區域投資地圖

　　提到琶洲，多年來人們的概念是“會展區”，廣交會入駐帶動的大大小小展會已經成為它的招牌。然而，隨著近日琶洲西區新規劃的出爐，琶洲再次“變臉”，在廣州對未來經濟發展的佈局中，戰略地位得到了新的提升。

　　已經有騰訊、阿里巴巴、唯品會等知名電商企業搶灘進駐的琶洲西區被視作廣州市網際網路創新集聚區，為了高規格地開展建設，廣州市對琶洲西區進行了重新規劃，相關的城市設計及控規優化方案近日通過廣州市規委會審議，並於10月25日正式對外公佈。琶洲西區定位為廣州緊湊型新CBD及總部商貿區，將有5條軌道線交會，半小時可達南沙。

　　可以説，琶洲西區的新定位，就是升級版的嶄新CBD，將在廣州經濟轉型中起到不可忽視的引擎作用。一時間，琶洲熱度飆升，投資價值盡顯，區域規劃直接影響著未來潛力。南方日報記者深入走訪琶洲樓市，為大家繪製規劃調整後琶洲板塊區域“投資地圖”。

　　板塊成交分析？？

　　一手成交供應量低一年成交300來套

　　受整體定位的影響，琶洲板塊雖然土地儲備量豐富，但近幾年幾乎未有宅地出讓，因此整個板塊的在售一手樓少之又少，主要是寫字樓、會展中心以及五星級酒店業態為主的商業物業，僅有兩三個樓盤在售，其中保利地産拿下的琶洲村改造項目保利天悅成為板塊的絕對供貨主力，項目的建築面積達到185萬平方米，包括五星級酒店、超甲級寫字樓群、江景住宅、公寓以及大型購物中心等。

　　據陽光家緣數據顯示，截至今年8月4日，琶洲板塊共成交326套住宅，其中保利天悅一盤所佔的比例就達到七成。另外，于去年底推出市場的江山國際以及早期開盤的會展世界城雙盤合計成交僅78套。而去年，因為市場的低迷，加上供應量比今年更少，全年琶洲板塊的住宅成交也不過300多套。

　　不過，從環境、交通、地段以及未來的發展空間看，琶洲的優勢都十分明顯，特別是江景資源，更是成為樓盤打造成高端物業的底氣，目前在售的幾個一手樓盤售價達到3萬元/平方米以上，最高已經突破5萬元/平方米。

　　二手成交

　　瞄準高租客群體 二手樓投資變旺

　　繼騰訊、阿里巴巴、復星、國美、唯品會等“大咖”入駐後，8月20日琶洲網際網路創新集聚區內的地塊拍賣，吸引小米、YY等企業拿地，而唯品會更是再度出手。網際網路大咖扎堆琶洲拿地，吸引追逐市場熱點的投資者再度將關注的目光投向琶洲。

　　據分析，最近很多大的網際網路公司都在琶洲拿地，未來3-5年趨勢會更加明顯。不少在網際網路公司工作的IT人士，很多都是外地人，存在著租樓甚至買樓的需求。這些年輕人收入高、年輕，後續的消費力一定比一般市區的人會強。

　　現狀： 租客可承受月租3500元的1房1廳

　　近期因網際網路公司扎堆的琶洲，租房市場也出現了一些IT專業背景的租客，再加上赤崗一帶也有創意園，貫穿赤崗、琶洲的新港路沿線，租房需求相當興旺。

　　合富置業珠江帝景分行主管覃祚煥表示，因市政府大力推動琶洲貿易區的發展，規劃較好，密度比較低，加上交通日益方便，並且琶洲也是頂尖電商總部雲集的區域，所在的物業有很好的上升態勢，投資前景十分被看好。租客的群體主要是在珠江新城上班的白領、高管和在附近創意園上班的租客，也會有部分網際網路從業人員在此租房，他們能承受的租金水準主要是月租3500-3600元的1房1廳單位。

　　近5年來，赤崗、琶洲一帶中高端住宅租金漲幅是每年在遞增，總體來説，5年來租金累計漲幅達到大概20%，目前租金回報率大概在3%-4%。沒有購房名額的投資客，只能選擇不限購的公寓産品。現時，琶洲不限購的公寓有保利世貿公寓，現時的二手價格大概在2.8萬-3.1萬元/平方米，租金約在100元/平方米。赤崗不限購的公寓有縱橫國際公寓，現時二手價格大概在2.7萬-2.8萬元/平方米，50平方米的單位租金可達6000元/月，而62平方米的單位，租金可達7000元/月。

