土地市場全國冷清無礙京滬火爆 北京未來1個月待出讓 地塊 達年初5個月總和

　　業內人士指出，京滬兩地未來一段時間的土地交易，仍會呈現量價齊升的態勢

　　■本報記者 王 崢

　　對於房地産行業來説，土地市場的冷熱在一定程度上預示和決定著未來樓市的走向，開發商在土地市場上的表現則可以表明企業的發展戰略。因此，土地市場對於房地産行業來説，有著晴雨錶的作用。

　　而從統計局最新公佈的數據顯示，前三季度，房地産開發企業土地購置面積15890萬平方米，同比下降33.8%，降幅比1月份—8月份擴大1.7個百分點；土地成交價款4916億元，下降27.5%，降幅擴大2.9個百分點。

　　對此，易居智庫研究總監嚴躍進在接受《證券日報》記者採訪時稱，“從土地購置面積的跌幅看，略有擴大，但總體上維持跌幅企穩的判斷。近期全國土地市場之所以沒有預期的好，關鍵在於三、四線城市拖後腿。實際上一、二線城市總體表現不錯，部分城市的高溢價率現象依然很突出。所以後續不妨對於此類數據進行一、二線和三、四線城市的分類分析，只有這樣才能真正釋放積極的信號”。

　　而據記者了解，像北京、上海這樣的一線城市，其土地市場的狀況和全國整體相比可謂大相徑庭。雖然由於出讓地塊數量和面積的大幅下滑，導致總體出讓收入不及去年，但只要有出讓的宅地，勢必引來開發商的哄搶，屢屢出現地塊樓面價超過周邊商品房售價的情況。

　　不過，雖然京滬兩地的土地市場同樣火爆，但近期兩地的相關部門卻對土地市場做出了截然不同的調整。在北京大幅增加土地供應的情況下，上海則在3天內叫停了5塊土地的出讓工作。那麼兩地迥異的土地政策調整，是否意味著京滬未來樓市走向會出現變化呢。

　　“上海土地交易之所以收緊，和此前政府的表態有關係。後續部分地塊通過修改，會不斷增加中小戶型的物業類型。但是這不意味著上海土地市場會收緊。後續上海市場依然會出現和北京一樣火熱格局；而北京市場的土地熱，和此前土地交易相對低迷，目前集中放量有關。後續走勢方面，北京市場總體上會延續補庫存的政策導向，土地交易也會呈現量價齊升的態勢”。嚴躍進稱。

　　北京一個月時間 賣地26宗

　　根據北京市國土資源局的數據顯示，10月20日到11月19日，這31天的時間裏，北京市待出讓地塊合計達到26個，合計面積為206.27萬平方米，起始價合計為515.33億元。去除純綜合性商業金融服務業用地、商務用地、研發設計用地之外，住宅相關地塊合計為17塊，合計面積為152.9萬平方米，起始價合計為390.98億元。

　　而今年的1月份—5月份，北京一共新增土地供應僅26宗，這一數量也創造了自2009年以來近7年的同期新低。這也意味著，接下來一個月的時間裏，北京的土地供應量將是年初5個月供應量的總和。亞豪機構的統計也顯示，2015年1月份—9月份，北京僅供應了27宗住宅性質用地，累計供應面積為278.62萬平方米，創自2006年以來的新低。前三季度，北京僅完成全年750公頃商品住宅供地計劃的37%。

　　對此，亞豪機構資總監郭毅分析指出，開發商手中的商品住宅在經過今年的快速去化後，庫存已大幅削減，年末補充土地儲備的意願大增。國土部門集中推地，一方面滿足房企購地需求，另一方面也通過分流購地需求來化解過於激烈的競地局面，從而達到平抑地價的目的。

　　北京市國土資源局的官網顯示，截至9月底，北京土地出讓金總額已達1065.29億元，這個數字與2014年同期的1583億元相比，雖然同比減少了32.7%，但已經成交的住宅地塊樓面價持續上漲，漲幅達到11%。

　　中原地産首席分析師張大偉則對《證券日報》記者表示，“這26宗地正好是在一個月時間內出讓，樓面起始價合計高達515.33億元，按照北京平均溢價率40%計算，成交土地額將突破700億元。雖然是跨月成交，但這700億元的成交，疊加北京已經賣出的1065.29億元土地，接近1800億元，而如果最後40天再有土地成交，北京歷史上將第一次出現土地出讓少的情況下，成交額反而突破2000億元的情況”。

　　上海緊急叫停 多宗地塊出讓

　　相比于北京大幅增加入市地塊的做法，上海近期則恰恰相反。

　　繼10月12日叫停楊浦區新江灣城N091104單元C1-02(D7)地塊和松江區車墩鎮SJC10022單元13-07號地塊後。10月14日，上海市規劃和國土管理資源局再發公告終止青浦區朱家角鎮閣遊路北側D03-09地塊、青浦區趙巷鎮佳迪路東側B5-01地塊以及嘉定區嘉定新城A03-5地塊出讓活動。同時，原定於10月16日召開的2015年秋季閔行區經營性用地招商推介説明會也被取消。

　　而對於上海突然叫停多宗土地的出讓工作，在業內人士看來，和近期上海市領導對於樓市的講話有關。

　　在10月9日上海區縣、大口黨委書記的季度工作會議上，上海市委書記韓正表示，上海房價已經很高，如果不堅持調控，將影響上海經濟持續平穩健康發展，也會削弱城市的競爭力。韓正還進一步指出，上海市商辦市場供應太大，消化不掉；但同時土地供應不合理，中小套型住宅供需矛盾突出。“要抓緊研究制定約束性措施，土地供應量不變，結構必須調整。”他強調，上海要擺脫房地産依賴症。

　　實際上，近段時間以來，上海土地市場的火爆程度在全國來説也是首屈一指。

　　中國指數研究院[微網志]最新的報告顯示，上海第三季度土地樓面價為1.3萬元/平方米，環比第二季度上漲13.2%；較去年同期上漲了60.8%。其第三季度住宅用地平均溢價率達56%，較去年同期提高了26.8個百分點，位列十大城市溢價率榜首。

　　而在韓正做出上述表態後不久，雖然上海市相關部門取消了多宗土地的出讓，但還是有土地正常入市，其中一宗的溢價率高達98.4%。

　　10月14日，上海出讓兩宗商住用地，包括松江區車墩鎮SJC10022單元17-02/17-03號地塊、奉賢區南橋新城12單元10A-01A區域地塊，總成交價12.7億元。

　　其中，車墩鎮地塊起始價5.3億元，起始樓面價6147.82元/平方米，共有7家開發企業參與角逐，包括金地、碧桂園旭輝聯合體、紅星、k2、新城、恒文、禹洲等房企參與競價。最終金地以6.95億元拿下該地塊，樓面價8062元/平方米，溢價率31.13%。

　　而在南橋新城地塊的競拍中，中南集團最終以5.73億元擊敗其餘對手，樓面價為1.19萬元/平方米，溢價率高達98.4%。出讓資料顯示，該地塊起始價2.9億元，起始樓面價6000.05元/平方米。

　　從上述情況也可以看出，如果上海不叫停多宗地塊的出讓，相關土地勢必高溢價成交，從而進一步推動上海房價的上行。

　　不過，也有業內人士指出，“上海需要拿出對策，解決供需緊張的矛盾，只堵不疏肯定是不行的。目前來看，上海後續部分地塊通過修改，會不斷增加中小戶型的物業類型。但京滬兩地房價的總體趨勢仍將是上漲的”。