調整恢復仍是房地産市場主基調

　　據國家統計局公開發佈數據，2015年1-7月全國商品房銷售面積同比增長6.1%，較上年同期大幅回升13.7個百分點，較今年1-6月提高2.2個百分點，繼續呈現回暖態勢。今年3月份以來，在中央及地方穩定住房消費政策的刺激下，房地産市場需求有所釋放，住宅成交明顯活躍。但即使如此，我國房地産市場還未恢復到週期調整前水準，調整恢復仍是市場運作主要基調。

　　全國商品房交易量還未恢復至市場調整前。2014年1-7月，全國商品房銷售面積同比下降7.6%。這表明，全國商品房市場要恢復到2013年同期交易量水準，2015年1-7月全國商品房銷售面積增速至少要達到8.2%，而實際增速只有6.1%，還差2.1個百分點。而隨著穩定住房消費政策效應衰減，下半年全國商品房交易活躍程度可能會有所下降。從仲介機構監測數據分析，目前房地産市場交易有降溫跡象。據中國指數研究院監測，2015年7月監測的主要城市成交面積環比下降2.21%。8月份，北上廣深新房和二手房成交開始回落。近期北京通州限購政策出臺，將會有效抑制市場投機行為，但也可能會降低市場交易活躍程度。

　　房地産市場恢復仍面臨重重制約。自2013年四季度進入週期調整開始，我國房地産市場調整業已經歷大約近兩年時間。雖然穩定住房消費政策的強力刺激，剛性住房需求和改善性住房需求明顯釋放，但住宅市場供求關係已基本平衡，使得房地産市場價格再次出現大幅上漲的可能性極小。一線城市住宅價格上漲明顯，不排除是高端住宅入市量增加和投資投機性需求抬頭的綜合影響。就全國市場而言，房地産市場恢復仍面臨重重制約:

　　一是宏觀經濟增長放緩制約房地産市場有效恢復。宏觀經濟增長與房地産業之間的關係可能遠非我們想像中那麼簡單。過去，房地産業繁榮推動了我國宏觀經濟增長。現在，宏觀經濟增長放緩，卻抑制了我國房地産業需求釋放。但同時，也恰恰因為房地産市場的週期調整，導致我國社會總需求不足，進而拉動宏觀經濟下行。就目前情況分析，我國經濟“轉方式、調結構”進程還沒有結束，加上外部需求尚未恢復至國際金融危機前，宏觀經濟增長壓力有增無減，進而限制了房地産市場恢復和增長空間。

　　二是局部地區房價過快增長將導致市場需求快速萎縮。據國家統計局發佈的70個大中城市住宅銷售價格統計數據，今年6月份70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格環比上漲的城市分別有27個和42個，分別比上月增加了7個和5個;下降的城市分別有34個和20個，分別比上月減少了9個和8個。新建商品住宅價格環比上漲的27個城市中，有20個城市漲幅比上月擴大，漲幅在0.5%以上的城市有6個;二手住宅價格環比上漲的42個城市中，有27個城市漲幅比上月擴大，漲幅在0.5%以上的城市有15個。住宅交易價格上升過快將對市場需求形成有效抑制，特別是城市住宅供求總體趨向平衡的情況下，應該高度關注住宅交易價格對市場成交量的消極影響。

　　三是微觀主體心理預期穩定性下降也將影響到住宅市場交易。從中國製造業採購經理人指數分析，製造業結構加快調整導致市場需求出現萎縮。當前我國製造業內外需求仍然偏弱，7月份新訂單指數為49.9%，比上月下降0.2個百分點，回落至臨界點以下;新出口訂單指數為47.9%，低於臨界點，且連續兩個月回落。雖然製造業結構調整有利於將來形成優勢産業，但結構調整陣痛可能會影響到工業企業市場預期，也會影響到城鎮居民收入水準。據尼爾森公司發佈地2015年第二季度中國消費者信心指數調查，今年上半年我國一、二線城市消費信心指數下降較快。最近一段時間以來，我國資本市場巨幅波動、希臘債務危機、美元加息等，都對我國乃至全球經濟金融運作産生重大而深遠的影響，也不可避免會影響到微觀主體的穩定市場預期。

　　四是房地産業基本面變化也影響到市場成交量有效恢復。當前我國房地産行業競爭加劇，利潤率下滑已成共識。根據某大型房地産上市公司2015年中期報告，雖然上半年營業收入雖然增長超過20%，但歸屬於上市公司股東的凈利潤增長卻不到1%。即使是全國房地産交易量回升，也出現部分房地産開發企業因資金鏈條斷裂而宣佈破産的情況。特別是2015年1-7月全國房地産開發企業土地購置面積12113萬平方米，同比下降32.0%;土地成交價款3593億元，下降25.6%。這些情況表明，我國房地産業基本面也出現了較大變化。

　　綜合來看，我國房地産業數量型增長模式發展空間非常有限。房地産業應儘快從數量型增長轉到品質有效提升的新道路，舊房改造，居住品質提升將給予未來房地産業新的增長動力。