些項目的開發商仍然在扛著，其原因是因為它們一旦撤出，將會血本無歸。但是它們如何建立有效的盈利模式，實現扭虧為盈，成為亟待解決的問題。”朱鳳泊如是説。

　　陸松濤告訴北京晨報記者，“目前我國養老地産還沒有形成一個完全可以複製的可盈利模式。眾房企進入養老地産，大家都是摸著石頭過河。”高淑萍表示，“現在大家都想著把養老地産項目探索出某種盈利模式，打響了品牌，再將這種模式複製到其他項目中，形成規模效應，但目前國內還沒有叫得響的樣本。”

　　現有服務品質還需提升

　　“養老服務必須以人為本，滿足老人多元化的需求。房企在養老地産設計之初，在考慮基礎生活服務以外，還要考慮如何滿足老人精神層面的需求。”陸松濤説，幫助老人找到自己的興趣愛好，激發生活熱情，養老生活原本可以成為人生新的開始。

　　據了解，遠洋椿萱茂經過此前兩個項目的經驗運作，已經把養老服務分為提供生活保障的基礎服務和深度護理服務等個性化增值服務。不過遠洋相關人士表示，遠洋的理念是為老人提供一個退而不休的快樂生活，實現這個目標現在還有很多服務可以進一步細化。

　　事實上，服務是一個需要長期堅持和不斷升級的産業。在多位業內人士看來，我國養老産業也剛剛起步，服務品質的提升還有很大的空間，且需要一段時間去摸索和投入。

　　趨勢

　　養老地産要走輕資産模式

　　發展養老地産，房企還有很長的一段路要走。在開發養老地産的過程中，有些企業、專家在嘗試探索新的發展方向。多數房企還是看得多，動得少。“投入大，回報少。”在國內第一批實踐養老産業的中國太陽城董事局主席朱鳳泊分析認為，“養老地産走輕資産是出路，在建立盈利模式之後，可以分拆上市，進入資本市場。事實上，中國太陽城已經在整合有一定盈利能力的項目，計劃聯合上市。這樣上市的成功幾率會更大。”

　　“房企可以在自己開發養老地産項目的基礎之上，建立O2O養老服務平臺，為本小區以及周邊小區老人提供到府服務。”克而瑞資訊集團養老養生發展中心項目總監高淑萍説，通過延伸養老服務鏈條，找到新的盈利點，形成規模效應，才能在激烈市場競爭中贏得一席之地。”

　　北京晨報記者 武新/文

　　史春陽/攝