記者從相關部門獲悉，中山日前整理出“問題樓盤”臺賬，涉及該市52個房地産項目。“問題樓盤”確權辦證的歷史遺留問題，成為臺賬中需要重點解決的問題。

　　中山的52個“問題樓盤”主要問題比較複雜，往往涉及規劃、消防、經濟糾紛、稅費等各種問題，例如一些樓盤涉及開發商與承建商經濟糾紛長期難以解決；“一房多賣”導致房屋産權不清，無法登記辦證；房地産項目涉及多宗用地，導致土地使用年限縮水。其中，“一房多賣”導致房屋産權不清、土地使用年限導致房産證縮水等問題成為重災區。

　　統籌：覃素玲 撰文：南方日報記者 覃素玲 李鳳祥

　　12個“問題樓盤”涉及近3000戶

　　記者了解到，截至9月底，岐港住宅小區、現代花園、名揚世紀廣場、碧濤花園等12個“問題樓盤”項目已基本完成處置，正逐步辦理房産證，涉及面積共621291平方米，2913戶，8739人。目前，以屬地為主體開展“問題樓盤”處置，12個“問題樓盤”已經得到處理和解決，部分項目提交了書面的情況確認函，正辦理結案歸檔。

　　同時，豪逸華庭三期、東鳳海倫春天等19個“問題樓盤”已確定處置方案，正按制定的方案持續推進。另外，三鄉金天地花園、君怡花園二期等21個“問題樓盤”情況複雜，部分樓盤已經過多年協調，涉及諸多債權債務和法律關係，解決的難度也相對比較大。

　　據中山市國土資源局介紹，問題樓盤中目前已有10個項目辦理了房地産確權登記。截至今年9月，已為購房者辦理房産證417件，仍有21個“問題樓盤”的開發商未完成土地確權登記。其中，開發商不按圖紙施工或配套設施不齊、開發商“一房多賣”導致産權不清、開發商與承建商經濟糾紛未決、開發商未繳交稅款或挪用稅款等是最主要成因。

　　“問題發展商”將被重點監控

　　“問題樓盤”的督辦，不僅是個案的解決，還將波及樓盤背後的開發商。

　　目前，臺賬中52個“問題樓盤”的發展商涉及的關聯房地産開發企業，無論是以原公司名義或是以控股、參股等形式參與房地産開發的，均將納入中山的房地産企業重點名單實時監控管理。

　　對其涉及的“問題樓盤”，一律按《中山市商品房預售款監管辦法》進行預售款監管。同時，建議對經過多方努力，仍不積極主動配合，甚至對問題置之不理，或對實質性問題無推進效果的發展商，其股東在參與其他領域的投資時也將被實施重點監控管理，促使其積極配合解決問題。

　　據中山市住建局介紹，目前已排查的“問題樓盤”中，有部分時間長，屬於歷史遺留問題。各鎮區、各部門在處置過程中將實行“一樓一策，先易後難，分佈推進”，加快處置進度。同時，收集樓盤相關資料，對每個問題樓盤建立檔案，實行一案一檔。

　　不守信企業將被取消市場準入

　　社會信用體系的建設，以往很少涉及房地産業，現在“問題樓盤”也將納入其中考量。

　　為進一步規範中山市房地産市場管理，加強對房地産市場的監管，目前中山市住建局草擬了《中山市房地産企業誠信管理辦法（試行）》、《房地産企業不良行為扣分標準（試行）》及《房地産企業良好行為加分標準（試行）》等辦法，利用懲戒激勵機制，對不守誠信的企業採取警告、處罰、資質降級、取消市場準入、依法追究責任等手段，增加房地産企業的失信成本，形成誠信經營的行業氛圍。

　　另外，針對部分房地産開發項目由於建設單位與施工單位之間的經濟糾紛影響綜合驗收及辦理房産證的問題，《關於調解房地産開發項目合同糾紛的指導意見》也將草擬出臺，對施工單位不提交竣工驗收資料，或建設單位遲遲不與施工單位結算制定處置辦法。

　　專家觀察

　　預售款監管或將提高地産開發成本

　　合富輝煌中山市場研究經理謝仲娟

　　中山現在實施商品房預售款監管，應該與當前的房地産市場冷熱沒有直接關係，只是政府為了規範市場的一個既定步驟。其實，中山這兩年都在規範房地産開發，去年是抓土地，今年是抓資金，都是從源頭上來進行規範。

　　對於這個政策的影響，要分兩塊來看。對於消費者而言，肯定是一個利好，是對購房者利益的一個保證。房地産預售使購房者承受了全部的風險，付了全款買到的卻是期房，於是在交房的時候就會出現諸如面積縮水、品質低劣、改變用途，甚至拿不到房産證的情況。而實行預售款監管，對購房者的權益是一種很好的保障。

　　對於開發商而言，就多了一個制約因素。對於資金穩健型開發商影響不大，他們的資金相對比較充裕，實施監管就是多了一個步驟；而對於中山眾多的中小型開發商，由於房地産開發的利潤比較薄，所以預收款監管制度的出臺，對於前期開發費用的使用便會形成一定程度的制約，可能會影響他們開發和拿地的慾望。

　　從這兩方面綜合來看，好的方面來説有利於規範整個房地産市場，一些資金鏈脆弱的地産商可能會被淘汰掉；但從另一個層面來説，預售金納入監管，尤其是要保證賬戶5%的最低餘額，開發商的融資成本、管理成本都會有所增加；再加上中山房地産市場的庫存量大，而房價又處於珠三角“價格洼地”，開發商的利潤也相對較薄。在此三重背景下，預售款監管政策的實施將會在一定程度上提高地産開發成本，從長遠來看有可能會引起中山房價的上漲。