房企饑渴 釋放漲價信號

　　平均負債率超紅線 資金回籠減速

　　本報記者 劉力圖 廣州報道

　　上市房企的資金鏈越發緊張，房地産的經營環境不容樂觀。

　　日前，Wind資訊根據上市房企2015年中報數據統計顯示，142家上市房企上半年負債合計接近3.4萬億元，同比增長幅度約達13%。同時，這批上市房企平均負債率為76.8%，創下近年來的峰值，超過四成的房企資産負債率超過70%紅線。

　　“隨著樓市行情和資金環境的變化，房企的融資、資金週轉壓力將會進一步加大，盈利能力受到極大的考驗。”華南一家上市房企投資者關係部管理層表示。

　　“新一輪資金鏈緊張”

　　“由於房地産資金投入大、開發週期長等特點，70%為房企負債率的警戒紅線。”業內人士認為。然而，截至2015年中期，負債水準處於高位的房企梯隊規模逐步擴大，其中，資産負債率大於80%的房企佔22.54%，70%-80%之間的佔比為20.42%，60%-70%之間的佔比為20.4%。

　　“負債水準持續高企與房地産行業的大環境息息相關，即使融資環境較去年有一定程度的寬鬆，但投資機構向房地産投資輸送資金則越來越謹慎，以至於房地産行業面臨‘拿不到錢’的新一輪資金鏈緊張考驗。” 平安銀行 一位從事開發貸業務的人士分析。

　　他指出，以往由於銀行額度有限，很多房企要獲得開發資金通常會走信託、委託貸款等非標通道，用新債還舊債。然而，隨著房地産各方面的風險系數提高，業界對房地産的評估也越發謹慎，“即使房企賬面上的各項財務指標都比較理想，都不一定能夠拿到錢”。

　　多家受訪的房企人士對上述觀點深有感觸。其中，一家港股內地房企的投資部門人士陳先生指出，與以往房企熱衷境外融資不同，受人民幣貶值等因素影響，境外融資成本走高，因此很多房企對境外融資的熱度降低。與此同時，境內的資金成本較低，因此很多房企發債融資由外轉內，選擇在境內發債融資。

　　克而瑞研究中心報告顯示，去年房企在海外的融資，年化利率最高達13.63%，最低也有8.13%。有機構數據顯示，2014年108家主要上市房企發行債券、票據融資規模約3520億元人民幣，其中在境外以外幣計算的融資佔比高達54%;而2015年前7月這些房企發行債券、票據融資規模近2650億元人民幣，其中境內人民幣債佔比高達76%，公司債發行規模達1425億元。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進接受媒體採訪時表示，負債規模上升的房企背後，是其外部融資規模在繼續增加。通過持續負債的方式，為房企的去庫存獲取新的資金。同時，這也説明此類上市房企依然在積極謀求戰略擴張。

　　然而，陳先生認為，以其所在房企為例，雖然其境外和境內融資的成本持平，資金環境也相對寬鬆，但也不敢過於擴大借貸規模。“銷售回籠資金放緩，導致資金週轉週期延長，如果過於擴大借貸規模，則房企的經營困境會進一步提高”。

　　上述受訪的華南上市房企投資者關係部管理層表示，當前房企面臨的較大考驗是如何在積極擴張和負債危機中保持平衡，上市公司除了賬面上的負債規模外，還承擔了不少通過其他融資平臺獲得的“隱形負債”，償債能力的高低除了受資金環境的影響外，房企自身去庫存快速回籠資金的能力起到決定性作用。

　　邊捂“錢袋子”邊漲價

　　房企負債率高企之下，資不抵債的壓力也逐步增大。

　　以珠江控股為例，截至2015年中期，該房企資産負債率為105.5%，同比增長9%。其中，與15.88億元的資産總額相比，該房企的負債總額已經達到16.75億，而實現營業收入僅1.36億元，凈利潤僅2149.26萬元，對於高額負債而言，恐怕杯水車薪。

　　數據顯示，珠江控股的公司資産負債率不斷攀升，從2010年的64%升至2014年底的98.8%。其間公司凈利潤出現三次虧損，兩次盈利，但凈利潤均在千萬元左右。

　　同時，房企持續已久的“微利”困境可能會繼續加劇。

　　中原地産研究部統計，截至8月25日，已公佈半年報的60家房企營業收入合計3011.4億元，凈利潤僅為252.57億，凈利潤率僅8.4%。其中萬科、綠地、保利、招商、碧桂園5家龍頭房企凈利潤率分別為9.6%、4.6%、11.9%、11.7%、10.4%。

　　該機構分析指出，與2013年、2014年房企分別為11.97%、10%的平均凈利潤率相比，2015年中期平均凈利潤率大幅下降，多數房企目標完成率不足四成，各房企半年凈利潤總體上呈現下滑趨勢。

　　一邊捂緊“錢袋子”一邊漲價，將會成為房企減緩負債高企、凈利下降壓力的措施。

　　“銷售方面並沒有預期的火熱，資金回籠進入減速通道，同時各項運營支出成本加大，利潤空間被壓縮，公司不得不通過各種手段狠抓利潤。”華南上市房企一位財務部人士向記者透露該房企管理層半年工作會議上的信號。

　　該人士稱，在銷售層面方面，公司總部上半年在去庫存的壓力下並沒有通過各地方項目漲價的計劃，“只有一部分城市的銷量提上來，一些小城市的銷售依然低迷，因此公司下半年的‘開源’需求會更大，可能會考慮漲價”。

　　同策諮詢研究部總監張宏偉分析，從房企今年的銷售數據來看，市場是在逐步回暖。因此，看多下半年的房地産企業自然也想追高下半年利潤，提高利潤率最直接的辦法就是漲價，但能不能漲價需要理性區分看待。一線及重點二線城市隨著拿地的熱度攀升房價水漲船高，三四線城市依然不具備這個潛質，未來不同城市房價分化將會進一步加劇。