　　展望？？電商産業鏈有望拉升一二手樓價

　　戴德梁行華中區研究部主管及助理董事林珂將近年來琶洲電商板塊地塊的頻頻出讓，稱其為“土地出讓的琶洲模式”。他表示，在琶洲地塊出讓中，採取多樣的條件吸引龍頭企業進來，引領上下游産業鏈全面發展。按照規劃，未來琶洲工作人群可達33萬，經濟、消費、房地産市場活力都將得到提升。未來，全國13%電商銷售聚集在此，做大做強廣州網際網路事業。

　　眼下電商板塊土地陸續出讓，預計在電商巨頭們相繼進駐後，置業與租賃需求也會隨之大漲。琶洲位於中心六區之一的海珠區，配套完善且居住氣息濃厚。從升值空間來看，琶洲區域的發展可以類比珠江新城CBD，其周邊的房價也會隨之飆升。合富輝煌首席分析師黎文江説，諸多網際網路企業入駐琶洲，人流增多會帶來商業的繁榮和居住需求量增加，對琶洲的二手房市場租售有較大拉升作用，但是區域內一手房並不是很多，均價最高也達到4萬元/平方米。

　　中原地産項目部總經理黃韜表示，電商是未來發展主力行業，利潤和員工薪酬都比較理想。這些企業的高管和從業人員的消費能力都比較強，將拉動區域的商業消費和居住消費等。在網際網路巨頭的帶動下，未來房地産開發商拿地進入琶洲，地價可能會更高。他預計拿地後3年企業才正式入駐，屆時區域的寫字樓售價預計可翻番增長。目前珠江新城的寫字樓均價是4萬—5萬元/平方米，琶洲大概是2萬—3萬元/平方米，今後它們的價值應該是逐步看齊的。而在住宅方面，因為有大批薪酬不錯的白領入駐，將來區域內的租金和房價都很有支撐力，房價雖然説不上會暴漲，但上漲幅度預計會高出市區上漲幅度的20%。

　　而中原地産研究部分析認為，琶洲電商區規劃未來的就業崗位達到8萬個，整個琶洲未來的就業人口將達到33萬人。這些人員可分為電商、移動互聯網企業的高管等財富新貴，整個網際網路電商産業鏈的從業白領以及為這些企業員工提供生活娛樂等服務的人員等。這些人員的進入，在增加當地一手住宅需求的同時也將會增加對二手樓市的需求，需求增加自然會推升琶洲一帶的二手樓價。

　　案例？？ 天河IT從業背景投資者轉投海珠小戶型

　　市民張先生本來打算在天河科技園附近買一套小戶型收租，但剛出爐的琶洲網際網路創新集聚區的拍地結果，卻讓張先生改變了計劃，轉而到一江之隔的海珠琶洲、赤崗物色投資目標。

　　張先生在中山大道西工作，畢業之後的好幾年都是在距離工作地步行15分鐘的區域內租房，直到結婚後才買房。對比車陂、東圃，天河科技園附近房租水準確實有點高，對此，張先生可以説是深有體會。因此，張先生在計劃再買一套房投資時，就鎖定了IT産業、科技園集中的天河區。

　　不過，自從琶洲陸續有網際網路企業拿地、進駐的消息傳出之後，張先生有點想到海珠區看看的念頭，雖然沒有放棄在天河物色物業，但是，關注的重點早已轉到一江之隔的海珠琶洲、赤崗一帶。

　　有些投資者偏好跟著政府的規劃去物色投資目標，業內人士建議，一定要跟準趨勢，判定政府的規劃是什麼，趨勢是什麼。此外，投資者雖然更關注物業本身的升值潛力，但每月穩定的租金收入，仍是投資者衡量投資價值高低的考慮因素之一。如近幾年不少投資者所偏好IT産業、科技園等，其租金高於同區的其他區域，正是吸引投資者出手的重要因素。

　　策劃 陳韓暉 李廣軍 采寫 南方日報記者 許蕾 李廣軍